流通性减弱环境下房地产经济发展趋势

王锦菴

我国市场经济不断发展，城镇化进程日渐深入。据第七次全国人口普查数据显示，我国新型城镇化进程稳步推进，城镇化率达到63.89%，但距离发达国家70%-80%的城镇化率仍有差距，房地产领域仍具备较大的发展空间。但是结合当前房地产领域的实际情况来看，房地产经济发展的影响因素相对较多，我国不同地区的房地产经济流通率存在较大差异。所谓的房地产经济流通率，便是指二手房交易量占房屋存量的比重，通过房地产经济流通率可以观察到房地产经济发展趋势，并且了解当前房地产经济需求量。本文将针对我国房地产经济发展现状以及房地产经济流通性的主要影响因素进行详细分析，探究出流通性减弱环境下房地产经济发展趋势。

结合我国市场经济发展实际情况来看，房地产经济仍是市场经济结构当中占比较大的领域，房地产经济可以带动相关产业发展，并且拓展了周边产业，不仅可以为社会提供更多的就业岗位，而且还可以促进社会经济稳定增长。我国城镇化进程持续深入，农村地区大量剩余劳动力转移到城市当中，社会对住房的需求大幅度提升。房地产行业在城镇化持续发展的背景下，加快了资本积累，并且逐渐成为支撑市场经济发展的主要产业之一。但是结合我国房地产经济发展实际情况来看，一直以来存在诸多问题，房价虚高、监督管理不当、泡沫经济等问题普遍存在，对房地产经济发展带来不利影响，尤其是在房地产经济流通率放缓的当下，如何促进房地产经济稳定发展，成为社会广泛关注的问题。本文将针对流通性减弱环境下房地产经济发展趋势相关内容进行详细分析。

一、我国房地产经济发展现状

（一）发展速度过快

自从我国改革开放以来，我国房地产经济发展速度飞快。据调查，在2005年-2015年短短的十年时间当中，我国房地产经济发展速度就超过了发达国家房地产建设30年的程度。促使我国房地产经济发展迅速的主要原因便是我国社会城镇化发展趋势，“十二五”期间，我国大力推进城市化发展，并且大规模地开展城镇化基础设施建设，促使农村地区剩余劳动力转移，农村地区大批人口涌入到了城市当中，城市的住房需求不断增加。与民生息息相关的便是“衣食住行”，住房成为当前人们生活当中最为注重的内容，房地产经济一跃而起，成为国民经济发展当中的巨头。作为国民经济的支柱产业，房地产领域所涉及的产业范围较广，与金融行业、家电行业、装修装饰产业等有着息息相关的联系。在房地产经济迅速发展的趋势之下，越来越多的产业进行转型，并且将大量的资金投入到了房地产领域当中，在与之相关的巨大产业链条当中，在巨大市场红利和政府支撑下，房地产经济产业链条日渐完善。一些开发商会以房地产经营为主，借助土地购买、房屋建设、房屋销售等经营模式，在房地产产业当中获利。因为房地产经济发展与社会发展趋势相契合，我国房地产领域发展时间相对较晚，相关监督管理制度并未健全，导致房价暴涨的问题出现，对房地产经济发展带来了不良隐患。虽然我国出台了相关政策，强调对房地产经济进行约束，但是房价依然虚高，这也在一定程度上限制了人们的购房需求，大量房屋资源滞销，制约了房地产经济开发投资，对房地产经济稳定发展带来不利影响。

（二）房地产市场发展不健全

当前我国房地产经济最为显著的发展弊端便是存在发展不均衡、发展不健全的情况。房价过高直接造成市场供求关系失衡，导致此类问题出现的主要原因，便是房地产市场发展不健全。健全完善的市场机制，是保障房地产经济稳定发展的关键，但是结合当前社会实际情况来看，虽然我国是世界上国土面积第三大国家，土地面积广阔，但是我国人口数量较多，人均占地面积相对较少，这也导致房地产行业发展与土地之间的矛盾，此外，房地产行业具备高额利润，促使越来越多的企业加入到了房地产投资领域当中，造成房地产领域更加混乱、房地产企业自身资质良莠不齐，对房地产行业稳定发展带来不良影响。甚至一些企业为了阶段性利益，仅仅为了完成临时阶段性项目建设房地产公司，因为缺乏市场与相关部门的监督管理，并且很难形成一套具备科学性的管控体系，促使房地产经济发展出现了无序性。当前我国房地产经济迅速发展，在很大程度上是以牺牲大量优质土地资源换来的，这对我国生态环境也带来了一定程度的影响。结合国家对房地产以及相关企业的要求来看，各产业在实现经济快速发展的过程当中，必须要承担起相应的社会责任，表现出社会责任担当。但是在房地产经济自身不具备经营长久性的当下，一些房地产企业为了谋取短期利益，会做出一些不顾及生态环境保护的行为，长此以往会对生态环境带来无法挽回的伤害。

（三）市场供求关系不稳定

在我国城镇化进程快速发展趋势下，城镇人口数量增长是必然趋势，这种情况会造成供房紧张情况。但是土地资源是房地产经济发展的基础前提，土地开发和控制权力属于政府部门，房地产市场当前很容易出现缺位现象，房价不断上涨，会造成一些投机消费者认为房价会持续上涨、具备投资价值，所以会将房地产领域作为一个投资和买卖机遇，并且很容易在一定程度上增加房地产经济发展速度。虽然房地产经济快速发展是不争的事实。但是若市場监管不足、房价涨幅程度过高，那么则会造成“炒房”的现象，导致群众住房需求和房价过高的矛盾。为了有效杜绝此种非理性的投资、确保我国居民住房需求，我国出台了一系列的宏观政策来保障群众住房。此类举措出台之后，我国采取了一系列的宏观政策，借助限购、廉租房、公租房等诸多形式，切实保障居民们的基本住房需求。但是此种方式在一线城市、二线城市获取显著成果，但在三线城市、四线城市当中开展缓慢。并且当前世界宏观经济趋势发展不稳定，之前投入房地产的公司，经济收益回报不断减少，促使整个行业面临发展问题，通货膨胀情况严重，整个房地产经济持续平稳状态。

二、房地产经济流通性的主要影响因素

（一）经济发展

经济发展程度是提升房地产经济流通性的关键因素，在社会环境稳定的情况下、市场经济稳步发展，可以进一步提升房地产经济流通性。若区域GDP增长，那么则会促使房地产流通率提升。但是从客观层次上来看，GDP的增加与房地产经济流通性并没有直接联系。在房地产市场不断发展和成熟的社会背景下，会一定程度上减弱对GDP的依赖性，此时即便国家进入了经济高质量发展阶段、GDP增长速度逐步放缓，那么也能够确保房地产经济流通性呈现出一定活力。所以从一定程度上来看，房地产经济流通性与经济发展有着一定的联系，但是还应该从社会房地产经济发展质量角度来看，只有在稳定、高质量、健全的房地产经济流通机制下，才能够在市场经济发展助力下，实现房地产经济流通性稳步向好。

（二）住房自有率

住房自有率也是影响房地产经济流通性的关键因素，因为住房自有率可用于衡量一个国家或者地区房屋流通量。房屋自有率越高，那么说明流通领域内的房屋越多，房屋交易活动的频繁程度也有可能增加。但是与GDP类似，住房自有率和房地产经济流通性也没有明确、符合规律的联系。若房屋存量的增长速度高于自有住房时，那么自有住房率也会有所降低，并且当房屋交易活动开展频繁、投资性需求较高时，房屋存量市场交易则会增加，从而带动起房地产经济流通性提升。

（三）人口流动率

人口流动率是影响房地产经济流通性的关键因素之一，人口规模扩展以及流动性增加，可以促使住房需求不断增加，房地产流通率提升，便可以更加方便房屋进行交易。针对一些不具备住房购买力、但是有住房需求的人来说，购买力和购买意愿人数增加，可以有效带动起房屋租赁市场的发展，驱动房地产领域投资，可以间接提升房地产经济流通性。

三、流通性减弱环境下房地产经济发展趋势

（一）凸显出宏观政策调控功能

我国房地产经济在快速发展的过程中，存在发展过度、发展迅速过快的现象，造成大量的房地产经济泡沫现象。在房地产经济流通性减弱的大背景之下，必须要促进房地产经济高质量发展。我国政府部门和相关管理部门，应该结合社会发展趋势、社会发展需求，制定出完善的宏观调控战略，制定出与国家发展相契合的政策。通过政策施压、规范房地产经济发展路径，科学合理引导房地产经济进入良性发展循环中。结合我国当前社会发展趋势来看，必须要展现出国家宏观调控政策的引领性，促进我国房地产行业健康发展，对房地产发展提供正确引领。从政策层次上来看，当前房地产领域宏观调控的主要重点，应该放在低收入群体条件改善领域当中，不断推行优惠购房政策，大力推行住房抵押贷款、金融债券政策等，鼓励银行部门对住房贷款进行优惠，让有住房刚需的群众能够买得起商业住房，以便于稳定房地产市场的需求端。房地产行业发展对土地资源的依赖性相对较强，所以有关部门应该制定出宏观调控政策，注重对土地资源的高质量应用，强化土地节约意识，从而引领房地产领域更高质量、科学地进行土地资源开发，注重土地资源的节约意识。引入先进技术和土地资源管理观念，引入一定的保护措施，降低房地产开发活动对生态环境造成的不良影响，实现房地产行业稳定、可持续发展。

（二）确保房价涨幅趋于稳定性

当前我国房地产市场管理力度相对较为薄弱，这也促使房屋产品供需矛盾更加激烈，房价涨幅趋势相对较大。一些对房地产存在刚性需求的消费者需要承受过大的购房压力，直接降低了消费者的幸福感，使国民经济发展潜在诸多风险。在国家宏观发展战略的优化引领下，应该制定出多种房价调控管控措施，在提升国家市场经济结构稳定性的同时，积累更多国民经济财富。此外，还应该对房价增长趋势进行合理控制，确保房价增长趋势稳定。房地产经济流通性与经济发展、住房自有率、人口流通率等诸多因素有着直接联系。在我国各项政策的引领下，未来房地产经济发展趋势会有所调整，针对一、二线城市来看，房价可能会有所回落，二、三线城市的购房则会迎来新一波发展浪潮。所以，在宏观政策的引领下，需要结合地区的经济发展情况、人们的生活水平情况对当地房价进行管控。针对重点城市进行政策引领和管控，借助政策引领和优惠政策，科学合理地进行棚户区改造、旧城改造，为二、三线城市的经济发展、房地产经济发展奠定良好发展机遇。在宏观经济政策和房地产领域的监督管控之下，确保各个地区的房地产经济发展均衡，促进房地产经济稳定、高质量发展。

（三）促使房地产经济结构优化

房地产市场从不成熟到成熟，是一个必然的良性过渡环节，尤其是针对我国快速发展的市场經济趋势之下，市场发展规律无法被改变。结合我国房地产行业发展历史来看，从无到有所花费的时间很短，并且获取了巨大的成就，不可避免地造成了我国房地产市场经济发展结构存在一定的弊端。房地产市场管理政策、市场管理机制都相对落后，想要促进房地产经济发展稳定性，就应该结合我国基本国情、房地产行业发展特征，找出一条与我国社会发展相契合的房地产经济发展策略。结合当前我国房地产经济发展实际情况来看，我国房地产事业未来发展趋势明朗，应该借助严格科学的市场监督、宏观市场调控等手段，匹配科学合理的金融服务体系，借助去杠杆、优化房地产融资结构，不断优化房地产经济结构，促使我国房地产经济稳定、可持续发展。

结语

总而言之，我国房地产经济流通率放缓趋势严重，并且这一特点将在长时间内保持稳定，为此必须要结合房地产经济流通率放缓趋势，制定出相关的房地产经济发展策略，保障我国市场经济繁荣稳定发展。正确看待房地产经济流通率影响因素，凸显出宏观政策调控功能，在确保房价涨幅趋于稳定性的基础上，促使房地产经济结构优化，有效促进房地产经济高质量发展。