老旧小区改造工程的质量监管浅析

赵宏扬

（雄安新区建设工程质量安全检测服务中心，河北 雄安 071700）

0 引言

老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，关乎群众利益和城市形象，对满足人民群众美好生活需要具有重要意义。城镇老旧小区房屋存在年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差等现实问题，改造工作具有紧迫性、复杂性。当前，老旧小区改造工程施工过程中的质量监督管理工作，还存在一些短板和现实问题，本文对老旧小区改造工程的质量监管提出几点对策建议。

1 老旧小区改造内容与特点

1.1 改造内容

老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类 3 类，主要涉及市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、公共服务设施配套建设及其智慧化改造等内容［1］，具体从硬化、绿化、美化、净化、亮化等多方面对屋面、外墙、楼道、楼梯间、社区道路、绿地等公共区域进行综合提升改造，包括屋面防水及保温、外墙保温；外墙粉刷处理；道路及便道铺装；管线改造、入地、维修；恢复小区绿地，补种补植；增加小区照明；加装智能化设备；加装电梯；增设教育、医疗、文化、体育、养老、环卫等设施；修整、划定停车位；拆除私搭乱建、违章建筑；清除乱堆乱放，恢复公共空间等。在一些小区，还涉及危房整治、抗震加固等内容。

1.2 工程特点

老旧小区改造工程与一般房屋建筑与市政基础设施工程有较大差异，其项目特点对工程质量监督工作的开展及质量管理相关要求的落实带来更多挑战：一是老旧小区建筑现状、规模、类型多样，现场条件复杂，难以形成统一规划布局；二是开工面积大，改造内容多，涉及水、电、燃气、通讯、节能等多个方面，项目划分较为分散，难以形成工作合力；三是参建单位众多，部分参建企业质量管理能力与技术实力参差不齐；四是改造工期短，开工时间集中，且影响因素较多，未拆除的违建、设备材料进出场困难、避开居民正常作息时间施工等都会对工期造成影响［2］；五是涉及小区住户多，相关群众对改造工程的理解与认可程度不一致，各小区居民对改造内容的诉求不同，个别小区管理秩序混乱，产权归属纠纷多，物业管理不健全，工程推进阻力大。

2 工程质量监管难点

2.1 项目管理问题

老旧小区改造工程的项目准备、实施、验收全过程中存在诸多质量行为、实体质量、工程技术资料问题，影响了建设工程质量的保障，一是个别项目现场负责人未能到岗履职，现场技术人员配备数量不足，个别监理、施工单位现场人员与备案人员不一致；二是个别项目工程技术资料与现场实体同步性较差，施工方案编制不及时；三是部分人员质量意识淡薄，没有遵循施工计划、方案确定的工序以及设计图纸、规范、标准组织施工；四是个别中小型施工企业未能进行有效的施工交底和业务培训，操作工人不熟悉操作流程和工艺工法，技术要求理解不到位，施工技术参数把控不严格；五是个别项目未严格落实工程材料进场管理制度，出现了边检验边使用以及未检验就使用的违法违规现象；六是个别项目忽视质量控制，不顾客观规律，盲目“抢工期、抢进度”，在影响工程质量的同时，增加成本，降低效益；七是在项目初期，部分设计图纸缺乏针对性，改造计划不够具体、精细，个别项目存在“边设计、边施工”现象，在项目建设后期产生了较多数量的工程签证和设计变更，不利于施工工序的连贯性和施工质量的控制；八是由于老旧小区建设年代久远，很多建筑按照旧规范设计建设，受限于当时的规划设计条件，改造工程执行新版规范有困难，如部分节能、消防工程在改造后仍然难以达到新版规范要求，给建筑工程设计及施工质量验收造成一定困难。

2.2 监督机构问题

2.2.1 监管资源不足

建设工程质量监督机构开展改造工程质量监督及工程质量验收工作，面临情况复杂、量大面广、任务繁重等困难，需要在短期时间内投入较多人员、技术、设备等监督资源配备，监督力量与工程规模的矛盾十分突出，部分质量监督人员业务水平不足、专业不对口、工作经验不丰富，不能适应老旧小区改造工程的质量监管要求。

2.2.2 监管机制不健全

传统的质量监督检查方式难以适应老旧小区改造工程监管需要，预约式、通知式的检查模式不能及时有效掌握工程质量情况和现场施工动态，不能落实质量监督重点工作要求，在开展涉及道路、电力、通信、供水、排水、供气、供热等工程的质量监管时，缺乏统筹安排，难以形成监管合力。部分质量监督机构监管体系不健全、管理不科学，相关规定执行不强，存在监管错位、缺位现象，无法充分发挥监管效能和提高监管效率。

2.2.3 服务意识不强

部分质量监督机构主动服务意识不强，与老旧小区相关参建单位缺乏沟通和联系，不能为老旧小区改造工程项目提供足够的质量技术服务，不能积极主动协助工程项目解决实际困难，影响了工程质量目标的实现。针对不同类型小区、不同居民诉求，缺乏专项质量监管服务，没有因地制宜做实做细质量监管内容，影响了居民满意度提升。

3 工程质量监管工作原则

3.1 坚持质量第一

要坚持高质量标准推进老旧小区改造工程，逐步推进老旧小区改造工程质量管理标准化，将质量管理要求落实到工程建设全过程，严格按照建设工程质量要求、技术标准施工，严格落实建设单位首要责任，严厉打击任意压缩合理工期、工程造价和违法分包等违法违规行为，做好建设过程、建筑材料、质量行为、竣工验收全过程质量管控，完善质量追溯机制，防范和遏制质量问题发生。

3.2 坚持问题导向

要坚持从老旧小区改造工程质量问题入手，对各影响改造工程质量的因素进行归纳整理、原因分析、问题追踪，总结常见质量问题和控制措施，明确监管重点环节、关键工序，做到有的放矢，根据实际情况合理配置监督力量，强化质量监督队伍建设，明确监督内容、监督方式、监督频次，找准质量监督的切入点、着力点，消除质量隐患以高质量监督提升老旧小区改造工程质量水平。

3.3 坚持以人为本

要坚持以人民为中心的发展理念推进老旧小区改造，充分调动各方积极性和资源，着力解决人民群众关心的质量问题，将打造宜居环境和提升居民服务融入小区改造全过程，积极争取居民对老旧小区改造工程质量目标的理解、支持、参与，广泛听取群众意见、扎实做好群众工作，回应居民质量诉求，以人民群众满不满意作为检验改造工作的标尺，实现民意监督与工程质量监督有机结合。

4 工程质量监管举措

4.1 构建监督机制

一是依照老旧小区实际情况制定质量监督计划，实施监督工作；二是积极推进老旧小区改造项目施工现场质量行为管理标准化和工程实体质量控制标准化，严格按照老旧小区改造工作实施方案，聚焦质量监督重点工作；三是抽调专业技术人员组成监督工作组，通过工作例会、培训讲座、座谈研讨、观摩学习等多种形式，强化监督人员业务水平提升，切实提高监管效能，有序开展日常监管、专项巡查、业务监督指导等工作；四是督导参建责任主体严格按照改造工作基本规定、改造目标、现状评判、改造措施、改造施工及工程质量验收相关要求开展工作，落实施工现场管理制度化、行为规范化、验收程序化；五是及时总结、梳理执法巡查中发现的常见质量问题，分析、研究预防及治理措施，提升老旧小区改造工程现场施工技术水平，确保改造工程质量。

4.2 强化程序监管

一是压实参建各方主体责任，要求改造工程参建各方责任主体的法定代表人、项目负责人签署工程质量终身责任承诺书，严查参建各方责任主体人员到岗履职情况，建立健全参建单位及人员信用档案，记录违法违规不良行为，督导参建各方落实岗位职责、工艺工法、技术交底、过程控制、质量验收等方面管理规范化；二是督导参建各方责任主体健全质量管理体系，提升参建人员质量责任意识和技能水平，规范现场人员质量行为；三是强化过程监管，注重工序质量控制做好老旧小区工程首次进场监督交底工作，加强项目施工事前事中事后监管，严格执行验收程序和验收标准；四是强化验收环节监管，研究制定统一的老旧小区质量控制技术标准，严格把控实体质量，质量监督人员在施工现场采取“微破损”验收形式，对节能工程外墙外保温材料粘接面积、外墙保温防护层厚度进行局部抽测，对市政工程管道填埋深度、回填土土质进行局部检查，根据检查情况，对达不到技术标准和设计要求的工程一律下发工程质量整改通知书，跟进整改处理情况，整改合格后方可验收，杜绝不合格工程投入使用；五是组织开展改造工程质量问题“回头看”，改造工程完工后，全面排查工程质量隐患，建立工作台账，督促参建单位闭环整改到位。

4.3 落实监管措施

一是强化建筑材料、构配件、设备监管，采取“双随机一公开”形式，对老旧小区改造项目现场所用的建筑材料进行抽测，盲样送检，确保建筑材料质量符合设计及规范要求，检查材料的产品合格证、型式检验报告、进场复试报告，严厉打击弄虚作假、伪造检测报告等违法行为；二是实行项目实体打分制度，制定施工质量评价标准，对工程观感质量进行打分，对于观感质量打分不合格项目，责令限期整改；三是推行样板引路制度，在施工现场设置样板展示区，组织作业人员现场观摩，督导现场参建各方落实技术交底和岗前培训，统一质量检查和质量验收的标准尺度，快速提高施工人员施工技术水平；四是推行举牌验收制度，关键工序、关键部位隐蔽工程及主要节点、分部工程验收时实施举牌验收，明确分项工程名称、验收部位、验收内容、验收结论、验收人、验收时间等，在公示牌上进行详细记录并留存影像资料，实现工程质量责任可追溯；五是实施差别化监管模式，重点检查参建各方质量责任制度、关键岗位人员资格及到位履职情况，实施质保体系与实体工程质量并重的监管模式，推行差别化管理，加大突击、暗访检查次数，对质保体系不健全、现场管理不到位的施工现场加大监督检查频次，切实掌握工程质量实际情况，提高监管效能。

4.4 细化监管要求

一是确保设计质量，设计单位要根据各老旧小区实际情况，有针对性提出设计方案，提升设计深度，做到“一楼一策”，明确重点部位、关键区域的细部构造和设计要求；二是确保合理工期，施工单位要科学安排施工计划，编制施工组织设计和专项施工方案，合理确定施工工序，确需压缩工期的，建设单位应当组织参建各方和有关专家进行论证，提出保证工程质量的具体技术措施；三是确保人员配备，参建各方要强化关键岗位人员配备和管理，执业资格、专业配套、人员数量等情况应满足合同要求、相关标准和工作需要；四是确保建筑材料质量，项目参建各方要严格执行建筑材料进场复验制度和材料送检见证取样制度，建立建筑材料、设备进场验收台账，确保主要材料的材质、规格、型号符合设计要求，具备质量证明文件及复试报告，严禁出现漏试、未试先用现象；五是要做好各工程项目相关单位间的协调配合，统筹规划，全盘布局，保证既有建筑节能改造、管网改造、管线入地、智能化改造、绿化提升改造、服务设施提升改造等多项工程的交叉施工作业的顺利开展。

4.5 优化监管服务

一是优化工程质量报监流程，根据老旧小区开工时间比较集中、施工作业面比较分散等工程特点，专门为老旧小区提升改造工程报监开辟绿色通道，落实“最多跑一次”改革精神，创新工作机制，简化现场勘验程序，提高审批效率；二是开展调研论证，根据老旧小区工程实际情况，组织编印老旧小区改造工程质量监督要点，将老旧小区改造工程质量通病防治措施作为监管重点，特别针对节能改造中的外墙保温粘贴面积、锚钉数量、门窗洞口收口做法提出具体要求；三是积极提供技术服务支持，在施工现场组织开展防水工程、节能工程、市政配套工程技术培训，提升现场质量管理人员、施工操作人员的业务能力水平；四是主动响应项目需求，定期对接项目建设情况，坚持以为改造项目提质增效、排忧解难为宗旨，及时接受居民现场咨询，协助项目解决群众诉求；五是支持和鼓励工程项目质量创优，加强对企业指导服务，鼓励企业在新技术、新材料、新工艺上的应用，发挥优质工程引领示范作用，提高项目质量管理水平。

5 结语

开展老旧小区改造工程的质量监督工作要着力于完善质量监管机制，创新监管举措，优化监管服务，切实提升老旧小区改造工程质量。本文结合相关质量监督工作实践，对工程质量监管难点、举措方面进行阐述，希望能为建设工程质量监督机构开展此类项目的监管工作提供参考。Q