武汉市不动产登记信息管理平台的设计与实现

罗明俊

（1. 武汉市自然资源和规划信息中心，湖北 武汉 430013）

2019年，自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局联合印发《自然资源统一确权登记暂行办法》[1]，同时下发自然资源统一确权登记工作方案，明确提出将自然资源确权登记信息纳入不动产登记管理基础平台，在不动产登记信息管理基础平台上，开发、扩展自然资源登记信息系统。本文从武汉市建设不动产平台的总体设计思路、功能设计及关键技术三方面出发，阐述了武汉市不动产登记平台建设中遇到的问题和实际解决办法，为自然资源确权登记打下良好的基础。

1 平台设计

1.1 总体设计

根据《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》要求，按照“国土资源云”和政务服务网建设总体部署，在网络、计算、存储、安全等核心资源的“云”化部署基础上[2]，采用面向服务的“云”架构，广泛应用“互联网+不动产登记”来丰富服务手段，依托“云端武汉·政务”、智慧时空云平台，构建“1个中心1张图6大系统2项支撑”的不动产登记信息化体系，实现硬件、软件、数据、资源的动态调度与响应，提升登记业务办理效率和质量[3]。借助鄂汇办APP、武汉不动产服务微信平台、湖北省政务服务网等，提升不动产登记信息化平台的服务能力。

1.2 架构设计

系统平台总体技术架构采用四层架构体系设计（图1），分为基础设施层、数据资源层、系统平台层和应用层[4,6-7]，满足市、区、街道等不同层级、不同单位、不同用户、不同场景的业务使用需求。

图1 系统整体架构

最底层为基础设施层，通过已有硬件资源（服务器、网络、存储等）搭建不动产私有云，接入武汉市政务云平台的计算机和存储资源，实现双链路双活部署，基于云计算的计算能力，满足不动产登记信息存储、并发业务办理和信息共享利用的要求；第二层为数据资源层，由不动产登记业务数据、空间数据、电子档案数据等数据组成，建立不动产登记资源目录体系，负责数据的统一组织与管理，为应用层各类系统平台的使用提供数据资源的支撑，形成“不动产登记大数据中心”；第三层为服务平台层，结合统一的空间数据框架和GIS 应用，将ESB、业务流程管理、业务规则管理等中间件集成起来，负责整个平台的后台服务、资源监控、空间数据管理、系统监控等功能[8]；最顶层为应用层，为各类用户（登记机构、各委办局、社会公众等）提供应用支撑，包括登记业务的办理、信息对外服务、信息协同交换、登记资料公开查询等。

平台的多层架构在实用性、安全性、可靠性的基础上，保障了系统的灵活性，能够支撑多业务逻辑规则的动态调整。

1.3 功能设计

平台横向上实现与房产、税务、公积金、金融机构等部门的互联互通，纵向上衔接市、区两级的政务一体化管理平台，同时接入省、部级不动产登记信息管理基础平台。按照不动产登记统一业务流程可分为权籍调查、不动产登记、电子档案、统一簿册、数据汇交、公共服务等功能模块。不动产登记平台建设的核心要务是建立空间统一、产权清晰的空间簿册库，武汉市建立了“地籍区-地籍子区-宗地-自然幢-户”为框架体系的“权籍一张图”，每个不动产单元赋予唯一的不动产单元号，实现了精确的信息及状态管理；基于业务流程的模块划分，方便了登记系统的扩展与升级，为实现房产税务不动产一窗受理、不动产+互联网登记、自然资源统一确权登记提供保障。

2 不动产登记平台关键技术与特色研究

2.1 “一事联办”一体化业务模型

依托一体化政务服务平台，精简优化不动产登记内部办理流程同时，加强跨部门协同，建立部门间“一次告知、一表申请、一次提交、一次反馈”的“一事联办”工作体系。不动产登记相关信息高效、安全的互通共享是不动产登记优化流程、压缩环节、精简材料，高水平推进“互联网十不动产登记”，提升便民服务水平最关键的环节之一[5]。以房管、税务、不动产登记三部门共同参与的涉税不动产交易登记一事联办为例：武汉市不动产登记信息管理平台结合原有的不动产登记业务流程，动态跟踪梳理多部门（国土规划、房产、税务等）间的业务办理流转方式，联合多部门业务流程实行整合优化，形成一网受理登记联办事项清单，构建一体化登记类型模型库；为保障交易、缴税安全，在各表单关键节点阶段引入验证类、计算类、权类限、时间类等规则，实现业务流程架构从（流程+表单）向（流程+表单+规则+模型+知识库+指标）升级，形成不动产交易登记税收一体化登记业务过程。主要包括1个知识库、12个一体化登记大类、23 个验证规则、80 种一体化登记模型、163个登记小类、300多个业务表单。

2.2 面向机器学习的动态预测智能化问题发现

梳理归纳日常登记业务办理实际，利用机器学习算法构建不动产登记业务的专家知识库，从登记类型、登记环节、登记时限、登记信息完整性、登记资格验证、登记风险控制等多个维度建立包括资格类、验证类、计算类、流程类、权限类和事件类6 大类业务验证规则，并根据实际细分为前置业务验证、落宗判定、业务信息必填判定、格式验证、材料必备验证、时限判定、交易金额风险防控等23 类细化规则。对在办业务进行智能化分析预测，及时找出业务办理中存在的问题，有效提高不动产登记效率，降低登记错误风险。建立不动产登记办理疑似问题自动发现机制，实现不动产登记过程中存在问题的快速发现与及时预警，提高了不动产登记在线全流程监测的精准化、智能化（图2）。

图2 不动产智能问题发现规则目录

2.3 登记效率评价模型构建与全流程实时在线监管

不动产登记效率评价和监管是不动产登记工作的重要环节。武汉市不动产登记采用的市级统一平台，为方便不动产登记主管部门日常分析决策，平台建立综合统计分析模块，从不动产登记业务办理各个环节、多个层面提供实时统计报表。随着不动产登记的日渐平稳，登记管理部门需对18个政务中心、336个窗口、2 000 多名工作人员日常工作规范管理，每月下发不动产登记综合考评通报，提高登记效率的同时降低行政风险。

结合武汉市登记实际情况，将不动产登记划分为权籍调查、登记办理、登簿归档、数据汇交4 大阶段，从工作量、工作效能、基础工作、奖惩情况4 个维度对“空间落宗-附图上传、附图上传-前置扫描、受理审核-登簿归档、归档办结-共享推送-数据汇交等15 个细化阶段，同时提出56 个登记效率评价指标。根据不同的业务指标，按重要程度分配权重，建立多因素评价模型，完善不动产登记管理评价体系，为不动产登记综合考评通报提供客观化、智能化支持，实现全市18 个登记窗口的全流程在线监管（表1）。

表1 全流程指标权重占比表

2.4 基于时空、时序模型的多维不动产空间登记簿

城市化及建设提高了土地使用率，目前很多城市都存在单一个宗地内存在几十幢，甚至过万户的情况。如果仅仅建立宗地与不动产单元的对应关系，那么宗地为一本的登记簿则存在上万条权利目录，给登记簿的数据组织存储及具体展现造成了问题。为方便在一本登记簿内对所有的不动产单元进行管理，增加自然幢为中间连接点，方便不动产单元的权利管理。由原有的1∶M，增加为1∶N∶M，其中N 与M是1∶M 的对应关系。结合武汉市不动产登记实际，提出基于不动产单元编码的不动产空间登记簿，以宗地为单元构建主簿册，以幢目录连接单元，以不动产单元为活页，形成“一簿一宗地、一本一单元、一页一权力”的管理模式。从横向与纵向两个维度实现四位一体的空间组织结构，提高当前海量不动产登记簿不动产登记簿的管理效率。横向上实现地籍区-子区-宗地-幢-不动产单元；纵向上实现基于不动产三维权属空间[9-10]，实现不动产登记平面登记簿到地上下一体化登记簿。

3 结 语

武汉市全面贯彻落实“放管服”改革和优化营商环境各项要求，开拓创新，努力优化不动产登记服务举措，在部门间业务整体协同、全流程智慧网上办、线上线下深度融合等服务新模式上精心打磨，全力打造具有全国一流水平的不动产网上服务模式，服务质量和效率不断取得新突破，实现了新的跨越。