房屋续租中介费是否要确认—房屋中介市场的混乱何时休

陆红立

随着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一调控理念的深入人心，2019年全国房地产市场的调控目标是“平稳健康发展”， 实现这一目标的重要抓手是租购并举是。站在财务人员的视角，本文指出了房屋租赁中介管理中存在的问题，并给出了相应的改进意见。

我国的中介市场鱼龙混杂，尽管监管部门一直在管理，但是仍然有一些中介机构，未提供居间服务，却在合同中私自标注“中介服务”，强迫消费者缴纳中介费，如遭拒，则采取断水断电或者强迫换锁等威胁手段，情节严重的已经属于是一种假借中介服务为名实施的侵犯被害人财产所有权的敲诈勒索行为。

改头换面的续租中介费再次上演

让我们看看近两年发生在房屋租赁市场的真實案例，管中窥豹观察下租赁市场的现状。2018年4月1日，北京市消费者刘先生通过北京市“我爱我家”在西城区四合上院小区租下了一间房屋。该房屋是由我爱我家从原房东处包来后，再租给刘先生的。月租金12000元，双方签订1年合同，“我爱我家”收取了相当于1个月房租的中介费。一年后，刘先生想续租，但被告知房租上涨至12500元/月，在刘先生打算交钱时发现，费用又多出来12500元！工作人员提醒刘先生合同中已注明这笔费用，在厚达14页的“合同”上的第11页服务一项--如租赁期限届满，乙方仍继续租赁的，需再次向丙方支付新合同约定的佣金。 为此双方一直在协商，但我爱我家工作人员未经刘先生允许，将刘先生家的密码更换，并警告刘先生如不缴纳中介费，必须在1日内搬走，否则让警察来清户。刘先生选择聘请法律人员为其维权，最终的结果是我爱我家没有涨房租也没有收到这笔昂贵的所谓中介费。

2019年7月23日，无锡市消费者陆女士也经历了与刘先生同样的遭遇，通过我爱我家在滨湖区奥林花园租下的一间房子，该房屋也是由我爱我家从原房东处包来后，再租给陆女士的。月租金3000元，双方签订1年合同，“我爱我家”收取了相当于1个月房租的中介费。在快要到续约日期的前一周，我爱我家工作人员提醒陆女士续租要交一笔工本费，如果不交续租费就不能继续租房。陆女士在签约前电话联系无锡住建部，12315、市民热线、市工商局，住建部的某位工作人员认为如果提高价格应该由工商局负责，陆女士又联系工商局，工商局的工作人员又将皮球踢回给住建部，两个政府部门都要陆女士提供证据，证据就是签好的合同，而签了合同就等同于自愿交了这笔所谓工本费，而这与实际不符。陆女士最后联系法律咨询热线的律师，律师认为这就是房屋中介在不疼不痒地宰租户一刀，在律师眼中中介的这笔收费就是游走在法律和规范的边缘，是在吃定租户。我爱我家既没有提高租金也没有强行换锁，在高温炎热的盛夏、在没有任何部门的支持下，陆女士只好选择签合同，交了300元的中介费。那么，续签该不该再收中介费？

从法律角度来看，租客缴纳租房中介费，是由于房屋中介机构介绍租客与房东取得联系，通过中介提供居间服务而促成签约，并获取报酬佣金。中介本身所起到的作用就是沟通房东与租客之间的租赁信息，如再次续约，租客与房东信息没有变化，没有中介介入的必要。根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，做出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”提供居间服务促成双方签订合同才是收取中介费的法律依据。

北京市住建委2014年至2018年《北京市房地产经纪管理办法》第三十七条明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房屋的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。如果利用会计理论来解释续租中介费，这笔费用是否可以确认呢？

中介费的确认以及中介服务信息的可靠性、相关性和明晰性

确认中介费的标准

学过会计的人都知道，并不是企业发生的每一项交易或者事项都需要进行会计确认。一般来说，只有同时满足四个确认标准的交易或者事项才能被确认和计量，所以财务人员要严格按照会计准则的要求、运用自己的职业判断，完成企业发生的经济业务是否需要进行会计确认的工作。中介费要先提供信息服务，然后促成双方签订合同，只有同时满足这两个条件才能收取中介费，就是会计术语中介费的确认。像上述案例我爱我家对续租收取中介费是不正确的。至于工本费就更荒谬了，现在房管局收取的房产证工本费才80元，政府的办事机构还在精简各种审批流程、减免各种手续费、工本费，我爱我家签一个续租合同就收300元的工本费，这岂不是明目张胆的乱收费！

中介服务信息的可靠性、相关性和明晰性

学过会计的人都知道，我国现行会计规范中以“会计信息质量要求”的形式具体规定了八项会计信息质量特征。可靠性是指会计信息要真实地表述客观存在的经济事实，不偏不倚。相关性是指会计信息要与会计信息使用者的决策相关。明晰性是指会计信息应该能够为会计信息使用者所理解。房屋中介组织就是房主和租房客之间的中间桥梁，在房主和租房客相互没有建立信任、没有各自详细需求信息的前提下，中介先了解双方各自的需求、进行双方相关信息的收集和核实（如房主要出示房产证 身份证等法律证件），再进行专业的信息和需求的匹配，分别与双方沟通，基本达成意见一致时，约定双方见面对具体细节进行沟通协商，在见面沟通期间中介是作为独立第三方存在的，最后在三方达成一致意见时，签订租赁合同，同时收取服务费用就是中介费。有人会说现在网络技术这么先进，房主和租房客完全可以在网上自主完成，还可以省去一笔中介费。相信在不久的将来会有这么一天的，但前提应该是信用管理要到位，相关的监管机制能够确保真实的信息出现在网络上，并且对违反管理制度的人有到位的处罚机制，保证没有人触碰信息真实性这条底线。同时，中介机构的服务收费要透明，服务条款要能够清晰易懂，如果中介机构推出新的服务收费项目要让租户提前知道并阐述清楚，租客可以自愿选择。这样中介服务才好进入一个良性的循环。才能真正为房地产的良性发展提供保障。

改进措施

明确政府分管部门的职责，加大政府分管部门的监督力度，组建问题处理结果反馈小组。前面的两起案例无一不显露出政府部门的职责不清和相互推诿，这让广大老百姓在遇到这些问题时感到投诉无门，也令这些中介机构有恃无恐。即使像北京住建委出臺相关政令也没有得到有效的执行。所以，首先理清各部门的职责，然后出台相关的管理政策，最后是最关键的要有一个监督部门负责回访处理的结果，对没有及时处理的事件，找出问题的出处，提请相关部门及时解决，并有能力提请相关上级主管部门对推诿的政府部门进行调查，严重的提请相关部门进行处罚。

加大行业组织的监管力度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国全国性的房地产经纪行业组织。该组织接受中国建设部的指导，由民政部进行监督和管理。至今为止这个机构主要工作集中在房地产经纪人证书的培训和考核上，对行业内的业务规范性和监督性少之又少，这与行业特征是有关系的，但如果加大行业自律力度，同政府监管部门携手， 在行业内部大力宣传经营规范、有创新守诚信、服务意识强的优秀中介机构，营造诚信经营的行业经营环境。这样的内外监督对房屋中介的罚与扬是一个合理的监管构成。

提高中介服务机构人员的整体素质。随着全国教育水平的提高，国民的整体素质都得到提升，近几年来我国的高职教育经费投入增大，今后高职会完成大量的房地产经纪人的社会培训任务，中介机构人员的素质会得到提升。

组建租房委员会。我国为了解决房价居高不下的问题，一直在提倡租售同样的权利，符合要求的可以进入学区，如果真正做到的确是利国利民的一件大好事。一直以来商品房都有组建自己的委员会，即使对自己的维权，同时也提高了物业的管理水平。那租房户一直是商品房管理中的一个软肋，物业经常反映这些人不准守管理规则等等，但从另一个角度来看，也是租户与房主在物业这的关注度是不同的。而且租户对房屋和物业管理的各种信息是不知情的，是信息不对等。组建了租房委员会后，对中介机构（大家都通过某一个中介机构租房）有更多的了解，同时很多的信息可以分享，做到了信息的透明。

粽子，房地产市场的调控既要有从上而下的一贯连续的政策，透明公正的保障性住房的申请和核实流程，又要注意因城施策、堵疏结合，大力培育租赁市场。

（作者单位：无锡商业职业技术学院审计教研室）