论小区车库、车位的产权归属*
——兼评《物权法》第74条

范俊丽,付 翼

(1.中北大学人文社会科学学院,山西太原030051;2.山西财经大学法学院,山西太原030006)

论小区车库、车位的产权归属*
——兼评《物权法》第74条

范俊丽1,付 翼2

(1.中北大学人文社会科学学院,山西太原030051;2.山西财经大学法学院,山西太原030006)

我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位、车库权属的纠纷。《物权法》第74条将约定方式作为判断车位、车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的隐患。在规划的车位、车库可能属专有也可能属共有的情况下,应当借鉴台湾立法模式,对小区车位、车库的归属进行分类规制,正确处理车位、车库的归属问题。

物权法;车库;车位;土地使用费

0 引 言

随着我国经济社会的快速发展,城市化进程的不断加快,住宅小区的逐渐增多,家庭汽车已日渐成为城市居民出行的主要代步工具。而城市私家车的大幅增长也使得车位、车库的使用价值和商业价值日益提高,甚至成为一种稀缺资源,引发各种争论与纠纷。2007年,我国正式颁布的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条对车位、车库的归属问题首次作出了明确的界定。

1 《物权法》第74条规定之不足

《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。[1]”在对此条文进行评析之前,首先应当明确车位、车库的定义。车库,是指建设于小区范围内,有独立的空间,用以存放车辆为目的的附属建筑物[2]。现实生活中尤其以地下车库居多。所谓车位,就是以一定的临时标志划线分割而成,在小区路边、空地等场地用于停放车辆的位置。从此规定中我们可以发现其不足之处。

1.1 “首先满足业主需要”的规定操作性差

《物权法》第74条第1款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定主要体现了立法者保护小区业主权益优先的立法价值取向,遗憾的是物权法对此问题浅尝辄止,为司法实践留下了难题。什么是“首先满足”?法律规定过于粗糙与原则,操作性差。“首先满足业主需要”满足的是业主对所有权的需要还是对使用权的需要?法律对此没有明确规定,这导致学者们对此有不同的理解。笔者认为,物权法中的首先满足既不能理解为无条件满足业主使用权的需要,也不能理解为同等条件下的优先出售与购买。结合司法实践,可以把它设计成一种有条件的对业主的需求满足。首先,应由开发商与业主协商,通过出售或出租的方式将车库、车位提供给业主使用,以满足业主对使用权的需要,如果双方因为价格无法达成协议,必要时可申请价格评估;其次,业主的这种首先满足是有条件的,建议法律规定一定的除斥期间,在此期间业主不向开发商主张权利,开发商就有权将车库、车位出租给业主以外的第三人,但仍不能出售,以满足新购车辆的业主对车库、车位的新增需要。

1.2 “约定归属说”仍不能解决车库车位的归属纠纷

《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定坚持了小区规划配套的车库、车位所有权以约定为据确定归属的原则,即学界所说的“约定归属说”。约定的双方当事人应当是开发商和业主,但是约定前谁对车库、车位享有所有权呢?如果双方都没有所有权,那么这样的约定是否合法呢?我国《合同法》第132条规定,只有对标的物享有所有权的情况下,处分才是合法的。否则就构成无权处分,承担由此产生的法律责任。可见,“约定归属说”似乎是在暗示开发商拥有所有权。那么开发商是否有所有权呢?首先,从我国目前的房地产法律法规来看,建筑物获得所有权的首要条件就是建筑物必须拥有相应的土地使用权。而小区的车位、车库是否拥有土地使用权呢?我国现行的房地产产权管理制度规定,只有计算建筑容积

率的建筑物才能取得相应的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要向国家支付相应的土地使用权出让金,方可依法取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》,从而拥有可依法转让的专有部分的专有权。对于不计算建筑容积率的建筑物,由于其没有相应的宗地号的土地使用权面积份额,所以,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物,不能单独取得相应的权属证明[3]。依据我国城市房地产管理法第31条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。即根据房地一体的原则,房地产开发商在转让房产时,其土地使用权也一并转让。如此说来由于小区车位、车库所占面积不计算建筑容积率,其不能单独地从计算建筑物容积率的建筑物中分离——即必须要依附于区分所有建筑物的专有和共有部分[4]。其次,从我国的城市居住规划设计规范的要求来看,住宅小区必须配套设置居民汽车停车场、停车库,并且不得少于住户数的一定比例。由此可见,小区规划配套车库、车位的出发点就有共有的性质。同时我国《物业管理条例》第27条规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。由此看来,此款规定的适用对象应当是具有独立产权证明的车位、车库。但从《物权法》第74条的规定来看,并没有明确其所适用的具体对象。另外本条款虽然把小区内车位、车库的归属交由当事人约定,但立法者没有考虑到现实生活中开发商与业主之间的“不平等”地位,即使出让的车位、车库取得相应的产权证明而可以转让,但由于在商品房销售中开发商处于强势地位,买受人明显处于弱势地位,再加上车库、车位资源的稀缺性,由“约定”方式来解决车位车库的产权归属很难保证业主的合法权益不被侵犯。即该条款需要解决的是所有权归属问题,但约定的权利基础恰恰是所有权归属[5]。这就似乎形成了一个悖论。司法实践中的大量纠纷都是由于双方当事人约定不明或没有作出明确约定而引发的。显然这种只规定解决方式却无具体可操作的条款为司法实践留下了隐患,仍不能很好地解决现实生活中车库车位的归属纠纷问题。

1.3 关于地面停车位的规定涉及的权利客体过于狭窄

《物权法》第74条第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。由此可见,本条款中的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当是指地面停车位,而地面停车位所占用的土地使用权随着开发商的销售,已随房产一并转让到全体业主的名下。所以其占用的土地本来就属于全体业主的共有财产。因此,开发商没有理由主张地面停车位的所有权。《物权法》规定地面停车位属于全体业主共有,这就意味着现实生活中业主缴纳的费用的性质不再是停车位的租金,而是停车保管服务费,物业服务公司应维护停车场内车辆停放秩序,杜绝事故隐患,因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的,应当依法或协议承担相应的赔偿责任[6]。然而,这一条款虽然以法定的形式规定了停车位的权利归属,但只涉及“占用业主共用的道路或者其它场地用于停放汽车的车位”,权利客体过于狭窄。对于其他形式的停车位的权利归属并没有作出明确的规定,所以仍不能完全解决司法实践中复杂的车位归属纠纷。

2 车库、车位归属问题的完善建议

如前所述,《物权法》虽已颁布并实施,但其关于车位、车库归属的规定仍在实践中遭遇冲击,因此,必须在立法上作出一系列的调整,或者通过司法解释进行补充和完善,以增强司法实践的可操作性。笔者认为,车位、车库的产权归属应借鉴我国台湾地区的做法,根据车库、车位的不同类型而以法定形式规定为优先,约定形式为补充。这样更有利于保护业主的合法权益,更加合理地规范车位、车库与建筑物的归属关系。

2.1 借鉴台湾立法模式,对小区车位、车库的归属进行分类规制

我国台湾地区将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类。法律设置强制性规范,规定法定车库必须依法确定其归属,不得被约定排除;自行增设车库可以由开发商自行处分;奖励增设车库的处分虽受到一定的限制,但大多可以自由处分。笔者认为,我国大陆地区可借鉴台湾地区的做法,通过规定法定车位、车库,增设车位、车库来完善我国关于车位、车库归属的法律规定。1)法定车位、车库为建筑物区分所有权人共有。所谓法定车位、车库,就是法律、法规规定从属于建筑物或住宅小区的车位、车库,依据现代民法中的建筑物区分所有权制度,这部分车位、车库归属于全体业主共有。任何开发商在合同中约定这部分车位、车库归其所有都是无效的。这部分车位、车库的建筑面积应该记入公摊面积,建设费用也应该记入房屋买卖的价款之中。这部分车位、车库只能分配给小区业主使用,开发商不得将这部分车位、车库出售、出租给非业主进而取得高额费用[7]。我们应明确规定,此类车位、车库在建设规划时就应在批准文件中予以注明,并按照住宅小区的住户比例进行配套建设。也就是说,建设这样的车库、车位是开发商的法定义务,不履行就应承担相应的法律责任。

2)增设车位、车库为专有权人专有。增设车位、车库是开发商单独建设,其建设费用不计入房屋出售价款中,由开发商拥有独立产权的一种车位、车库。是否开发这样的车位、车库完全是开发商的市场行为,而不是开发商的法定义务。增设车位、车库所占用的土地,政府应该根据具体的土地出让方式收取土地出让金,所以建筑面积应计入建筑容积率。既然这样的车位、车库归开发商所有,所以可以自由转让。出售后由购买人取得合法的产权,政府房地产权属登记部门应给予合法登记并颁发相应的产权证明。但是,仍需强调的是这种车位、车库的建设虽然是开发商的市场行为,但并不意味着法律对其不加以任何的规制。即这类车位、车库必须在满足业主所需法定车位、车库数量的前提下才允许建设,否则不得私自建设。同时法律还应对这类车库、车位的转让作出一定的限制。建议立法规定建筑物区分所有权人对这部分车位、车库在同等条件下享有优先购买权或优先承租权,因为毕竟这类车位、车库是附属于整个住宅小区的。同样对于业主购买的此类车位、车库的转让,小区其他业主应当相互之间有优先购买权[8]。

2.2 建立统一的房地产权属登记制度

《物权法》颁布后,小区车位、车库归属的纠纷频繁上演,很大程度上源于我国的房地产登记制度不完善、登记机关的不作为和登记的混乱[9]。因此,我们应从以下两方面完善这一制度。一是按照我国《物权法》的规定,建立统一的房地产权属登记制度。尽快改变我国目前的土地、房屋权属登记机关分属于土地管理部门、房管部门的现状,防止因登记机关各自为政、造成产权不统一而产生大量的纠纷;二是借鉴日本的立法经验,增加房地产登记发证对建筑物共有、共用部位及他项权利予以清晰记载的规定[10]。禁止登记机关对共用部分进行单独处分的登记,不给建设单位和其他主体侵占全体业主的共用配套设施留下可操作的空间。

2.3 发挥小区业主委员会的积极作用

加强业主大会、业主委员会的组织和制度建设,按照法律和法规的要求对车库、车位依法进行管理和开发。在一定条件下,可以对共有部分设定专用权,以提高象车库、车位这样的稀缺资源的利用率。在业主不需要使用的情况下,应允许其委托业主大会或业主委员会对其应占有使用的停车位面积设定专用权,并依此获取合法的收益。另外,在不违反法律、法规的情况下,经业主同意,业主委员会可以组织协调对闲置的共用部分进行改造,增加辅助设施,开展多种经营,如临时出租等。只有这样,才能充分发挥小区业主委员会的积极作用,提高对车库、车位的最高效率的使用。

此外,我们还应出台相关的司法解释,明确当事人未约定车库、车位归属,开发商擅自出售车库、车位等情形出现时各方的权利、义务与责任。这样就可以减少并避免由此导致的大量纠纷的产生,以维护房地产交易中当事人各方的合法权益。

[1]温世扬.物权法要义[M].北京:法律出版社,2007:105.

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[5]曾梦卿.小区车位权利归属研究[D].郑州:郑州大学,2007.

[6]张陈帅,张更全.小区车库归属问题研究[J].广西政法管理干部学院学报,2006(5):58-59.

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[9]陈琪.物权法时代的车位权属之争及相关法律问题探析[J/OL].2008-07-09.http//www.xjass.com.

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The Ascription of Ga rage and Pa rking Lot——Comm ent on Article74of P rope rty Law

FAN Junli1，FU Y i2
（1.School of Humanities and Social Sciences，North U niversity of China，Taiyuan 030051，China；2.School of L aw ，ShanxiU niversity of Finance&Econom ics，Taiyuan 030006，China）

The ascription of garage and parking lot causes the dispute between the house owners and land developers in China.Based on the parties'contract in term s of A rticle 74 ofP roperty L aw，the ascription of garage and parking lot is in hidden trouble since the explanation for the rules of A rticle 74 is bew ildered. In the planning of the parking garage which may either be proprietary or be shared circum stances，Taiwan should be taken as a model of legislation——classification regulations of garage ownership——so as to properly handle the issue of ownership of the parking garage.

property law ；garage；parking lot；construction usufruct toll

D922.181

A

10.3969/j.issn.1673-1646.2010.02.005

1673-1646(2010)02-0019-03

2009-11-12

范俊丽(1978-),女,讲师,硕士,从事专业:经济法。