唐山市玉田县商品房开发与城市空间拓展关系研究

王新东 韩明月 刘立军 毛蕊 张嘉纯

河北金融学院

唐山市玉田县商品房开发与城市空间拓展关系研究

王新东 韩明月 刘立军 毛蕊 张嘉纯

河北金融学院

在经济发展进程的不断推进，人民的生活水平逐渐提高，商品房与城市空间扩展的关系日益明显。我团队于河北省唐山市玉田县进行商品房开发与城市空间拓展关系研究的调研，以问卷调查、座谈等形式，结合当今商品房开发与城市空间扩展的情况,研究商品房开发的模式，为房地产开发商和政府提出可行性意见和建议。

商品房 城市空间 资源优化 国家政策

一、绪论

（一）选题背景

随着社会的发展，人们从温饱逐渐到住房条件、环境等的关注。越来越多人开始购买商品房，商品房无序开发，影响了城市规划。

许多专家得出房地产发展和城市空间扩展相互影响，相互制约。而我国正处于加速城市化阶段，土地逐渐成建设用地，房地产要关注更多方面。本次调研以唐山市玉田县为主，进行现场咨询提问，调查房地产开发者、购房者两者分别对房地产事业发展前景的展望，多方面分析居民对位置、环境，交通等的关注程度。

（二）研究意义

（1）城市空间扩展与房地产要合理规划，提高住房条件，满足住房要求，实现双赢。（2）了解居民住房关注点，调整建设用地开发，方便居民日常生活。（3）调整居民需求可以帮助房地产开发者调整，更是帮助政府推广城市空间扩展。

（三）选题创新性

如今人民生活水平提高，对住房需求更高，在环境，交通，舒适程度等问题关注力度加大。城市空间扩展设计城市规划成为房地产开发者与政府的共同关注重点。

（四）国内外研究综述

（1）国内研究综述。建设用地与城市规划结合成了人们关注的重点，房地产开发就直接体现着一个国家、地区繁荣水平。房地产具有消费、投资双重属性，满足人们需求、促进房地产事业稳定发展需要探索。（2）国外研究综述。随着发展，房地产进入高速增长阶段，大萧条的阴影逐渐淡去，人们开始重视房地产，在过去，西方各国研究主要集中在房地产市场有效性、基于理性预期假设，从宏微观角度进行分析，建立模型，研究了解人们对房地产发展的需求来建立房屋。

二、房地产发展现状、问题及发展前景

（一）玉田县房地产发展现状

受近期中国热点城市周边县市，以及省内热点城市（如山东青岛等）升级调控措施、收集调控以遏制房价过快上涨，加入限购的队伍中的影响，玉田县的房价上涨速度被遏制，房价上涨速度基本达到平稳状态，而二手房房价更是呈现出下降趋势。

（二）玉田县房地产开发过程中遇到的问题

玉田县占地面积1165平方公里，境内地貌类型多样北部多为山脉丘陵，南部多为洼地，这些自然因素不利于房地产开发的土地获取，其自身的地理环境因素导致可开发地域面积不大，限制了房地产的开发。

（三）玉田县房地产发展前景

玉田县处于紧挨蓟县，距离通州90公里，随着京津冀一天化，加之京唐高铁与京寿高铁的建设，玉田县将成为能够成为缓解北京压力，被北京带动发展的外围地区之一，其发展不可限量，房价也会随之暴涨。

三、问卷分析

为了深入分析唐山市玉田县商品房开发与城市空间拓展的关系，我团队采用问卷调查的方式展开调研。

（一）购房意向及购房后房价变动的情况

数据显示33%的受访者已经购房，67%的受访者打算购房，从中可以反映出我国的商品房的需求量大，存在较大的发展空间，同时可以明显看出受访者在购房后，房价均出现上涨的情况，主要原因与经济的快速发展有关。由此可知房地产开发与城市空间扩展的合理规划更加迫在眉睫，合理的方式能使的有限的资源更加充分的利用。

（二）购房的用途意向

通过问卷数据结果可知，有42.1%受访者愿意将购买的房子出租，大量房屋出租与商品房出售形成了竞争压力部分受访者并不打算购置房产用作商业用途，所以房地产行业仍要以“适宜居住”为开发的要点及未来的发展方向。

（三）购房时关注的因素

通过问卷的数据可知77%的受访者看重小区的医疗环境，房地产行业进行房地产开发时应重点营造好的医疗环境，为住户提供好的保障。购房者在选择住房时，对住房周边的医疗、餐饮等条件的关注度高于对住房本身的户型、采光等问题。由此看来，房地产开发者应将新楼盘开发的重点放于其周边环境的改造，以达到更好的销量。

（四）购房信息的来源

从数据可知除网络发展较快成为重要媒介外，亲友推荐和亲自走访仍占有大量比重，综合考虑购房者年龄分布，房地产开发行业在做好网络宣传的同时，也应注重实地口碑打造，以达到更好的效果。

四、对策与建议

（一）政府方面

1.出台相关限制炒房的政策。炒房行为使得房价不断上涨，根据我团队的问卷调查结果显示，打算购房的市民占被调查者的比例高达67%，这说明商品房存在极大的需求。对于上述现象，政府需要尽快将全国购买房产的信息联网，并实行全国性的限购政策。

2.完善位置偏僻的小区的交通建设。从问卷调查分析中可以看出，市民在购房时考虑最多、认为最重要的因素是交通条件。面对已经建成的地处偏僻的小区，政府应尽快完善小区周围的交通建设，以尽量减少目前商品房开发商的损失，以及资源浪费。

（二）房地产开发商方面

1.房地产开发选址.由问卷分析可知，有93.8%的已经购买商品房的受调查者表示其购买的商品房相比于购买时涨价了，这是这种价值升值空间吸引着越来越多的市民在有能力的前提下购买商品房以获得其增值所带来的巨大收益。因此，商品房开发商在选址时应尽量选在地理位置优越，或者政府有意重点建设的地段。

2.注重小区周围的配套设施建设.调查问卷分析显示，市民在购房时优先考虑的因素是交通条件，小区周围的医疗环境、餐饮条件、购物条件、教育资源等对于小区居民的生活质量也至关重要，其中最重要的是医疗环境。

（三）购房者方面

作为购房者，首先手中需要有足够的资金，这便促使房价成为影响购房者购房的一个重要因素。小区周围的医疗环境对于居民的身体健康保障具有举足轻重的作用，小区的治安情况、教育资源、购物条件等也在购房时需要考虑的因素之列。