利益相关者视角下的房地产业“企业公民”建设

张泽颖

（重庆教育学院 经济贸易系，重庆 400067）

目前，房地产业是一个社会问题比较集中的行业：老百姓面对一个暴利行业买不起房，居者不能有其屋；土地资源稀缺，却严重浪费；房价上涨过快，市场供求结构不平衡；房地产业面临诚信危机，市场秩序混乱，侵犯消费者利益；企业经营上欠税、漏税、偷税严重；房屋工程质量与物业管理质量还有待提高。整个社会对房地产业的评价较低，开发商成了腐败奸商的另一种称谓和为富不仁的代名词，这里既有少数企业带来的负面影响，也有房地产行业自身的问题。在社会对房地产业总体评价不高的情况下，房地产企业更应积极寻求企业健康发展与社会和谐的契合点，努力成为具有较高社会认可度的企业公民，以达到企业与社会的互惠与双赢。

一、企业公民的内涵与利益相关者理论

企业公民是指一个公司将社会的基本价值与日常商业实践、运作和政策相整合的行为方式。世界经济论坛认为企业公民应包括四个方面：好的公司治理和道德价值，主要包括遵守国际标准、法律以及现存规则，防范腐败贿赂，主要包括商业原则以及道德行为准则问题；对环境的责任，主要包括使用清洁能源，维护环境质量，共同应对气候变化和保护生物多样性等；对人的责任，主要包括员工安全计划、就业机会均等、反对歧视及薪酬公平；对社会发展的广义贡献，主要指广义的对社会和经济福利的贡献。

企业公民的核心观点是企业的成功与社会的健康发展密切相关，企业在获取经济利益的同时，应通过各种方式回报社会，优秀的企业公民应该是那些致富不忘回馈社会、能自觉而又圆满地履行社会责任的企业。社会是一个抽象的概念，企业承担社会责任实际上是针对某些特定的社会成员（团体或个人）而言，而不是泛泛地针对所有社会成员，更多的是针对企业的利益相关者。

利益相关者理论是20世纪60年代在美国、英国等长期奉行外部控制型治理模式的国家中逐步发展起来的。上世纪80年代以后，利益相关者理论的影响开始扩大，弗里曼认为，“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现，或者能够被组织实现目标过程影响的人”。这个概念描述了利益相关者与组织（企业）之间的关系，根据这一概念的表述，除了股东、顾客、雇员、债权人和供应商等主体以外，就连政府、公众、环境媒体等团体或个人也会对企业的活动造成或直接或间接、或多或少的影响，它们也属于利益相关者的范围。可见，每一个企业都有很多的利益相关者，企业的生存和发展的好坏取决于它能否合理地处理与各种利益相关者的关系。

股东是企业的投资者，是企业最重要的利益相关者，但是企业追求的不应只是股东的利益，而是相关者共同的利益，相关者利益的最大化将是现代企业的必然选择，忽视任何一种利益关系者的存在，都有可能对企业产生严重的后果。

因此，房地产企业若想成为优秀的企业公民，在获取经济利益的同时还赢得社会各界的尊重与赞誉，就需切实履行对各类利益相关者的责任，以实现企业的长远发展和社会的和谐进步。

二、房地产业“企业公民”的建设

根据房地产业的行业特点，结合利益相关者理论，《中国房地产报》和中国社会工作协会企业公民委员会聘请有关专家依据《中国优秀企业公民评价标准》修订成了《中国房地产优秀企业公民评价标准》。该标准主要有以下9个方面的内容：

对所有者负责：对股东负责，企业赢利情况良好；对消费者负责：产品质量、售后服务等方面的满意度高；对员工负责：员工的工作环境、工资待遇、职业规划以及女工关怀等；对政府负责：遵纪守法、安排就业、照章纳税、维护社会稳定等；对供应商负责：营造公平友好的交易环境、产业链中不拖欠货款等；对公共事业负责：积极投身社会公益及慈善事业等；对环境负责：注重环境保护、减少污染、资源节约等，遵守节能省地原则；专业机构和人员：设立了企业公民专门机构或者相应的部门，有类似于《企业公民年度报告》的报告；获奖情况：企业受到过省级以上人民政府、社会团体等机构的荣誉和物质奖励。与《中国优秀企业公民评价标准》相比而言，在该标准中增加了房地产业的专业指标如节能、省地等，同时还特别强调企业没有发生过不光彩的事件，如引起公众广泛关注的安全事故、房屋质量、环境污染和拖欠工资等。

依据上述评价标准，在进行“企业公民”建设的过程中，我们针对房地产企业的主要利益相关者如股东、客户、员工、供应商、政府和债权人提出了以下的建设措施：

（一）股东方面。企业作为经济实体，首先要承担经济责任，对股东负责这是做好企业的基本道德和责任，股东满意的不仅仅是红利，更重要的是企业价值，扩张是股东满意的发展战略，可以实施的对外扩张方案有：股份上市、重组、并购、定向增发、增持回购及引入战略合作者等；可以实施的内在增长方案包括：持续增长战略、快速增长战略、房地产区域发展战略、产品及其品牌战略、土地储备战略及人才战略等。但是作为一个企业公民，房地产企业切莫片面追求股东利益，而忽视其他利益相关者的需求。

（二）客户方面。房地产企业宜坚持全部运作以客户的价值主张为导向，全方位、大纵深、宽领域地推进以企业价值为主到以客户价值为主导的转变。在客户方面可采取的措施包括：在产品定位方面，满足不同消费人群的需要，开发商不仅是为富人造房子的，还应积极为中低收入人群盖房，使其实现“居者有其屋”的夙愿，不仅会建别墅、高档写字楼和酒店，还应研究并参与保障性住房的建设；在房屋拆迁方面：文明拆迁，合法拆迁，合理补偿；在营销方面：合理的价格，诚信、透明的销售方式，切实兑现销售广告宣传内容，减少不必要的销售纠纷，为客户提供便捷的投诉和信息反馈渠道，减少企业与客户之间的矛盾，不囤房惜售、不哄抬房价、不搞合同欺诈；在成本方面，选择合理的项目方案，善于控制各项成本，为客户提供高性价比的房地产产品；在质量方面：注重细节、精益求精，以过硬的品质塑造企业形象；在环保方面，促进绿色节能住宅的推广，为客户提供装修房，方便客户又可避免二次装修带来污染，推动建筑产品工业化生产，降低建筑能耗；在后期管理上，按时间、保质量向客户交房，重视物管，加强服务和与客户沟通，塑造企业的好形象与好口碑。

（三）员工方面。员工满意度是房地产企业管理的“晴雨表”，是员工对其工作特征的认知和对所关切问题的评价。房地产企业在员工方面可以采取的措施有：为员工提供培训，以提高其业务技能和管理水平；创造一个温暖、和谐、充满关爱的工作环境，鼓励员工创新、创造，展现自身的价值，让员工对企业有一种责任感和认同感；制定和实施公平、合理的薪酬制度和绩效评估体系，不拖欠员工薪酬。满意是相关联的，只有企业的员工满意才会有客户满意，只有客户满意才会有股东和其他利益相关者满意，企业和行业才能得以可持续发展。

（四）供应商方面。广义的讲，可以认为房地产企业的供应商包括规划设计单位、施工企业、建材及设备供应商等，要使开发产业链上的这些企业能共同发展，企业的最佳战略就是与这些供应商能实现战略上结盟、合资、合作，一起发展壮大。例如，万科公司正在推进的房地产开发环节各个业务单元的外包战略，从项目规划设计到建筑施工、装修及大宗材料采购等业务单元，都将寻求战略合作者外包，而万科将专注于融资、拿地这两个关键环节，以及对房地产各个业务单元的管控，唯有如此，万科才有能力同时管理全国范围内数百个房地产项目。此外，在供应链伙伴关系上，房地产企业与上下游企业之间还应避免不公平竞争、贪污受贿等严重扰乱了市场秩序的行为。

（五）债权人方面。目前，我国房地产企业主要的债权人是商业银行，企业的开发贷款和购房者的按揭款都来自银行，总体来看大约有70%的资金是来自银行系统，这种高度集中的银行融资体制，加大了银行信贷风险，而商业银行对其管理的资金有安全性、流动性和收益性的要求，针对这些要求房地产企业可以采取的措施有：保持合适的资产负债率，改善资本负债结构；多渠道开辟融资渠道，如发行长期债券、信托、海外融资、股票融资等，降低银行信贷风险；注重企业信誉，推动物业的销售，保持良好的现金流。

（六）政府方面。在我国的房地产市场中，企业与政府关系密切，企业承担起作为一个企业公民应承担的责任，并与政府保持良好的公共关系是至关重要的。房地产企业在经营中应守法、公平、诚信并照章纳税和缴纳各种规费，作为国有企业的房地产企业应承担国有资产保值增值的重任。稳定是发展的基础和前提，房地产企业责任重大，企业应为公众提供更多的就业机会，促进社会的和谐稳定。在项目实施的过程中，房地产企业应选择合理开发方案，改善并美化城市面貌，为城市发展做贡献，并注重公益和慈善事业，扶贫、济困，帮助社会弱势群体，提升企业的美誉度。

只有做好了利益相关者这些方面的工作，才能体现出房地产企业负责任、有影响力并乐于助人的优秀企业公民的“人格”。

三、结语

“企业公民”建设已经成为我国和谐社会建设的一个新课题，对于房地产企业来说，这一课题尤其重要，而做一个合格乃至优秀的企业公民，并不是一朝一夕的事情，它需要房地产企业自身、员工和股东等利益相关者共同的努力以及社会各个层面的支持，还需要客户、媒体、政府以及非政府组织等利益相关者的倡导与参与才能逐步得以实现。

［1］唐艳明．开发商畅谈社会责任［J］．城市住宅，2008，（1）．

［2］陈涛，杨万全．房地产业持续健康发展问题探讨［J］．黄河科技大学学报，2009， （3）．

［3］陈磊．浅析房地产业企业公民建设［J］．黑龙江对外经贸，2008，（9）．

［4］童远忠．论房地产企业的社会责任 ［J］．科技经济社会，2008，（2）．