现代城市建设背景下老旧厂房的改造研究
——以华阳路街道22街坊22/1丘D2-8地块项目为例

马凌菊

（上海市建工设计研究总院有限公司，上海 200235）

0 引言

进入21世纪以来，伴随着城市功能转型和城市空间结构的重组，上海进入了城市更新时期，城市的不断发展导致土地资源日益紧缺。为适应城市资源环境紧约束下内涵增长、创新发展的要求，进一步节约集约利用存量土地，实现提升城市功能、激发都市活力、改善人居环境、增强城市魅力的目的，上海相继出台《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则》，积极引导老旧厂房等存量空间转型升级，优化城市空间[1]。

1 项目背景

上海飞乐音响股份有限公司创立于1984年，是由上海电声总厂发起成立的股份制公司。该基地位于长宁区武夷路中段，是武夷路整体更新、打造“静雅武夷”的首个项目。该地块用地面积为6770.2平方米，总建筑面积为18537.62平方米。场地内存有现状建筑，1#-A、1#-B、2#-A、2#-B楼的房屋结构相对保存完整、房屋质量相对较好，且拆除后无法新建体量相当的建筑，故对其保留改造；其余若干附属建筑质量较差、损毁严重，故将其拆除；2#-C为新建工程，将与改造后的2#-A、2#-B形成整体建筑。改扩建后的老厂房将作为一个贯通节点串联起愚园路、番禺路、新华路三个“美丽街区”，全面提升街区品质。

2 老旧厂房简介

该地块是上海飞乐音响的旧址，场地内现有建筑均建于上世纪80年代，2#-A、2#-B楼原建筑功能为员工食堂和办公，改扩建后该建筑的主要功能为文化创意工作室、文化配套用房和社区文体设施。原2#-A楼为3层“外砌体+内框架”结构，2#-B楼为3层砌体结构，屋面形式均为“钢屋架+木屋盖+瓦屋面”。由于原始建筑无存档图纸资料，根据上海房屋质量监测站提供的场地内建筑的房屋安全性和抗震能力检测鉴定报告，2#楼主要存在以下问题：1）房屋结构老化，钢屋架锈蚀，屋顶有漏水现象；2）外墙破损，整体建筑无节能保温措施；3）房屋功能的改变导致设备管线及地下管网需重新设计。

图1 2#楼室外现状照片

图2 2#楼室内现状照片

3 老旧厂房的改扩建

华阳路街道项目地处长宁区历史风貌保护区内，沿线历史建筑以西班牙式、英国乡村式和简化的装饰艺术派风格为主。周边既有坐落于武夷路127号的比利时驻沪领事馆，也有始建于1911年由5幢联立式西班牙风格的三层花园住宅组成的坐落于武夷路466弄的汤山村。基于项目所处地理位置的特殊性，秉承三个原则对其进行改扩建：1）城市记忆的保存——新老建筑协调共生，延续城市文脉；2）沿街界面的打造——打开老建筑围墙，还开放空间于城市；3）空间功能的梳理——利用老厂房的空间特质，注入新的功能[2]。

本项目通过改扩建，将老旧厂房转型升级，赋予老厂房新的使用功能，老厂房作为文化创意产业的新空间，不仅丰富了市民文化生活，还拓展了城市文化新空间，成为创新文化的新地标。本次2#楼的改扩建主要从平面、屋面和外立面三个方面进行。

3.1 平面

2#楼由2#-A、2#-B、2#-C组成，2#-A和2#-B为保留改造建筑，2#-C为新建建筑。

2#-A楼废弃前为员工食堂，为大跨度空间形式，现将其改造为文化配套用房和社区文体设施。原西侧、北侧墙体紧贴用地红线，若拆除该墙体，新建时会涉及退界问题，因此保留西侧及北侧的一层墙体。其余墙体拆除重建，各层楼板也全部拆除，并重新布置混凝土框架柱，与新建2#-C的结构形成整体。

2#-B楼废弃前为办公，现将其改造为社区文体设施，原南侧墙体紧贴用地红线，故该墙体一层采取保留加固措施。其余墙体拆除重建，并增设混凝土框架柱，拆除各层楼板和室外楼梯，新增室内楼梯和电梯。

2#-C楼为新建，局部地下一层和地上房间功能为文化创意工作室、文化配套用房和社区文体设施。由于该地块场地限制及绿建二星的要求，机动车停车位均设置在地下，地下二层和局部地下一层为机动车停车库、设备用房，全楼采用钢筋混凝土框架结构，楼面采用现浇钢筋混凝土肋梁楼盖。

由于房屋平面功能及布局的改变，加之设备管线的老化，原有设备管线及地下管网均已不能使用，此次改扩建根据房间功能的需要及现行规范要求重新设计[3]。

3.2 屋面

2#-A、2#-B楼原屋面形式为“钢屋架+木屋盖+瓦屋面”，针对其钢屋架锈蚀、屋顶漏水等现象，此次将钢屋架和屋顶完全拆除，按原轮廓重新浇筑钢筋混凝土屋面板，上铺挤塑聚苯乙烯泡沫塑料保温板、4+3mm厚SBS改性沥青防水卷材和红色陶土砖，使其兼具良好的防水和保温性能。

2#-C楼北侧靠近基地外花园洋房，本次新建时各层上人平台面对洋房逐级退台，将洋房南侧花园的绿化氛围立体化引入上人平台，塑造静雅惬意的公共空间。室外上人平台采用1.2mm厚聚氨酯防水涂料、挤塑聚苯乙烯泡沫塑料保温板和4+3mm厚SBS改性沥青防水卷材进行保温隔汽。2#-B、2#-A和2#-C通过屋顶上人平台串联起来，几个平台尺度、高度各不同，共同打造错落有致、层次分明的共享空间。

2#-A按照新建坡屋面板的坡度，在混凝土屋面上搭建钢结构平台和大台阶，与2#-C室外走廊连接。

2#-B现浇坡屋面板局部开口，二层架设混凝土楼梯由开口处通向2#-A屋顶钢平台。

图3 2#-A、2#-B屋顶楼梯、平台

2#-C楼屋顶是供人们休憩的屋顶花园，将管井、屋顶水箱、空调机组等设备集中放置，留出整片空间进行硬质铺装及绿化布置。本屋面为种植屋面，采用钢筋混凝土现浇屋面板，上铺1.2mm厚聚氨酯防水涂料、挤塑聚苯乙烯泡沫塑料保温板、3mm厚SBS改性沥青防水卷材+4mm厚SBS改性沥青耐根穿刺防水卷材。

3.3 外立面

本工程外墙装饰材料采用红色面砖、红色真石漆（仿面砖效果）、白色砂壁漆和幕墙。外墙采用外墙内保温体系，保温材料为FTC自调温相变蓄能材料（A级）。外门窗窗框为金属隔热型材（隔热条高度26mm），玻璃为5中透光Low-E+12Ar+5（中透光），幕墙玻璃采用离线双银中空玻璃。

位于地块北侧的武夷路186号、188号洋房属于保留历史建筑。武夷路188号独立式花园住宅建于20世纪30年代，砖木结构，建筑平面呈“L”形，红色平瓦坡屋顶，红褐色清水外墙，水泥仿石山花，门窗套，背面主入口设披檐雨棚，内有半露木构架装饰。为了能更好地融入周边的历史风貌中，本地块内保留改造建筑2#-A、2#-B楼的外立面沿用红墙红瓦的建筑风格，并加入门套窗套线脚，拆除重建的外墙贴红色面砖，紧贴用地红线的保留外墙喷涂红色真石漆（仿面砖效果）。

2#-A楼北侧的山墙是此次改造的一个亮点，该墙面采用新老材料共存的形式[4]，老材料采用加气混凝土砌块，新材料采用与砌块规格相同的空心玻璃砖，玻璃砖兼具墙的实体和窗的通透。三层砌筑玻璃砖的部位，梁内退，在室内留出安装灯箱的空间，便于维修更换。玻璃砖与砌块交替砌筑，白天，玻璃砖在阳光的照射下熠熠生辉，夜晚，玻璃砖透出室内的点点灯光，流光溢彩。新老建筑材料的完美融合带来新的视觉体验。较之保留建筑的年代历史感，新建2#-C楼的立面更富有时尚现代感，北侧“灯笼”部位和靠近昭化路的立面采用彩釉玻璃/金属肋幕墙系统，内庭院各立面采用框架细柱式幕墙系统，其余立面采用白色砂壁漆喷涂。具有历史韵味的红墙红瓦与现代感极强的幕墙体系结合在一起，相得益彰，丝毫不显突兀，整栋建筑既延续了城市文脉，又融入了新建筑的现代风格。

图4 2#楼效果图

4 结语

作为工业遗存，老旧厂房承载着时代的记忆；作为城市更新的产物，老旧厂房又是文化创意空间和社会服务设施的载体。从华阳路街道22街坊22/1丘D2-8地块的旧改项目可以看出，老旧厂房在城市更新中转型成功，依旧可以焕发出新活力、新生命。