老旧社区适老化改造的逻辑、策略与路径

寇华男 杜 鹏

一、引言

党的二十大报告明确指出，“我们深入贯彻以人民为中心的发展思想，在老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力，人民生活全方位改善”，并提出中国式现代化的本质要求是“实现全体人民共同富裕，促进人与自然和谐共生，推动构建人类命运共同体，创造人类文明新形态。”城市更新过程中“惠民”“适老”理念正是以人民为中心、改善老有所养、住有所居的体现，是推进包括老年人群体在内的共同富裕的中国式现代化的体现。伴随着“大拆大建”的棚改模式落幕，传统的“推倒式重建”难以为继，当前国内多数城市逐渐形成了新老城区并存的局面。老城区老旧社区改造是当前推动城市建设存量提升和惠民宜居的关键政策手段之一。

据初步统计，全国共有老旧社区近16万个，超过4200万户居民，建筑面积约为40亿平方米。[1]这些老旧社区普遍存在着房屋空置率高、公共资源匮乏、居住环境恶化等现象，较差的人居环境使得大量中青年搬离，从而导致老旧社区具有高度老龄化的特征。[2]由于建成时间久、维修资金匮乏，老旧社区几乎没有适老化的设计与配套设施，所以在对老旧社区改造的过程中，如何为老年人提供更舒适的居家养老环境就显得十分重要。老旧小区适老化改造是全国范围内首次开展的以老年人为主体、满足老年人群体切实需求的创新实践，有利于推动探析公共服务均等化、消除弱势群体的隐形不平等的理论研究。基于此，本文以郑州市经八路街道改造项目为例，探究老龄化社会背景下老旧社区更新改造如何实现从“面子”到“里子”、从好看到宜居、从居住到适老跨越的实践路径。

二、老旧社区适老化改造的理论与现实需求

所谓老旧社区改造，是指对城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区进行改造提升。[3]在“十四五”时期，党中央、国务院高度重视老旧社区的更新改造工作，将其作为应对人口老龄化、解决老旧社区空间治理、满足人民群众美好生活需要的重要政策手段和重大民生工程。

2015年中央城市工作会议上，习近平提出要“加快老旧小区改造”，尤其是要“加快补齐老旧小区在社区服务、卫生防疫等方面的短板”。2020年7月出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称“《意见》”)，明确了城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务及政策机制。《意见》指出，老旧小区改造对“满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展”等方面均具有重要的意义。

(一)国内外相关理论研究

虽然中国的适老化改造实践过程中已取得一定成效，但改造过程仍存在着诸多困难，例如适老化改造程度较浅、质量参差不齐，设施设备利用率低、需求无法充分匹配等。未综合考量老年住户生理及心理层面的需求差异问题，是导致这些问题的原因之一。国内关于适老化社区更新改造的相关研究主要从养老模式、适老性评价、适老化建筑设计规范等多个角度开展。如周燕珉等结合老年人户外活动的需求，提出了面向适老化的户外环境设计原则，以及关于户外环境不同类型的活动空间、户外设施和园林要素的设计要点。[4]赵万民等以生活圈为视角，基于老年人步行活动与空间需求特征，提出了优化小区适老化步行生活圈，构建“树枝式+鱼骨式+棋盘式”小区适老化步行空间体系。[5]赵立志等从辅助交通系统、社区居家养老公共服务设施、停车位与活动场地的关系三个方面提出了今后老旧小区在综合改造中的适老化对策。[6]

以上针对适老化改造实践及理论研究，多集中在社区住宅、养老护理设施等方面，偏重于物质空间的改造研究，较少从住户层面的居住视角进行研究，并以此提出相应的改造建议。西方国家较早进入老龄化社会，对于老年群体的生理状态、社会心理、个人属性等已有较多研究，可为进一步研究提供一定的理论支撑。

1.老年亚文化理论

该理论最早是由美国学者阿诺德·罗斯(Arnod Rose)于1965年在其主编的《老年人及其社会环境》一书中提出的，他认为“老年亚文化群”是老年人重新融入社会的最好方式。在老年亚文化群中，老年人可以找到共同的语言话题，能够较少地感受到年龄歧视，容易认识自我，对社会的沟通和认同感也会相应增加。[7]

2.老年生态模型

1951年，社会心理学著名代表人物库尔特·勒温(Kurt Lewin)认为，行为并非由个体与环境单独决定，而是个体与其所处环境相互作用的结果，进而提出了环境与行为统一的生态模型。[8]1977年，劳顿(Lawton)在生态模型的基础上提出了老年人生态模型，揭示了不同行为能力的老年人对正常居住环境的不同适应性。

3.积极空间、消极空间

日本著名建筑师芦原义信在1985年出版的《外部空间设计》中详细诠释了空间与人类行为之间的关系，提出“空间基本上是由一个物体同感觉它的人之间产生的相互关系所形成”[9]，还提出了积极空间、消极空间、逆空间、空间距高比、空间尺度与质感等经典空间概念，并对外部空间设计要素进行了总结。

(二)人口老龄化的现实需求

1.人口老龄化已经成为新时代的基本国情

老龄化已成为当今世界多数国家共同面临的人口发展常态。根据第七次全国人口普查数据，截至2020年，中国65岁及以上人口为1.9亿人，占总人口的13.5%，表明中国已经进入了老龄化社会，并且即将步入深度老龄化社会。中国老年人口基数大、老龄化来势凶猛、地区发展不均衡、对老龄化认识不足、社会养老体系发展滞后等，这些特征使得中国人口老龄化形势及其面临的挑战进一步复杂化，给中国老龄工作带来了空前压力。

2.人口老龄化对老旧社区适老化改造提出新要求

人口老龄化的巨大压力，对政府在养老体系、居住品质、物质环境、医疗护理、配套设施等方面的治理提出了挑战。在人口老龄化背景下，城市更新和治理需要统筹好人口老龄化对城市发展的影响，老旧社区综合整治需要充分考虑适老化更新改造。在以往的老旧社区更新实践中，一般采用重建、整治或维护的办法，例如，大规模拆除重建，环境整治、危房修缮、立面粉刷等修补，这些方式可以快速地改变老旧社区落后破败的面貌，但其没有充分考虑老年人对居住生活环境的特殊需要，在无障碍、智能化、适老化等核心需求方面响应不足，在社区养老、居家养老服务体系建设上存在滞后性，老旧社区的不适老、不宜居问题没有得到真正有效解决。

适老化改造是一项迫在眉睫的“抢救性”工程。第一，适老化改造需求的迫切性。老年人活动不便，与外界沟通交流困难，各项需求难以得到足够重视。考虑到老年人的身体状况和居住习惯，针对老旧社区的适老化环境改造极为迫切。第二，目前的养老模式存在着供需错位。目前中国推行的“9073”养老模式，即90%由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老(照顾)服务，3%享受机构养老服务。[10]但当前中国社区养老服务存在着项目单一且供需不对等、不平衡，社区的养老设施设备落后，社区适老化活动场所不足，服务质量较低等困境，尚无法满足老年人社区居家养老的需要。因此，老旧社区适老化改造势在必行。

三、老旧社区现状及问题分析

中国的老旧社区建成时间主要在21世纪以前，由于建设时间久远，缺乏有效的维护和管理，且受限于当时的设计理念和建设标准，很多老旧社区在整体性困境、社区安全、社区交通、社区交往、社区文化及改造困境六个维度均存在较大问题，难以保障居民的日常生活需求，特别是老年人群体的居住适宜性较低。

(一)整体性困境：公共配套设施不足，维护主体不明

很多老旧社区因建造时间久远，存在着诸多问题，例如小区院内的道路坑洼不平、积水严重，一遇到下雨天往往一脚泥；楼栋内部设施功能老化，下水道时常堵塞，正常生活用水供水不畅；外墙和楼梯间等公共设施破损，消防安全隐患尤为突出等，已经无法满足居民对居住环境质量的要求。社区内部很多基础服务设施也不达标，公共配套设施得不到有效维护。幼儿园、托育机构、养老服务设施、卫生服务中心、微型消防站、体育健身设施、家政服务点、维修点、便利店、菜店、食堂及公共阅读和双创空间等社区综合服务设施均存在着较大短板。

在以往的社区更新改造实践中，社区公共空间治理主体主要有四个，即由开发商和物业公司组成的市场主体、由街道和社区居委会组成的行政主体、由业主和业主委员会组成的居民主体、由投资和金融机构组成的第三方社会主体。但是，由于老旧社区更新改造获利空间小、回收周期长，因此各主体参与更新维护的动力不足，且在改造过程中还存在着很多环节上的漏洞。在对公共配套设施进行维护的过程中，流程不规范，各主体之间权责界定不清晰、分工不明确，造成了“各扫门前雪”“踢皮球”“事不关己高高挂起”等问题，由此导致老旧社区内部公共配套设施只能保持较低水平的维护成效。

(二)社区安全：社区环境杂乱，存在着安全隐患

中国《物权法》规定了建筑物区分所有权，对业主专有、业主共有、物业管理等方面的所有权属做了明确规定。根据规定，社区中共有部分属于业主共有，全体业主享有所有权和共同管理的权利。由于很多老旧社区缺乏专业的物业公司管理，公地私用现象突出，公共区域私搭乱建、楼道里杂物乱堆乱放、占用绿化带种菜、生活垃圾随处乱扔等现象屡禁不止。原本属于居民共有的空间资源，被个别居民私自占用，不仅侵害了其他居民的合法权益，激发了邻里间的矛盾，还导致社区内部环境遭到破坏，治安得不到保障，严重影响了居民生活的舒适性和安全性。

(三)社区交通：内部道路狭窄，不便于出行

在老旧社区建造的时代，由于居民的私家车拥有量不多，根据当时的建设标准，小区内部道路人与车混行的方式应用较广泛，但是早期的建设标准已经无法满足现阶段居民生活的需要。随着社会经济的不断发展，私家车越来越普及，老旧社区停车难成为大多数城市的“通病”。很多老旧社区原有的所能够承载的停车位的规划数量已经不足，内部空地都被居民所占用，用来停放车辆，再加上小区破旧自行车、地锁、杂物等乱堆乱放，这必然导致车位陷入越来越紧张的恶性循环。随着空地面积越来越少，不少居民开始把目光放在了小区绿地上，为了停放车辆，很多小区内部的绿地植被被铲、树木被砍伐。这些停放在路边或人行道、绿化带上的车辆，使得小区内部原本就不宽敞的道路更加拥挤，阻碍消防通道的情况时有发生，给老年人和儿童的出行造成很大的不便和安全隐患。

(四)社区交往：交互空间贫乏，活动功能缺失

在中国，大部分城市老旧社区以分散式布局为主，内部空间零碎，这就导致了社区内部无法形成组团式的空间活动场地，缺乏集中绿地和具备固定娱乐设施的公共空间。很多老旧社区缺乏足够的绿化空间，绿植种类较为稀少，景观也较为单一，仅有的绿植也很难得到有效的养护，甚至有的楼前便是城市街道，缺少安全的活动场所和社交场地。由于老旧社区内部以老年人口为主，公共活动空间也主要为老年人服务，现阶段下老旧社区内部稀少的公共活动场地，显然无法满足其日常的活动及交往需求，老年人的安全、社交、娱乐需求得不到满足。

(五)社区文化：历史风貌被破坏，传统情感记忆丢失

以往的老旧社区改造往往是在“拆除—重建”的模式中往复进行，这种模式尽管可以实现“破而后立”的效果，使得老旧社区的人居环境得到迅速改善，带动当地经济的发展，但是老旧社区的历史文化底蕴却被破坏，逐渐失去了其独有的特色文化。只有钢筋水泥的城市是没有温度的，产生不了归属感，只会使城市空间变得单调乏味、风貌平庸，形成“千城一面、万楼一貌”的现象。例如，有些地方过分强调整齐划一、美观通畅，过度追求高楼林立的现代城市格局，忽略了对历史文化风貌的维护和保护。老旧社区虽然陈旧，但却蕴含着丰富的历史文化元素，它们是古老城市记忆组成部分，蕴含着一代代居民深厚的情感，是“城市里的乡愁”。对于这些社区，简单的“推倒重来”式改造，势必会造成历史风貌破坏和情感记忆丢失。

目前，国内外普遍提倡“有机更新”“城市针灸术”，这种更新模式主张对老旧社区进行小规模渐进式的更新，反对以往推倒式重来和大规模的拆除重建。其主张在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换和保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施更新。[11]这种更新模式可以在不破坏原有城市尺度及肌理的条件下，整合区域内部的物质与精神环境，有效地提升居住环境品质和城市价值。

(六)改造困境：适老化改造片面化，缺乏全面系统改造

一些老旧社区在进行适老化建设或改造时，往往存在着简单化、片面化的特点。首先，将“适老化”简单等同于“无障碍”。例如在增设坡道、加装扶手等的同时，没有考虑安装足够的照明设施，使老年人出行产生跌倒或碰撞的风险。适老化改造应该是一个有机整体，应从老年人的实际需求出发，结合其生理状况，对社区内部的道路、绿化、社交场所、公共配套进行综合考量。如果仅从局部着手进行更新或改造，很难系统性地解决老年人日常生活中的实际难题，这对老旧社区的品质提升，作用也非常有限。

其次，在进行适老化改造过程中，也不能简单地将老年人与其他年龄段人群割裂开来独立看待，忽视老年人活动的复杂性及与其他人群的联系性。例如，有的社区组织老年人成立街舞队、唱歌队等丰富生活，正常合规的健身活动应该得到大众的认可，但由于社区内部活动场地距离居民楼较近，周边缺乏足够的隔音设施，部分老年人又喜欢在跳广场舞时把音量调到最大，造成噪音扰民，影响其他居民正常的休息和生活节奏，成为社区生活的痛点。

四、老旧社区适老化改造的策略

老旧社区改造不仅要“面子好看”，更要“里子好住”。在全要素、可持续地适老化更新的基础上，老旧社区适老化改造如何才能破解具体难题？欧洲国家、美国、日本等许多国家较早步入老龄化社会，针对城市住宅区的适老化更新改造有着较深入的实践成果，在社会学、老年学、建筑学等领域对老年人的理论研究也已有相当丰富的成果，可以对中国现阶段的适老化改造起到借鉴意义。

(一)老旧社区适老化改造设计理念

根据老年人的生理、心理、行为及相应的需求来看，针对老旧社区适老化改造设计理念需要从安全、通达、社交及心理满足四个方面着手。

1. 安全需求

随着机体的衰老，体力减退，老年人往往动作迟缓、反应迟钝，行动多有不便，其感官机能也会随着年龄的增长出现退化现象，容易发生诸如碰撞、跌倒、割伤等意外事故，给对老年人的养老生活带来安全隐患。在神经系统方面，不同老年个体身体机能的衰退情况存在差异，这种生理上的衰退会使得老年人记忆力减退、思维迟钝、智力下降，甚至会产生精神问题，使其无法进行正常的生活。因此，生活环境的稳定性，身体、财产安全的可控性是老年人晚年生活的基本保障，是幸福生活的基石。

针对老旧社区适老化的安全需求改造，除了要保障居住空间和活动设施的安全之外，还应为老年人营造出精神上的安全感。例如，在道路修建方面，保证路面平整和防滑，在陡坡和高差较大的地形铺设缓坡或设置扶手；在活动空间方面，老年人的主要活动空间规划应与交通干线保持一定距离，将动静活动区域分离开来，营造相互独立、互不打扰的布局；在配套设施方面，在园区内部做好灯光照明和标识引导，以增强老年人夜间出行的安全感，在危险区域做好标识和监控，在意外发生时第一时间介入救助。

2. 通达需求

老年人受行动不便的困扰较多，使用轮椅的频率较多，对地面高差较敏感，因此老年人的通达需求首先考虑到的是无障碍设施。例如，对居住区缘石坡道、轮椅坡道、人行通道及楼道单元出入口、楼梯、电梯候梯厅及轿厢等空间和设施的无障碍改造。

除了满足无障碍需求以外，还需要满足老年人的可达性需求。随着老年人身体机能的减弱，不论在行走能力还是在出行意愿上，都要比年轻人弱，因此社区内部的适老化设计应尽量方便，各类活动场地和配套服务设施尽量设置在老年人步行可达的空间范围内，以方便老年人就近获取相应的服务。在以老旧社区为主的街道中，各项医疗设施机构、生活配套场所往往沿街分散布局，这种分散式布局使得老年人在出行时不得不穿梭在大街小巷，因此带来了极大的安全隐患。诺姆·肖瓦尔(Noam Shoval)通过全球定位系统发现，通常情况下，无论老年人住宅周边的环境如何，老年人每天外出都是以住宅周边800米左右为活动半径。[12]谢亚梅通过调查与观测发现，老年人使用场地进行户外活动的出行距离范围为200-1200米，并且出行规律呈现“圈层化”的特征。[13]在老旧社区的环境改造设计中，应该充分考虑到老年人的通达需求，小区内部加装无障碍的坡道和护栏、环形的路线设计、有明显色彩对比的指示标识等，各项生活配套设施场地集中布局，以尽量减少老年人来回走动的距离。

3. 社交需求

研究表明，相比于电话、书信等方式，面对面交流可以有效降低老年人患抑郁症的风险。社交活动不够频繁、社会网络关系相对局限、缺少与亲友们面对面交流的老人，患抑郁症的风险将增加2倍，患认知症的风险平均增加60%。[14]老年人步入退休阶段后，生活重心由工作转向家庭，生活状态相对封闭，生活场景主要集中在家庭、社区等固定场所，在针对老旧社区适老化改造上，要解决老年人的社交需求，构建社区交流空间的场所，增加可以互动的功能设施，以帮助老年人摆脱消极情绪。例如，在社区内部划定足够的健身场地并安装健身设施供老年人来使用，在活动区域提供休息场所，增添座椅、茶几等，为老年人提供社交场所。定时由社区或者居民自发组织活动，在小区内部开辟种植园艺区，鼓励老年人走出家门参与活动，互相交流，享受晚年生活。

4. 心理需求

有研究表明，老年人的心理需求与马斯洛需求层次理论相似，也存在着由较低层次到较高层次，从生理到情感，从精神到自我价值实现的递进式特征。其需求从低阶到高阶依次为：第一，减少孤独，调整心态，老年人在工作中建立的社会关系随着退休后逐渐减弱，易于产生孤独感，而社区社交活动可以减少孤独与调整心态；第二，看护儿童，互相帮助，部分老年人通过看护孙辈实现社交生活，在看护的代际互动中，创造了与其他人的社交沟通互助机会；第三，情绪感染，产生共情，在与他人的交往中，老年人情绪容易受到群体情感的感染，提升彼此的共情能力；第四，构建亲密关系，老年人倾向于与亲密的家人、朋友交往，社区需要构建提供老年人亲密关系活动场所，例如代际活动空间；第五，自我价值实现，老年人退休后仍然对获得自我价值的认同有极大的需求，需要通过在社区中的活动展示自我，实现价值。

总之，与其他任何年龄段的人群一样，老年人也同样具有强烈的精神需求，他们不愿意脱离社会，希望继续实现自我价值，希望通过更多的展示机会来得到主流社会接纳和肯定。

(二)基于综合改造策略的老旧社区更新改造案例探究

1. 经八路街区概况

经八路街区位于河南省郑州市，面积为3.44平方公里；东起花园路，西至健康路、东三街，北起红专路，南至金水河畔；分为11个社区，共223个小区，常住人口有2.8万户，9.5万人，暂住人口有3.0万人，总计约12.5万人；本次改造范围涉及1.1万户，共计55个小区，约96万平方米的建筑面积，涵盖省委社区、军区社区、广电社区、教育社区、科技社区、省建社区、文联社区等11个社区。

经八路街区最早兴建于1954年，属于郑州市的老城区。笔者在对经八路街区进行走访调研过程中发现，该街区具有较为明显的普遍性和代表性，可归纳为以下几个特点。

第一，人口密度大，老年人口集中，破旧楼院较多。街区内建筑整体呈现出跨度久远、老旧化程度高的特点，大多为早期大型企事业单位配套家属楼，建筑形式、户型设计较为落后，基本功能处于退化状态。由于建成时间早，街区建筑在老旧化的同时也伴随着居住人口高度老龄化的特点，内部居民多为原住民，人口密度较大，老年人口占比较高。

第二，建筑密度高，开放空间缺失，空间体验感差，安全性较低。街区内住宅数量较多，多为5-7层的老旧板式住宅，建筑密度较大，且涉及产权复杂，少量的绿地、活动空间资源由于不同产权之间的纠纷难以得到有效利用，整体呈现出分散、规模小的特点，难以整合形成规模式更新。

第三，基础生活设施配套不完善，有限的公共空间中高质量的可使用空间极少。由于早期建筑标准较低，设计理念较为落后，前期缺少合理规划，各类基础配套虽经多次修缮，但诸如各类线路管网等建设仍低于国家标准。街区内缺乏适老化的户外空间和无障碍设备，老年人生活的舒适性、便利性和安全性需求无法得到有效满足。

2. 适老化社区改造经验分析

基于老旧社区“双重老化”的现状，遵循老旧社区适老化有机更新、系统改造的策略机制，对经八街道的人居环境、社会风貌展开了全方位、全环节的更新改造研究。为了使这片年代悠久的底蕴社区重获新生，此次更新改造着力公共空间资源利用、社区配套设施结构与人文历史价值构建三者之间的关系，其中包括了无障碍设施、绿化改造、消防安全、空间规划、网络服务中心等一系列适老性环境的改造措施。

第一，破除社区壁垒，整合现存空间。经八路街道老旧小区资源分散、各自独立，缺乏基础生活配套设施，“一栋一区”的现象普遍。整体面貌破旧不堪，路面破损严重，卫生条件差，架空线路凌乱，雨污混流，原住民缺乏基本的生活保障。仅有的少量公共空间被杂乱的车辆完全占据，私搭乱建，安全隐患极大，小区环境品质较低且存在着诸多死角及消极空间。基础性的“一拆五改三增加”的改造方式并不能最大化地解决以上问题，通过“拆墙合院、连片成区”，对被分割多次的空间进行整合处理，化解细碎无效的消极空间，打通阻碍，破除壁垒，使这片区域内的资源重新流动鲜活起来。在拆除围墙和违建之后，大量的公共空间被释放，公共配套设施被整合，为老年人的社交娱乐活动提供了不同功能的空间场地和休闲放松交流的机会。

第二，利用存量资源，服务适老化更新。首先，通过对街区中核心区域的纬三路与经八路区段临街商业的业态重塑，整合为“经纬市集”，从生活服务入手，打造五分钟范围的生活服务圈；其次，建立起信息化智慧物业管理平台，通过网络监控老年人的身体状况，为需要照护或帮助的老年人提供基础的医疗保健服务，如遇紧急情况可直接通过呼叫器呼叫服务人员；最后，构建日间照料服务中心、卫生服务中心和党群服务中心“一站式”服务模式，真正实现老旧社区的老龄化改造。

第三，传承历史记忆，构建人文风貌。老旧社区凝聚着城市文化底蕴，是城市中最具文化活力的单元。在保持老旧社区原有价值的前提下，通过更新改造可进一步挖掘和利用这些资源，将文化和环境结合起来，使之与公共设施、生活环境要素进行整合。例如，在对经八路街道一个小区一栋20世纪60年代初期的红砖废旧仓库进行改造时，保留了建筑主体材料和形制，着力打造内部空间，在建筑西侧使用彩漆玻璃，结合艺术楼梯，营造朦胧的交通空间，即用现代材料与红砖形成时空上的对话，让老年人在保留历史记忆的同时也能感受到社区持续的活力。

第四，凝聚居民意愿，寻找最大公约数。由于本次改造范围广、涉及产权复杂，不同居民、小区之间的居住习惯不同，缺乏统一管理。例如，在清理侵占公共绿地、拆除违法建筑等问题时，很多居民不理解、不支持，对改造较为抗拒，提出的诉求既不符合改造原则，也无相应政策予以支持。如何在改造过程中尊重居民意愿、找到最大公约数、画出最大同心圆成为亟待解决的问题。为此，工作组以民情民意为导向，采取问卷调查、深入小区走访摸底等形式进行民意调查，不断优化决策程序，调整改造方案并公开公示，组建街道办牵头、居民推选代表进行监督。

五、老旧社区适老化改造的实施路径

根据现存模式下老旧社区适老化过程中存在的问题，结合国内外实践经验，以及基于老年人需求提出的设计理念，在社会制度、物质环境、精神文化、经济发展等四个维度，提出以下老旧社区适老化改造的实施路径。

(一)社会制度层面：构建多元维护格局，进行社会治理创新

1. 明晰权责清单，厘清职责边界

在老旧社区适老化更新改造过程中，一个重要的难点就在于其管理主体不明，管理权责不清晰。由于种种原因，老旧社区很难如新建商品住宅小区一样引入成熟的物业公司介入服务，大多数只能靠社区居委会或居民自发成立的团体组织进行管理。这种管理模式无法形成长效的治理机制，对于企业来讲，老旧小区成了一块“鸡肋”，无法得到足够的利益回报，很难吸引投资进行更新，日常的运营维护只能依赖政府投入与财政补贴。由于政府财力有限，单一依靠政府财政投入很难全面解决问题，老年人的生活环境质量也会更加恶劣。因此，应形成一个以政府部门、社区居委会、物业公司、社区居民、第三方社会组织等多元主体协同治理的格局。

2. 整合现有政策法规，实现适老化社区更新的制度创新

与目前比较成熟的商品房管理机制、建筑法规、体系和要求不同，老旧建筑由于历史原因，无法用现有的标准去进行规范和约束。例如，用现在的高度、容积率、采光等建筑指标去要求老旧建筑，就会出现“水土不服”的状况。老旧社区的适老化更新是一项涉及部门多、工程量大、政策性强、协调困难、实施难度大的综合性治理工程，同时涉及土地、规划、民生、房管、发改委等诸多政府部门出台的多项规划，因此，应考虑以“整合+扩充”的原则，在原有的城市发展政策、养老政策、土地政策、规划文件、实施管理条例等各类政策基础上，实现适老化社区更新的政策创新。[15]

3. 发挥“共治”精神，进行社会治理创新

党的十八大以来，习近平一直高度重视城乡社区治理工作，多次提出要“改革创新，完善基层治理，加强社区服务能力建设，更好为群众提供精准化精细化服务”，要“实现政府治理和社会调节、居民自治的良性互动”。其中，党的十八届五中全会提出“构建全民共建共享的社会治理格局”，党的十九大提出“打造共建共治共享的社会治理格局”，而公共设施的“共建和共享”属性，要求社区必须通过“共治”来实现。发挥群众的主体作用，把群众中分散的、无系统的意见集中起来，转化为科学决策。引导群众积极参与社会治理的各项工作，在改善多元治理的基础上，实现政府治理与社会自我调节、居民自治的良性互动。在老旧社区更新改造过程中，应充分发挥老年人在适老化改造过程中的参与感，了解其不同诉求，集中集体的智慧，在广泛征求意见的基础上采用“一栋一策”“共建共管”等方式，不断增强老年人的获得感、幸福感和安全感。

(二)物质环境层面：完善公共配套，优化空间利用格局

1. 老旧社区的物理环境更新是适老化改造的基础和前提

陈旧、破败的环境会导致居民生活不便。针对老年人日常生活轨迹和生活空间的特点，必须通过加强居住空间的适老化改造，构建物理环境更新运维体系，来保障良好的生活环境需求。因此，应以老年人需求为导向，营造整洁、安静、舒适的居住空间，并且通过制定科学的维护计划来确保社区环境品质长期有效保障。例如，对现有破损的建筑、道路和景观进行修缮和更新；种植更多适宜的绿色植物、增添景观设施、加装步道板；全面改造美化社区建筑外立面，修补墙面、门窗并且重新粉刷墙面等；对已经无法满足当前建筑安全标准要求的建筑，通过抗震加固和改造扩容，以便更好地满足使用需要，使得社区的设施得到充分利用。

2. 存量空间的转型与盘活是适老化改造的关键

针对老旧社区空间利用不合理、不充分的矛盾，可以通过以下措施解决：第一，通过整合存量空间资源，将其作为公共属性进行再分配。例如，针对社区内部闲置自行车棚、空地、拆除违建腾空土地、“边角地”等存量空间资源重新进行翻新修饰，引进各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间，重新发挥价值。第二，社区空间布局应以老年人行为特征和出行需求为考量，由分散式布局转向集合式布局。将功能相似的设施整合、兼容性强的设施整合并预留拓展机动空间。这种由集合式聚集形成的社区室外空间，一方面可以给老年人带来充满安全感的活动场所，另一方面可以为老年人提供便捷的公共设施服务。第三，发挥社区公共空间社交功能，营造舒适友好的社交场所环境。通过丰富社交活动，以便营造满足多场景、多功能的交流环境。

3. 优化集合社区公共服务设施是适老化改造的支撑

通过构建协同机制将“碎片化”的社区服务设施整合到公共服务空间统一体当中，拓展政府、市场和社会组织的合作模式，打造“一公里服务圈”，为老年人提供安全、便捷的综合性养老健康服务。除了养老需求外，还应同时结合社区实际和其他年龄段居民需求，增加各类个性化服务项目，打造居家养老照料中心、党群服务中心、文化活动中心等阵地，搭建集服务、协商、组织三大功能为一体的公共服务体系。

(三)精神文化层面：构建人际关系网络，实现自我价值突破

老年人在社区中的社会关系建立在自我认知及邻里关系中，基于以人为本、公共服务理论为支撑的敬老文化，是适老化社区更新的核心内容。

1. 满足老年人社交需求，构建人际关系网络

城市中的老旧社区存在新老居民缺乏认识沟通渠道、邻里关系淡漠的现象，要增强对老年人的邻里精神关怀，提高老年人社会参与意愿。例如，为社区配置专业型老年人心理教育工作者、心理康复师，依托社区心理辅导咨询中心、精神慰藉科室输送精神关怀。或者与社区敬老教育联动，定期组织关爱老人主题活动，建立互动互助互爱的和谐邻里关系，增强老人的社会归属感。

2. 营造舒适友好的活动空间，满足代际交流互动

舒适友好的活动空间，需要从老年人的需求出发，有的老旧社区在进行更新改造过程中，过于追求增添某些特定场景和新颖的设计点来吸引眼球，增强效果冲击力。虽然这种改造可以给居民带来了美的感受，但是在老年人实际使用的过程中，这些新颖的形式反而给社交及正常的社区活动带来很多障碍。在对老旧社区进行适老化改造时，除了要满足老年人的需求之外，也应创造满足代际交流的活动场所，满足不同年龄段人群的使用需求。例如可定期举办跨年龄段的代际交流活动，鼓励年轻一代在新文化、新技术等方面“反哺”年长一代，也可发挥老年人在生活、情感等方面的丰富经验，开办情感沟通小“课堂”，发动“银龄”志愿者在就业、婚恋等方面为青年提供咨询与服务，帮助老年人在与其他人的社交沟通互助过程中，激发社会认同和情感共鸣，实现自我价值。

3. 促进传统的家庭孝道文化、社会敬老文化延续

在中国人的价值观中，孝亲敬老是“善德之先”，是“德之本”。弘扬孝文化，在解决物质养老问题同时，也要增加对老人的精神关怀，在“养老”的同时更要“敬老”与“尊老”。在对老旧社区适老化改造过程中，应大力促进家庭孝道文化延续，引导家庭相亲和睦、加强代际融合、重塑孝道意识，在社区内部形成敬老孝亲的风尚。

(四)经济发展层面：搭建可持续运营体系，实现多方共赢局面

1. 多方筹措资金，实现多元供给

对于老旧社区适老化改造，其资金筹集来源主要为财政资金、专项债、社会资本、小区产权单位、居民自筹和社会捐赠等。不同的主体有不同的需求，例如，行政绩效达成、经济回报获取和生活品质改善等，单靠一方能力很难支撑这些需求，因此市场化运作是老旧社区适老化改造的重要举措，其解决办法就是打造“企业主导、政府居民补充”的筹资模式。从居民的角度出发，也需要突破固有认知，按照谁受益、谁出资的原则，鼓励居民、原产权单位对老旧小区改造给予资金等支持。

2. 增加企业参与积极性，链接社会资源

企业参与，即引入企业或者投资机构承担老旧社区适老化改造费用，通过市场机制实现资源价值交换，从而获得经济效益回报。例如，在小区内部公共空间引入广告服务商；在提升小区道路绿化时引入节能、照明、园林工程等企业；在打造社区养老服务体系时引入社会服务机构；在整合小区闲置空间时引入商业机构，在获得经济收益同时，也便利了社区居民的日常生活，提升了社区生活品质和溢价；另外可以通过整合周边小区资源，推进共享停车，利用智慧停车技术，将住宅区、机关单位、周边写字楼、商场和路边停车位等资源打通，既可以解决停车难的问题，也可以有稳定的投资回报率来吸引社会资本进入。

由于企业往往需要追求利润，考虑效费比，因此单靠“企业参与”仍有很大局限性，这个时候就需要政府这只“看得见的手”进行规范和引导，把政府和居民两方的资金将作为有效补充加以支持。例如，在2019年和2020年，中央财政分别安排了300亿元和303亿元，支持地方用于老旧社区改造，并对为社区提供养老、托育、家政等服务的机构提供减税降费政策支持。

六、结语

老旧社区适老化改造是城市有机更新的重要部分，也是惠及千家万户的重要民生工程。在中国人口老龄化形势严峻、增量扩张转向存量开发的背景下，以往仅靠物质空间更新的老旧社区改造难以应对老龄化带来的动态、复杂、高难度治理需求。只有真正满足老年人社区养老、居家养老的需求，构建系统性、可持续、全要素的适老化社区支持体系，才能有效解决中国老旧社区更新中建筑老化、养老困难、服务缺失、供需错位、治理失效等等一系列现实问题。