房地产限购政策对房地产市场成交量与房价的影响

王换娥+崔铭

内容摘要：本文实证研究房地产限购政策对房地产市场成交量和房价的影响，结果指出，房地产限购政策能够显著抑制房价上涨，但房价的降幅较为轻微，呈现出房价回调的前期阶段特征。房地产限购政策取得了阶段性的积极效果，然而限购政策的长期延续效果适得其反。

关键词：房地产 限购政策 成交量 房价

房地产限购政策对成交量的作用机理

在近期，房地产投资比例加大的房地产市场，房价己经使很多刚性需求者和改善性需求者无力承担如此高额的房价。此时，政府有责任支持刚性需求和改善性需求者购买住房。限购政策的核心是对于投资的购房者通过运用行政规定来限制其购房套数。

从图1限购对需求供给短期作用分析图可以看到，在限购政策出台后，使得在图1中的D2被挤出房地产市场，同时部分改善性需求也被抑制了，曲线D1向D1移动。因为能买得起高价格的投资者降低，房地产市场的高价房的市场需求将减少，减少供应和库存增加的数量，所以供应商将更加注重刚性需求和改善性需求，降低价格来恢复刚性需求和改善性需求的购房者，所以，市场博弈，房地产价格将逐渐下降，直至均衡价格，市场回归理性。

房地产限购政策对成交量的實证分析

（一）新调控政策对房地产市场季度成交量影响分析

从2013-2015年S市房地产市场各季度成交量情况来看，由于开发商在前三个季度对客户的积攒，在每年的第四季度成交量会有大幅提高，出现井喷现象。但从2015年的统计结果来看，四季度的成交量出现下滑，成交面积仅为208.04万平方米，同比下滑23.5%；从2016年的统计结果来看，四季度的成交量呈现出先下降后上升的趋势。造成这一现象的主要原因是2015年由于引入了限购政策，使得大量的投资需求被压制，而潜在的价格下滑预期，使得更多的人推迟了购房计划，整个房地产市场呈观望状态。

（二）新调控政策对房地产市场月度成交量影响分析

2015年2月，S市限购政策出台，房地产市场成交量缩水严重，短期内房地产市场成交量大幅下滑，3个月后，住宅市场政策的实施，造成价格继续大幅下跌。至2016年2月的一年时间里成交量一直处于低位运行，其中3-12月十个月的月均成交量为923.22万平方米，与限购政策出台前月均成交量相比下滑了26.2%，2016年2月的成交量为43.75万平方米，仍低于上年度35%。可见，“限购令”的出台使得房地产成交量在短期出现了显著下降。S市限购政策的出台前，中央政策的出台使得S市的投资者看到住宅将被限购的预期，所以就在2015年2月出现抢购商品房的现象，使得2月成交量大幅增加，而在S市限购政策出台后，由于市场不清晰，很多买家对市场开始观望。从2015的房地产市场成交量看，成交量一直在低位运行，2016年1月成交量降到四年来最低点，2016年2月成交量的上涨也是由于保障性住房逐渐建成，保障房成交的拉动使得2月成交量较1月有明显的上涨。随着负担得起的住房逐步释放，房地产市场的营业额上升，但在其结构方面，负担得起的住房比例将逐步增加。总体来看，房地产政策的出台对整个房地产市场需求具有抑制作用，一年的成交量一直处于较低水平，可以看出短期内有一定的影响。

房地产限购政策实施前后的房价及其走势分析

（一）模型介绍

1.向量自回归模型。VAR模型在解决经济冲击和经济发展问题上具有良好的拟合效果。其数学表达式如下：

其中Yt是K维内的列向量，Xt是d维内的列向量，P是滞后阶数，T是样本容量序数。k*d维矩阵H表示的是待估系数矩阵，是k维扰动列向量，它们相互之间可以同期相关，与自己的滞后值相关且不与等式右边的变量相关。

2.其它因素。房价受诸多因素影响，限购政策只是众多因素之一，但效果非常明显。许多研究表明，影响价格的主要因素可以分为两类，一类是经济基本面，另一类是非经济基本面。人口、经济发展、收入和政策是经济基本面的重要组成部分。人口的主要作用之一将导致市场供求变化进而影响价格，使房地产市场受到影响。一般的城市化进程和婴儿潮可以使房地产行业景气15-25年，除了人口结构，购买力的变化也会影响房地产市场。收入与房地产价格之间正相关，收入越高，房地产行业的发展将更加迅速。此外，政府的宏观调控也发挥着极其重要的作用，政府的宏观调控对房地产市场的影响是本文的核心部分。除了政府的宏观调控政策，货币政策、土地制度也经常被用来作为一种手段，合理控制房地产。银行利率是关系到资金的流动，从而影响到房地产市场的购买力；土地开发控制、土地供应、土地价格等土地政策也影响着房地产的供求关系。所以，政策是影响房地产市场的一个主要因素。

本研究试图对影响房地产价格的因素进行分析，并针对这些因素实施相应的控制策略，从而分析限购政策的效果，借鉴Clayton、Miller和Peng（2008）的研究方法和建模构想，以及孔煌和高波理论成果，将交易量引入价格模型，从而得到以下多元回归方程：

（二）模型变量选择

1.交易变量选取和处理。本研究选取S市为样本，以新建商品住宅交易量和交易价格为研究变量，将二手房的两个以上变量也纳入研究体系，以月度数据为频数，变量的具体说明如表1所示。本研究中所需交易量与交易价格数据通过查询S市售房网而得。由于S市在2015年2月出台限购政策，故本文采用2015年2月前后的数据，得以通过对比前后变化来得出限购令的影响。其中新建商品住房的交易数据采用2013年1月-2016年12月期间的交易数据，二手住房的交易数据则为2012年1月-2016年12月期间的交易数据。本文为了消除通货膨胀的影响，数据使用了官方公布的居民消费价格指数（CPI）修正价格。另外，本文采用CensusX12对各变量的进行季节调整，以消除这些经济序列的季节性为模型带来的扰动。

2.控制变量选取与处理。众所周知，实施限购政策会影响销售，最终会影响房屋销售价格，这就要求用多元回归来分析滞后效应。本文选取城镇居民人均可支配收入和贷款利率作为控制变量。endprint

（三）模型运行结果

1.若干变量的描述性统计。表2为各变量描述性统计。表3是相关系数矩阵表。新建商品住房交易量、城镇居民人均可支配收入，這些都与新的商品房交易价格上升或下降有明显联系，此外贷款利率和其他变量存在显著相关，所以它与价格仍然是间接相关。

2.限购政策对新建商品房影响。第一，自回归方程构建分析。限购政策的出现，在一定程度上减少商品房交易量，交易价格将呈现下降趋势。按照这一现象，本文探讨这种关系是否可以定义为因果关系，对于这一结论，本文拟用格兰杰因果关系检验来判断。在格兰杰因果检验的过程中，将对交易价格和交易数量进行检查。分析这些变量随时间序列的变化和变化趋势。测试中得到一个时间序列，但无法确定这种趋势是由带趋势的稳定过程而产生的，还是由单位根的过程而产生的，而这个是一定要弄清楚的，从而避免伪造欺骗的现象发生，这会对实验结果产生很大的误导。单位根检验的方法包括有DF检验、PP检验、ADF检验等，本研究的检验方法选取ADF法。所用的数据由（3）式产生，分布呈独立状态，认为其期望值为零。结果见表4所示。

按照检验方法和结果，可以看出，在检验过程中价格与交易量之间的关系是一阶单整序列，是非平稳状态。但一阶差分处理后，序列的值明显小于临界值，表明一阶差分具有显著性差异。结果见表5所示。在协整检验中，本文采用了迹检验法，按照检验结果显示，在5%的显著水平上，lnvolume与Inprice是有协整关系的，而且这种关系有着长期稳定的趋势。事实上，不知道长期稳定的关系是否有因果关系。为了更清楚地探讨这两个变量的关系，本文采用格兰杰因果关系检验，一旦变量t之间是协整的，就说明他们之间具有因果关系。在格兰杰因果检验过程中，首先要确定滞后阶。确定滞后阶数的方法一般是基于AIC和SC最小原则，具体结果见表6所示。

确定最佳滞后阶数后，确定格兰杰因果关系。

其中白噪音u1t和u2t被假定为互不相关。式（4）假定当前Y与Y自身以及x的过去值有关，其零假设H0：α1=α2=…=αq-1=αq；式（5）对X进行了类似的假设，其零假设H0：ω1=w2=…=ωq-1=ωq。检验结果均显著不为0。

这些结果表明，由于限购政策的实施，新建商品住宅价格和交易量开始出现新的变化，变化的交易量对交易价格具有明显滞后效应的影响，成交量和价格变化同步，且效果明显。从这里可以看到，实施政策限购有一定的影响，导致价格的不稳定且实现交易量减少。

第二，多元回归方程分析。由于市场环境的复杂性，交易价格会受到诸多因素的影响，除了交易量外，为了消除这些不相关因素的干扰，本文采用多元回归方程，对（5）式模型做最小二乘回归处理，希望通过对这些数据的分析消除不相关因素的影响，从而更有针对性地进行数据分析。结果显示，判定系数R方为0.7749，调整后的R方为0.6999，也就是说，在分析住房交易价格的影响问题上，变量因素是由69.99%的因素影响的。通过对上述数据的分析，可以看出，在出台限购政策之前，S市新建商品住房普遍具有以下特点：

经济收入因素影响住房交易量。在限购政策前，商品住房价格与居民人均可支配收入呈正相关，通过获得的总的数据分析，一个良好的、标准的城市居民生活水平下，收入增加1%，住房价格上升了1.91%。收入的增长速度比房价上涨的速度明显慢许多，这一趋势使有能力买房的人越来越少。然而，随着限制性政策对住房购买的介入，这种差异变得不那么明显。

金融形势对购房市场有较大影响。在房地产限购政策尚未出台之前，银行贷款利率对住房交易价格走势的影响呈负相关，利率越高，交易价格较低。所以，在这之前，银行贷款利率持续较低，在某些方面刺激房价上涨。限购政策出台后，银行贷款利率对住宅交易价格的影响正相关，影响程度有所下降。在此期间，银行上调利率，从而导致房价上涨，并呈明显上升趋势。

房屋交易量影响交易价格。限购政策出台后，房屋交易量与房屋交易价格的影响有关，随着房屋交易量的下降，交易价格有所下降。从这一现象中，可以得到一些启示，减少住房交易量在一定程度上是一个非常有效的措施，通过实施限制政策，以减少住房交易量，降低住房价格。

参考文献：

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5.张德荣，郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究，2013（11）endprint