房贷利率降了，能否利好楼市？

王艳玲　刘常源　王文妍

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.45%，与上期持平；5年期以上LPR为3.95%，较上期下降25个基点。这是自2023年8月LPR非对称下降以来，LPR再次呈现非对称下降。同时，这也是5年期LPR自2023年6月以来的首次下降。

专家表示，本次5年期以上LPR报价下调，远超市场预期，创下了2019年LPR形成机制改革以来最大降幅，在价格方面释放了稳增长、稳楼市政策加力的明确信号，有助于提振市场信心，改善社会预期。

利好楼市：首套、二套房房贷每月少还数百元

市场普遍预计，随着5年期以上LPR显著调降，利于降低购房者按揭成本，刺激居民购房需求。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次5年期以上LPR下调，将直接带动新发放企业中长期贷款和居民房贷利率跟进下调，有助于提振企业投资需求，稳定房地产市场运行。预计后续首套房贷和二套房贷利率下限也有望下调，推动居民房贷利率下行。

南都湾财社记者注意到，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。

最新LPR公布意味着，24小时之内，广州各大行执行的房贷利率都将调整为：首套LPR（3.95%）-10BP，即3.85%二套LPR（3.95%）+30BP，即4.25%。总额200万时长30年的房贷，首套每个月需要还利息6416元，二套每个月需要还利息7083元，均较此前每月少还约417元。

易居研究院研究总监严跃进认为，“此次5年期LPR从4.20%下调至3.95%，也说明其为今年宏观经济和货币金融环境的宽松创造了积极的条件。这对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。”他强调，从历史上的调整来说，我国共有8次5年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。“这是最大的信号。换而言之，历史上最大的降息周期开启。”

专家：LPR非对称调整，更符合稳地产、稳经济的诉求

值得注意的是，本次LPR下降与政策利率调整并不同步，两个期限品种呈现非对称下降，1年期LPR“按兵不动”，而5年期LPR则下降25基点。

在天风证券宋雪涛看来，不对称降息或更符合当下政策稳地产、稳经济的诉求。他表示，一般来说5年期LPR主要对应的是中长期贷款（固定资产投资等）、居民按揭贷款等中长期贷款。在房地产市场尚未有效企稳，政策强调要更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资时，更大幅度降低5年期LPR利率不仅能够降低居民购房成本和房企融资成本，也能够向市场传递更积极的信号。

中信证券首席经济学家明明认为，此前MLF利率（即中期借贷便利利率）保持不变，长期看应该淡化MLF和LPR的关系，LPR作为实体经济融资成本的参考基准，对于实体经济的影响更大。一方面，从历史上来看，5年期调整的幅度小，有补降的需要；另一方面，去年底今年年初以来，央行通过降低存款利率和降准，已经实现和达到调整长期LPR的条件。

招联首席研究员董希淼表示，本次LPR非对称下降在预期之内，但5年期以上LPR幅度超出预期。自2019年改革以来，5年期以上LPR比1年期LPR的降幅小15个基点。本次非对称下降之后，两个期限的LPR之间的利差缩小，有助于减少贷款期限错配现象。

中泰证券研究所首席分析师杨畅表示，本次非对称下调，至少反映出三层意图：第一，货币政策也在配合经济平稳开局，春节假期过后，从资金供给端开展工作，通过降低贷款利息，降低融资成本，配合2024年经济平稳开局的意图较为明显；第二，不同期限利率非对称下调，表明政策希望发挥作用的对象有所侧重，保持1年期LPR不变，或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳；第三，由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，现阶段大幅降低5年期LPR利率25個BP，再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。

LPR大幅下降：将激发企事业单位中长期融资需求

对企业的贷款融资，董希淼指出，5年期以上LPR大幅下降，将降低企事业单位贷款中长期贷款利率，进一步激发企事业单位中长期融资需求。这将有利于长期贷款占比较高的国家重大项目、基础设施建设，也有助于减轻地方债务利息支出压力。

光大证券张旭表示，当前我国经济回升向好，但也面临着一些困难和挑战，比如说有效需求不足、部分产业产能过剩、社会预期偏弱等。此时货币当局的姿态以及近期较有可能出现的LPR小幅下行具有宽信用、稳市场、强信心的作用，为包括资本市场在内的金融市场运行营造出良好的货币金融环境，巩固和增强经济回升向好的态势。

王青指出，根据近期公布的CPI和PPI等指数，短期内物价水平仍将处于低迷状态，上半年GDP平减指数同比将继续处于负值区间。这意味着未来一段时间物价水平和价格预期目标相比仍有距离，考虑物价因素的企业和居民实际贷款利率仍面临一定上升压力。由此，当前通过下调政策利率引导名义贷款利率较快下行，缓解实际利率上升压力的迫切性较高。需要指出的是，本次LPR报价下调幅度较小，或难以充分解决当前物价偏低、企业和居民实际贷款利率上升问题。

业内人士：对银行息差影响可控

对于银行而言，业内人士普遍认为，此次LPR下行对银行净息差影响可控。

光大银行金融市场部研究员周茂华表示，从国内通胀温和可控，国际收支保持基本平衡，央行政策空间足，同时，银行资产质量和盈利整体保持良好，LPR仍有调降空间。由于目前经济处于复苏关键阶段，后续降息等工具仍在工具箱，但具体实施需要看国内需求恢复进度、物价回升节奏，以及房地产复苏情况等。如果消费、物价、房地产复苏进度不够理想，不排除央行进一步通过降息、降准、结构工具等，引导市场利率中枢下移，为消费和投资复苏提供额外动力。

王青认为，1年期LPR报价保持不动，有助于稳定已处历史低位的银行净息差。受物价水平偏低影响，当前实体经济实际融资成本上升，着眼于提振宏观经济总需求，未来LPR报价仍有可能跟进MLF利率下调。

综合当前经济和物价走势，王青判断，短期内MLF利率下调的可能性仍然较大。这将带动两个期限品种的LPR报价继续下调，进而带动企业和居民贷款利率持续下行，提振宏观经济总需求。与此同时，LPR报价持续下调带动贷款利率下行，也将为今年地方债务风险化解提供更为有利的条件。

严跃进也认为，“房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，这对于房贷市场的影响是积极的。”