韧性视角下老旧小区良性自循环更新机制探索
——以合肥市西园新村为例

■ 王 磊 WANG Lei 徐 震 XU Zhen

0 引言

随着城市发展重心逐渐由增量建设向存量提升方向转移，以高水平、高质量发展为核心的公共空间重构成为城市规划新的发展方向[1-2]。改善公共空间质量不仅可以提供更适宜的居住环境，也有利于强化城市抵御、适应、反冲外来风险的韧性[3]。2020年10 月29 日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》[4]，明确提出了推进以人为本的新型城镇化、建设韧性城市的内容。

居住社区是城市生活与社会活动的主要空间载体之一，是城市更新与可持续发展的关键环节[5]。作为城市的子系统与基本单元，居住社区的改造奠定了城市韧性提升、空间高质量发展工作的基础，是改善人民生活质量的惠民工程。其中，老旧小区空间的改造不仅是满足人民美好需要、促进城市高质量发展的重要抓手[6]，也是居住社区改造工作的核心所在。

然而，现阶段老旧小区更新工作应对的情况较为复杂：在物质空间环境上，老旧小区更新工作受限于资金，只能局限于基础设施维护与修复，无力推进更深层次的改造项目；在社会空间环境上，老旧小区的基础服务设施有所缺失，无法满足以老龄及幼龄居民为代表的弱势群体的日常使用诉求。为了使改造后的老旧小区具有“高质量高韧性”，笔者认为，应同时提升小区的物质与社会空间环境品质，综合满足社区居民在物质与精神领域的使用需求（图1）。在提升老旧小区建成环境品质的基础之上，促使社区持续正反馈的运营，恢复再循环的韧性，完成基于社区利益、人文关怀与社会脉络的有机更新（图2）；同时，综合协调更新住宅、服务、生态等生活环境，建立全生命周期管理的常态化长效机制，实现老旧小区更新的活力永续[7]。

图1 老旧小区更新主要矛盾

图2 老旧小区更新对策

1 理论概述

1.1 城市更新的变革

截至2022 年底，我国常驻人口城镇化率已达65.22%[8]，城镇化进程明显进入中后期，城镇化速度进一步放缓。在此背景下，城市更新作为国家主导、顺应时代及现实需求的政策性纲领，成为城市成熟阶段持续推进的新常态。城市规划总体方略也已向存量更新与精明增长转变，存量提质改造与增量结构调整并重的城市更新模式更符合城市的可持续发展需求。

在我国过去的城镇化进程中，核心机制是以土地财政为载体的增长逻辑[9]。以地方政府作为主导者和决策者、开发商等作为主要参与者，共同构成地方权力机构，制定城市空间改造实践的相关政策[10]。在效益优先的内核思想作用下，地方政府主导的城市空间增长表现为零散的碎片化增长与大规模拆建的波浪式粗放增长[11]；开发商则在资本驱动下，采用形式母体堆砌拼贴的方式对历史文化街区进行更新，导致历史建筑的保护总是为商业所让步[12]。在这样的环境下，可供居民使用的城市公共空间不断遭到侵蚀、挤压；与此同时，以新城为主导的增量规划也带来了土地资源浪费、牺牲环境等消极影响[13]。

从现实运营角度看，现代城市功能的复合属性决定了以经济为中心的发展方式无法持久。城市更新作为改善“城市病”的重要手段，成为提升城市空间质量、塑造高品质人居发展环境的总体方略。在城市文脉、生态、社会保障等公共性需求下，城市更新是城镇化发展到一定成熟阶段的必然选择[9]。相较于之前的粗放式扩张，城市更新理念将规划重心转变为注重社会与人文内涵的有机更新模式[14]，对公共服务与社会人文有着更高的标准。这既需要政府自上而下的推动与指导，也需要自下而上的多元参与[9]。总体而言，我国城市更新呈现出局部性、探索性、街区层级渐进式更新的特点。

1.2 演进韧性视角下的更新

作为更新层级的基本单元，老旧小区的改造工作是促进城市公共空间高质量发展、提升“人-地”情感连结的关键点，是城市更新的重要一环。老旧小区的更新不仅需要平衡管理部门、社区居民、管理者、经营者等各方利益的多元参与，也需要解决社区功能织补、环境提升、弱势群体友好化等实际问题。本文以演进韧性视角为切入点，剖析老旧小区在人口设施双重老龄化下的现实问题，探索多方条件约束下的老旧小区更新策略。

韧性理论（Resilience）经历了工程韧性—生态韧性—演进韧性的发展，相较于前两个阶段，演进韧性理论更加关注社区面临的老龄化、基础设施维护、人流衰退等长期“慢性燃烧”问题[15]。在判断系统演进韧性阶段方面，冈德森（Gunderson）和霍林（Holling）提出的适应性循环理论（Adaptive Cycle）阐释了系统韧性变化与其所处演进阶段之间的相关性，指出韧性系统是一个不断调整的自适应循环，包括开发、保存、释放与重组4 个阶段[6]（图3）。

图3 住区的演进韧性循环

演进韧性视角下，老旧小区可以凭借基础设施、建成环境等物质要素及社区资本、组织制度等社会要素，抵抗、适应外界冲击，并具有多样性、稳健性、冗余性等特性支持社区可持续发展。相应地，可将社区韧性划分为两大类，即：①由基础设施韧性和建成环境韧性组成的物质空间环境韧性，反映社区的客观物质要素；②由社区资本韧性与组织资本韧性组成的社会空间环境韧性，代表社区居民日常生活体验与外界物质空间的交互关系[6]。对于缺乏外界资金支持的老旧小区更新项目，可以从物质经济与社会文化两方面修复老旧小区的韧性：一方面，利用社区闲置资源设置可持续商业，在物质空间环境上改善社区衰败的空间环境，保障公共空间；另一方面，通过弱势群体友好化的方式，在社会空间环境上改善弱势群体使用体验，凝聚居民认同感，提升小区活力（图4）。以此促进老旧小区更新与运营的良性自循环，推动社区的可持续发展，避免社区在不全面、不彻底更新后可能发生的二次衰败。

图4 在物质与社会环境两方面修复社区韧性

2 经济自循环导向更新策略

2.1 土地再资本化

城市更新作为一种错综复杂的区域经济振兴活动，其本质是以空间为载体进行资源与利益的再分配[16]。土地资本化即土地资源向土地资产转换后，最终向土地资本转化的过程[17]（图5）。随着配套基础设施等土地资本更新，土地的“租差”逐渐增长，直至租差能支付土地资本化所需的成本及相应的利润后，租差便作为内在驱动促使土地资本化的发生。对于生产力持续提升的经济体，这种土地资本化将会重复出现，即土地再资本化[18]。

图5 土地的资本化与再资本化

从社会资本角度，存量市场下老旧小区土地再资本化的动力源自政府对建设项目与用地规划许可的发展权赋予[10]。然而，老旧小区难以通过大面积融资的方式平衡复建成本以获取土地增值收益，也难以通过大范围更新的方式带来高效的土地资产流通增值。一方面，由于预期级差地租无力覆盖更新成本与利润，追求经济效益的开发商、金融机构等外界资本并不会积极参与老旧小区更新项目；另一方面，由于基层的财政压力、老旧小区专项资金的紧缺，作为融资主体的政府难以处理不断加剧的收支矛盾[19]。资金的制约令社区的更新只能局限于基础服务设施等刚性需求，加上单凭政府部门主导更新工作，难以协调社区改造带来的多方利益冲突[20]，如此往复，老旧小区的维护管理便会陷入恶性循环中，难以凭借自身的韧性进入下一个建设期。

对于老旧小区空间更新在资金上的困顿，可以利用社区本身的“微资源”进行改善。充分挖掘老旧小区本身空间类、建筑类微资源[2]（图6），吸引城市更新基金、房地产投资信托基金（REITs）等资本参与社区更新运营[19]。对社区空间类与建筑类微资源进行改造再利用，不仅可以有效改善社区的物质空间环境，提升社区空间利用率；还可以在补充社区基础服务与商业功能的基础上，为社区提供额外的经济收益。换言之，通过商务运营、社区改造等方式，可使老旧小区的存量微空间拥有激活社区人流活力、提供租差利润、弥补社区缺失基础服务功能的潜力。

图6 社区的微资源

2.2 老旧小区微资源盈利

老旧小区的空间类微资源主要指社区中未得到有效利用的边角碎片地块[2]。这些零散的闲置用地与低品质空间往日并未得到足够重视，可考虑引入经营实体获取经济收益，并优化住区居民的使用需求。①将闲置场地设置为停车场，有效利用空间。拓展的停车位不仅可以促进社会资本的参与，增加社区经济收入；也可以适当缓解社区停车位数量紧缺的不便。② 在社区的边角区域布置售货机、充电桩等商业设施，以有效补充小区缺失的日常生活扩展服务，同时强化小区的经济盈利能力。

老旧小区的建筑类微资源主要指社区内因建设年限久远、日常维护不当等原因而闲置或半废弃的建筑物[2]。对于此类建筑，可积极引进外资，待进行必要的修缮维护后，将功能置换为各类商业及服务业设施。重新投入运营的闲置建筑满足了居民的民生需求，可推进社区生活圈附属功能配套建设工作，同时为社区提供租金、经营分红等利润。

通过挖掘社区的微资源潜力，在经济制度上建立“自上而下”与“自下而上”相结合的自主街区更新模式。一方面，在满足城市高质量发展要求的基础上，降低社会资本参与改造的交易成本[21]；另一方面，微资源再利用获得的收益可以支持社区持续完善公共服务功能，提升公共空间与人居环境质量，保障后期空间更新工作的正常进行。

3 弱势群体友好化导向更新策略

老旧小区更新不仅是个体居民居住品质、社会交往、归属感和自我价值的实现，也与社区的社会福祉、文化活力等社会高质量发展息息相关。老旧小区公共空间是城市开放空间中的薄弱一环，对老龄、幼龄等弱势群体的友好性也更为孱弱。社区改造项目不仅需要经济效益支持物质空间环境的更新，亦需要关注社区弱势群体的日常生活体验。通过对政策进行适应性调整，推进小区社会空间环境的持续自我调整与自我优化，从而全面且持续地满足老幼弱势群体在社会文化方面的需求。

3.1 老旧小区空间柔性化治理

根据《第七次全国人口普查公报》，我国60 岁及以上人口比重为18.7%，其中，12 个省份65 岁及以上老年人口比重超过14%[22]。然而，目前大部分老旧小区的适老化程度都处于较低水平，空间普遍缺乏人文环境塑造，无法满足当前老龄化现状[23]。人口与住区的双重老龄化日趋严重，使得老旧小区的适老化改造问题无可避免地成为城市发展与更新的核心议题。

面对社会中长期老龄化的严峻形势，如何提升社区适老化水平，逐渐成为城市更新的政策导向。2019 年的《政府工作报告》[24]中首次提出了“柔性化治理”理念，秉承多元参与、友好合作、协同共治的治理形态，主张“以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平”。

相较于传统的社区治理策略，柔性化理念聚焦于社区空间更新中的多元参与，柔性化更新强调安全性、便利性与科学性，旨在提升住区居民的获得感、幸福感与安全感，反映了开放包容、社会关怀与公平自主理念[23]。柔性化理念通过与老龄居民多维度的沟通，在求同存异中凝聚共识，将“以人为本”的概念贯穿社区更新的全过程，在物质空间环境与社会空间环境上均有优势（图7）。

图7 柔性化策略下对社区的适老化改造

（1）在物质空间环境上，柔性化治理理念注重老龄群体的实际需求，提升老年人的生活品质。一方面，柔性化更新强调老年群体的日常体验，从老龄化视角出发改造社区环境。例如，加装室内基础服务设施以提升老年人日常的便利性与安全性[25]；设置户外运动及休憩空间，促进老年人出行的积极性与人际交流。另一方面，可提升对老龄群体的安全照护，如加装走廊扶手、无障碍通道等辅助设施，以保障老龄群体的安全与便利。通过在社区设置服务中心，为老龄居民提供日常起居、医疗保障等服务，关照老年人的生命安全。

（2）在社会空间环境上，柔性化治理理念有利于改善社区更新与管理过程中的沟通问题。一方面，柔性化更新可在传承历史传统文脉的基础上，实践社区更新的新机制与新模式；特别是面对老龄居民群体，可有效提升政府在空间改造针对性政策上的施行与反馈效率，化解硬性单一政策法规推进后可能造成的风险。另一方面，可以优化并完善政府社区更新的相关政策，减少不确定性风险，高效维护老年居民的诉求表达渠道，保障老旧小区空间更新过程的顺利推进。

总之，柔性化更新更有利于把握社区空间改造过程中的本质，使总体更新方针与更新内容细节更契合老龄居民的实际需求。从物质空间环境与社会空间环境两方面进行针对性的改造，提升老龄居民群体的日常生活体验。

3.2 老旧小区空间儿童友好化

老旧小区公共空间作为城市开放空间中的薄弱部分，提升公共空间的儿童友好水平，是保障幼龄弱势群体空间利益的重要举措，有利于实现老旧小区公共空间的充分利用和发掘（图8）。目前，老旧小区公共空间质量和环境容量普遍不容乐观，在儿童友好发展方面更处于困境之中：大多数老旧小区更新策略倾向成年人，忽视了儿童的运动游乐需求；普遍存在的占道扩建、绿地私改车位等公共空间私有化行为则进一步压缩了儿童的公共活动场地。要解决这些问题，必须将老旧小区公共空间更新规划与儿童需求有机结合起来，这不仅需要统筹考虑空间环境的改善、居民诉求的满足、社区可持续发展等问题，更涉及物质、社会及经济等多维要素。

图8 儿童友好型社区公共空间构成示意图

老旧小区的空间环境与儿童的户外活动具有一定的相关性，这种连接体现在物质空间和社会空间两方面[26]（图9）。物质空间方面，由于老旧小区建成年代不同，面临建筑与公用设施不同程度的老化、儿童户外活动空间不足等一系列普遍亟待解决的问题；社会空间方面，与新建住区相比，老旧小区有着更为融洽的邻里关系，在某种意义上增加了父母让孩子在社区中进行自主活动的意愿。因此，提升老旧小区的儿童友好度，可以从社区的物质空间环境与社会空间环境两方面入手（表1）。

表1 老旧小区儿童空间友好化策略

图9 老旧小区公共空间与儿童活动的互动关系

3.2.1 物质空间环境优化策略

（1）优化多功能儿童服务设施，提高公共空间可达性。一方面，在尽量不穿过社区主要车行道的前提下，开辟安全可达的儿童户外活动通行网络；另一方面，分时管控社区交通，通过在社区主要车行出入口附近建设立体停车库，尽可能地减少机动车对社区儿童活动的干扰，减少静态交通侵占儿童活动区域。

（2）整合相对独立的组团景观和破碎的消极空间，并散点化布置社区照明，改善公共空间夜景表现。同时，串联住区内的各种功能空间，对社区内的小品设施进行自然性导入，注重儿童景观小品的设计与自然性元素的结合。

3.2.2 社会空间环境提升策略

（1）合理规划儿童医疗站点，建立“区—街道—社区”三级儿童医疗服务圈。加强儿童健康知识宣传及正确引导，完善老旧小区医疗健康服务体系，可根据社区儿童数量、人口年龄结构等情况，合理配置医疗健康服务资源，提高老旧小区儿童医疗健康服务能力。

（2）塑造全龄友好空间，注重营造老幼代际互动的活动场所。以适儿化设计、多样化活动组织和社区管理等方式，促进儿童与小区中各类人群的良性互动，实现社区更新、激发社区活力、发展创新经济的新引擎。

4 案例分析

4.1 西园新村概况

西园新村位于安徽省合肥市蜀山区合作化南路和南一环路交叉口（图10、11），始建于1985 年。小区占地面积约16 hm2，总建筑面积约23 万m2；住宅层数多为6 层，共有约1.3 万名住户。小区周边商业及教育资源丰富，配套资源较为完备，但现有的公共空间模式和品质已无力满足居民日益增长的美好生活需要。

图10 西园新村区位分析图

图11 西园新村基本情况布局

由于西园新村小学的教学质量在合肥市名利前茅，致使有相当数量的学生家长租住在西园新村；且小区内的儿童比例显著高于其他老旧小区，公共空间活动人群也以儿童与陪护的老年人为主。因此，西园新村的空间改造既要注重物质空间环境上的硬件设施更新及微资源利用，也要在社会空间环境改造上采取弱势群体友好化策略，尤其是针对幼儿群体的友好化策略。

4.2 西园新村更新策略

4.2.1 物质空间环境现状及更新策略

西园新村的功能性缺失主要表现为公共服务设施缺乏与交通管理混乱。在公共设施上，小区内部设施陈旧且配置不足，公共空间鲜有针对儿童需求设置的游乐设施（图12）；在交通上，社区道路交通拥挤、停车位稀缺，致使私家车侵占步行道与公共活动空间的行为成为常态（图13）。因此，建议挖掘小区内部微资源潜力（图14），活用闲置空间，进一步完善社区公共空间的服务环境，促进社区公共空间的高质量发展。

图12 西园新村公共空间现状

图13 西园新村交通现状

图14 西园新村微资源利用策略

（1）活用遍布社区的边角空间，增设停车位，并设置充电桩等商业设施。这不仅可以有效缓解停车位紧缺问题，改善小区内的乱停车现象；而且能够带来稳定的经济盈利，可帮助解决小区后续改造维护工作中的一部分资金问题。

（2）对小区闲置建筑进行优化改造，功能置换为快递站、医疗站、超市等商业设施（图15）。一方面，置换的商业设施可以吸引外界资本参与运营，提供租金及分红等盈利；另一方面，补充的商业功能可以丰富小区缺失的基础服务，提升居民的生活质量。

图15 西园新村闲置建筑功能置换

4.2.2 社会空间环境更新策略

在社会空间环境的改造上，以“政府引导、居民自治、专业指导”为纲领，构建社区更新的多元参与格局。采用居民“参与式治理”的方式，推进公共空间的弱势群体友好化营造，积极引导社区居民主动参与老旧小区的改造实践，激发社区居民的主人公意识与内在活力[27]；同时，强化制度保障，建立“总体规划—多级赋能—制度保障”的常态化体系，实现空间改造与弱势群体友好化的双重目标。考虑到西园新村居民较高的儿童比例，社区的空间改造政策有必要向儿童友好化进一步倾斜。

（1）进一步挖掘西园新村道路空间的可用性，构建儿童安全出行路径（图16）。对小区内相对独立的组团景观和破碎的消极空间进行整合，串联各种功能空间以提升空间利用率，增加儿童进行户外活动的意愿。

图16 西园新村儿童安全出行路径图

（2）注重对老幼代际互动活动场所的营造，使育儿公共领域逐渐由家庭转向社区。对社区公共空间的规划设计与儿童的行为活动进行耦合与连接，促进儿童与老旧社区中各类人群的良性互动。

总体而言，推进物质空间环境与社会空间环境的良性自循环机制，不仅有利于西园新村恢复韧性，实现小区自我调节与自我优化，从而长期有效地改善西园新村居民朝夕相处的居住环境；而且有利于合肥市整体的更新发展，可进一步推动以人为本的新型城镇化。

5 结语

在“存量提质”的城市更新背景下，城市发展由平面拓展转型为多领域、多层次的立体增长。然而作为城市公共空间高质量发展的主要组成部分，老旧小区承受着来自物质空间与社会空间的双重压力。本文以西园新村为例，探讨在减少对外界资本依赖的条件下，老旧小区物质空间环境与社会空间环境的良性自循环机制。在物质空间环境上，微资源再利用能够赋予西园新村持续稳定的利润来源，补充社区缺失的商业服务业功能，提升公共空间的服务品质；在社会空间环境上，加强空间与弱势群体行为活动的耦合与连接，可保障弱势群体利益，提升弱势群体居住生活品质。这一理念对城市老旧小区公共空间的改造及运营思路有一定的启发，对后续类似空间的建设与发展以及城市更新的推进治理工作亦有参考价值。