解构楼市“白名单”

邱永芬　王艳玲

第一批“白名单”，出炉

在龙年春节来临前夕，全国第一批房地产项目“白名单”出炉。

据住房和城乡建设部、金融监管总局消息，各地加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内商业银行推送，满足房地产项目和企业合理融资需求。

1月30日，广西南宁率先官宣，房地产“项目白名单”首笔贷款落地，金额3.3亿元。次日，重庆、成都、西安亦纷纷披露第一批房地产项目“白名单”。紧接着，天津、青岛、哈尔滨、昆明、武汉、西安、大连等城市也纷纷发布首批房地产项目“白名单”。截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。

据悉，在第一批房地产项目名单中，84%的项目或属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。目前，一批千亿民企也相继披露公司旗下“白名单”情况。

在首批房地产项目“白名单”落地后，碧桂园对符合要求的项目积极申报。目前，碧桂园确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目均在属地政府“白名单”内。后续，广东、湖南、东北等地项目根据政府审批预计有望陆续进入“白名单”。融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20城市都已落地。

截至目前，绿地集团获批进入“白名单”的项目已有34个，拟融资金额合计约117亿元。同时，还有一批项目也在审核当中，有望陆续进入“白名单”。

与此同时，在重庆首批314个房地产项目“白名单”中，其中金科已获批超过20个。此外，金科全国各地的项目也有望陆续进入当地“白名单”，并将获得融资支持，缓解资金压力。

广州本土民企中国奥园，目前已有广西南宁誉江南、重庆悦府、翡翠天辰、合川原著等项目入围首批“白名单”。据悉，中国奥园广东、郑州、沈阳、天津等多个项目也有望陆续进入“白名单”。此外，雅居乐、世茂集团等民营房企也相继宣布旗下入围“白名单”的项目数量。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前发布“白名单”的城市，基本都属于“房地产困难城市”——基本都是库存压力大、销售压力大的城市。同时，世茂、碧桂园、雅居乐等房企也公布了入围住建部或当地住建部门的“白名单”项目。

据了解，在此前住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会上，共有35个重点城市参加，涉及25个省份。其中，除省会城市外，包括深圳、厦门、大连、青岛、宁波、东莞、佛山、无锡、苏州和常州等非省会城市也参与其中。

“能够入围‘白名单的房地产项目，多为那些出险房企的优质项目，项目自身条件不错，此前被集团债务拖累才导致了停工烂尾，如今有资金进场拉一把，就能够快速盘活”。不过，张大伟认为，“白名单”项目虽然正面刺激了市场，但银行贷款最终还是要看抵押物和还款来源，有好资产、正资产才能贷到款。

“需要特别注意的是，房地产项目进入‘白名单并不意味着就能够获得金融机构的融资，地方政府将房地产项目白名单推送给区域内的金融机构后，再由这些金融机构从中筛选出可以发放贷款的项目。最终的决定权在金融机构，而非地方政府”。张大伟认为，进入“白名单”相当于中考上了高中，能不能上大学，依然未知，但肯定会有一大批项目将获得融资。这将有助于改善房地产企业的流动性，缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资，有助于促进房地产与金融良性循环。

入围“白名单”有门槛，全力“保交楼”

住房和城乡建设部表示，自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构紧锣密鼓抓好落实，不少城市春节假期仍在推进工作，协调机制落地见效持续取得新进展。

从目前已披露入围房地产“白名单”项目的民企来看，几乎都是曾“出险”的民企。广州多家仍在低速运转的民企告诉南都湾财社记者，公司目前运转相对正常，暂未有项目入围“白名单”。

那么，究竟哪一类的项目才能入选呢？

据了解，首批能够入围“白名单”的房地产项目普遍为“出险”房企的优质项目，项目自身条件原本不错，此前被集团债务拖累才导致了停工烂尾。

据悉，房企项目能否入围白名单至少需要满足5个条件：项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；项目已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；項目初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。

在入围白名单，项目获得融资以后，将有望迅速盘活。

截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目

中原地产首席分析师张大伟分析认为，资金是有限的，救企业产生的受惠面相对显少，而救项目受惠面会大得多。如今救助对象以房地产项目为单位，而非以房企为单位，主要目的是保交楼、保民生，而非给出险房企托底。

同样，在前述已公布入围首批“白名单”项目的多家房企，在2023年亦努力达成保交楼。比如碧桂园，2023年全年累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平方米，涉及31省249个城市。融创2023年全国101个城市实现279个项目交付，合计交付套数31万套、交付面积3587万平方米。金科2023年累计交付总面积2145万平方米，交付总量14.5万套。

金融支持力度持续加码，银行积极行动

自2023年11月下旬起，关于房地产“白名单”一事就不断发酵。彼时市场消息称，监管部门拟出台一份涵盖50家房企的“白名单”，包括国有房企与民营房企，不过这份名单至今未正式公开发布。

如今，在住建部等部门牵头下，多地正在建立房地产融资协调机制，“房地产项目白名单”已纷纷落地。据住房和城乡建设部对外披露，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。

此次房地产项目“白名单”是建立房地产融资协调机制的内容之一。“近期可以观察到，包括融资协调机制的贷款发放、城中村建设的贷款资金到位等工作都不错，恰说明金融支持力度大、落地性强，发挥了非常好的效应”，易居研究院研究总监严跃进表示。

2月6日，国家金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。工商银行表示，已在总、分行层面分别成立了“房地产融资协调机制专项工作小组”。自1月30日各地推送项目清单以来，截至2月8日，工商银行已对接2000余个项目，并率先实现对多个城市多个项目的贷款投放，既包括国有房企，也包括民营房企。

中国银行2月12日公布了该行落实城市房地产融资协调机制情况。截至目前，已推进超过110个项目的审批工作，合计金额约550亿元，其中，已审批完成项目共75个，合计金额近400亿元。

农业银行官微显示，已累计对接协调机制项目2700余个，自1月26日金融监管总局专题会议以来，新审批项目超过10个，审批贷款近50亿元。贷款项目主体中，民营企业等非国有企业占比超过80%。建设银行已对接项目2000多个，已审批项目近百个，已审批待投放金额200多亿元。

在近日，建设银行北京、福建、安徽、河南等分行已实现对5个项目的投放，投放金额近30亿元。

此外，截至2月13日，交通银行已获取、对接清单项目1442个，并已对其中部分项目实现贷款投放。广发银行官微披露，积极对接协调机制推送主办行项目，覆蓋重庆、昆明、成都、南宁、武汉、郑州等17家分行（30个城市），项目数量合计1781个。推送项目清单内已投放项目5个，涉及融资金额16.75亿元。同时，推送项目清单内已对接项目5个，涉及开发贷融资需求金额26.6亿元，已完成批复金额12亿元。

“包括近期融创、碧桂园和金科等企业都获得了较多的资金保障，这说明出险企业也可以获得较多的资金支持。这对于此类企业资金状况改善和企业基本盘稳定都有积极的作用，也侧面利好债务等问题的处置”，易居研究院研究总监严跃进表示。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“从企业到项目，是房地产白名单落地的可行渠道。房地产企业的诚信和财务数据可能无法保障金融机构的债权，但房地产项目只要能够做到产权清晰，资金封闭运转（不出现资金抽调、抽逃），就可以保障金融机构的债权。这样就能消除金融机构和房地产企业之间的信息不对称。”

“小阳春”行情，或逐渐开启

事实上，2024年以来，房地产行业供需两端政策持续落地，需求端，春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段，更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

在供给端，中指研究院市场研究总监陈文静表示，1月地方房地产融资协调机制加快建立，各地积极上报融资支持项目白名单，银行金融机构也积极对接，根据五大国有银行最新披露，其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位，一方面力促“保交付”，另一方面也有利于稳定企业预期，进一步稳定购房者信心。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“融资性现金流恢复，只是房企资金链好转、避免风险无序蔓延的一个必需条件，充分条件是房企销售现金流恢复，即自我造血功能，这是融资性现金流持续性恢复的前提条件”。

在需求端，近期，克而瑞、中指、安居客、诸葛找房等，都发布了春节期间的楼市数据，总的来看，春节期间楼市新房供应和成交并不理想。根据克而瑞统计的数据，44个重点城市在春节周（2024年2月9日-2月15日）新房成交仅为23.38万平方米，环比春节前一周（2月2日-2月8日）下降87%，同比去年春节周下降40%，较2022年同期降幅达到82%。

“市场最终能否企稳，要看3-4月份的数据。一方面，去年3月下旬开始，销售开始放缓，形成了低基数；另一方面，节前重点城市相继出台重磅纾困政策，加上今年将稳增长、扩内需、促就业放在更加突出的位置，考虑到需求端正在修复，预计3-4月份商品房市场将会回到企稳的态势中。”李宇嘉表示。

“2月20日，史上最大幅度降息落地。此次将红利一次性释放到位，产生了明显的降成本效应，促进居民贷款买房。”中指研究院市场研究总监陈文静预测，本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。