城市更新背景下县域老城区老旧小区更新策略研究
——以旌德县徽水河沿岸项目为例

江美菱JIANG Mei-ling；程树玮CHENG Shu-wei；赵静ZHAO Jing

（①安徽长泰建筑有限公司，旌德 242600；②旌德县住房和城乡建设局，旌德 242600）

0 引言

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。根据国家统计局的数据，2023 年中国的城镇化率为52.57%，新时代我国城市化建设已上升到新的阶段，开始由大力建设向全面维护更新转变，城市更新进入高质量发展时期。老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，是老城区市民生活环境和质量提升的关键，随着国家大力推进乡村振兴，小城镇老旧小区改造进入了新的阶段。

县域小城镇特别是城关镇的基础设施及多层高层建筑等大多集中建设于上世纪七八十年代，随着县城的不断发展，市政配套设施老化、公共服务缺项等问题日益突出。通过网络调查问卷设计和开展的调查研究发现市民对于老旧城区改造的意愿强烈，对进行城市更新具有积极态度，急需对老城区的基础设施更新和生活环境进行改善。根据网络发放的343 份调查问卷，收回有效问卷328 份，通过对问卷进行分析得出老城区改造市民要求改造的原因和改造原则及目标。

1 老城区老旧小区改造困难原因及改造目标

1.1 老城区老旧小区更新改造困难的原因

1.1.1 建设使用年限久，城区环境质量差

上世纪七八十年代建成的老城区一般建筑密集，除沿主要道路的沿街旧建筑通过规划改建，呈现新建筑景观外，在街区内部的大部分建筑房屋质量低劣，道路交通不畅，基础设施不够完善，缺少停车场、绿地、公共活动区域等，且消防设施不足，人居环境急需得到改善，尤其严重的是大多数老城区采取雨污合流管道或者管涵，影响城市河道水质，影响城市内部防洪排涝。

1.1.2 开发新城区成本低，老城区改造难度大

在经济利益的驱动下，开发商以获取高额利润为目标，追求单一的经济利益，而老城区拆迁量巨大，安置工作任务重，因此大多数老城区建筑密集，少有新的工程项目建设，仍旧维持老旧建筑空间形态，生活环境质量恶化的趋向加重。

1.1.3 老城区改造制约因素多，涉及利益阶层多

旧城积淀了悠远的历史文化，逐步形成了由多个阶层、多种群体共存的社会，每个阶层都有其不同利益的价值取向，由此导致整个社会存在不同的利益和目标。当前的旧城改造基本上是一个“自上而下”的过程，经济实力强的阶层利益得到体现，而忽视了经济能力弱的阶层及其要求。

1.2 县域老城区老旧小区更新改造的原则

第一是需要政府统筹，社区参与。政府统一规划设计并实施，社区居民全体参与，充分发挥社区街道的作用，在改造过程中充分尊重住户的意见。第二是要一次改造，长期保持。经过本次的老旧小区改造，提高了周边的生活环境质量，这是政府为百姓做的实事，需要大家共同保持，加强改造后的管理。第三是因地制宜的改造。不断完善老旧小区改造的标准及规范，针对不同小区采取适合的改造措施，保持其特有的历史人文风貌，共同推进县城产业链。

1.3 老城区老旧小区更新改造目标

①优化中心城区空间布局，核算中心城区土地存量，与棚户区改造等政策性项目相结合，进行中心城区逐步的拆迁改造，提升中心城区人居环境品质，改造过程中应注重保持中心城区原有的城市风貌和历史文脉。

②梳理中心城区道路系统，特别是结合城市建设，优化道路系统，对道路网、道路宽度等内容进行微调，配套停车场等交通辅助设施；结合城区特点，与河流水系、旅游景点、人文历史资源等结合畅通老城区步行体系。

③充分利用现有景观资源，进行水系岸线的整治与改造升级，提升中心城区景观环境品质，构建中心城区人文历史与自然资源相呼应的格局，塑造中心城区空间风貌特色。

④升级改造各类基础设施，补充完善各级公共服务设施，改善中心城区生活条件，增加中心城区现代生活活力。

2 旌德县徽水河沿岸老旧小区更新改造案例

2.1 旌德县徽水河沿岸老旧小区更新改造项目概况

旌德县徽水河沿岸老旧小区更新改造项目总用地面积41427.4 平方米，改造范围位于徽水河西岸，胜利路至江村大道段约1 公里范围，横跨和平路大桥。更新改造设施主要包括1#-40#建筑立面改造，周边基础设施和环境改造提升，建筑立面改造面积约15664.9 平方米，室外环境提升面积约6924.6 平方米。徽水河沿岸拟改造建筑40栋。现状具体包括①沿岸改造范围较长，建筑年代久远，外墙不同程度的空鼓脱落，影响美观；②建筑高低不一，单层、多层、厂房种类杂乱无章；③居民乱搭乱建、占用绿地种菜、占用公共空间等现象严重；④屋面做法多样化，平屋面、坡屋面、上人或不上人屋面都存在，且屋面大多都经过住户的自行改造占用。室外环境现状：①居住区缺少路灯、监控等基础配套设施；②市政排水均为雨污合流，且管道管径较窄，排水压力较大；③公共空间缺乏，如停车场、广场、健身区域等活动空间；④景观小品及亮化缺失。

2.2 老旧小区更新改造目标

旌德县中心城区改造项目地处徽水河沿岸，沿岸新建的慢城绿道将和平路大桥上下游连成一个整体，沿岸的改造以保持历史原有的样貌，打造出一条具有县城特色的沿岸风景街。改善县城面貌，提高基础配套设施，展示城市现代化宜居生存空间为本项目建设的目标。

2.3 旌德县徽水河沿岸老旧小区更新改造存在的问题

2.3.1 老旧小区基础配套设施不完善

本项目城市更新改造范围内的老旧小区建设年代久，建设标准较低，设计规划的基础设施和配套建设比较落后，且在长时间的使用下，许多基础设施出现了老化、破损，管线电路乱拉乱接等问题。在建设时期，几乎是没有考虑停车场、公共绿化、公共照明和环境保护等方面，不仅导致城市老旧小区内缺乏完善的基础设置，而且还导致了小区内部私搭乱建、道路拥堵的现象。

2.3.2 老旧小区住户不够配合

此项目改造范围广，内容多，任务重，所涉及到的小区住户就越多，每个人对规划设计都有一定的认知，因此，现场实际就需要更多的沟通与理解。比如，建筑的门窗统一改造，部分住户就不同意拆除原始门窗来更换；住户擅自搭建的彩钢棚、占地种植蔬菜等都是普遍存在于老旧小区改造中的问题。这些问题不去解决，会导致改造无法实施。

2.3.3 老旧小区改造过程中协调管理的难度较大

由于在建设期内未考虑基础设施的建设，所以老旧小区的供水、供电、消防、网络等配套设施需要进行全面的升级改造。经过几十年的使用，小区内很多外露不明的管线，更加重了协调沟通的任务，一旦协调不成功很容易造成工程的停滞。

3 旌德县徽水河沿岸老旧小区更新改造策略

3.1 基础类改造项目应用策略

基础类老旧小区改造主要指满足小区安全运行和基本生活需求的内容，包括房屋安全性能提升、基础设施改造、基本公共服务等。因为旌德县位于皖南山区，拥有一些徽文化底蕴，可以根据具体项目的实际进行多元化组合，这些基础类改造技术主要有小区道路更新改造、更新排水管网、新建停车设施、增加游憩设施、管线入地、基础照明更新等，具体可以根据实际情况进行基础改造类的配合。

3.1.1 小区道路更新改造

上世纪七八十年代修建的水泥混凝土道路，经过几十年的冲刷，路面早已坑洼损坏，很多石子都外露出来，再加上地下的修修补补，道路路面已破旧不堪，道路拆除重建已成必然。有些道路是水泥路面，虽然破旧但基础较好，可以采用基层处理加铺沥青形式予以改善，即“白改黑”。有些小区道路可以应用透水铺装进行更新改造，一方面可以有效的减少路面积水，另一方面也是海绵城市技术应用。

3.1.2 更新排水管网

早期的地下排水是雨污合流制，且排水管道管径较小，遇汛期或雨水较多的季节，道路排水不通畅，部分检查井堵塞，造成路面积水严重，影响了当地居民的日常出行，地下排水管网拆除新建迫在眉睫。清理、整修、补建化粪池，实施雨污分流，保证路面排水通畅。针对原有的砖砌排水井，务必全面进行改造，改造可以采用现浇井、预制井、模块井或者河马井予以更换，确保排水官网安全。

3.1.3 新建停车设施

中心城区的老旧小区建设集中，相邻小区之间只有供车辆行驶的单行道或者供小型电瓶车通行的狭小巷道，也没有专门停放各种车辆的区域，直接导致了很多住户乱停乱放习惯的养成。此次中心城区的公共空间将会被充分利用，解决小区内住户停车难的问题，拆除私自占道区域，新建停车场，新建新能源充电桩，与城管部门配合道路两侧统一规范商户经营范围，规划非机动车停车位置等。

3.1.4 增加游憩设施

规划地块范围之内的老旧小区路段，有城市绿道的带动，能够有效的将居住空间与户外游憩空间连接起来，将散步和少量游憩做为设计目标，在绿道整个路线当中适当穿插小型广场、运动设施、景观小品以及配套辅助设施等，同时，配备夜间亮化灯带增加氛围感。

3.1.5 杆线入地

老旧小区最突出的问题之一就是杂乱无章的杆线，这是多年来居民生活气息的展示。走进小区映入眼帘的就是各种高高低低的电线缠绕在一起，很难分辨强弱管线，也辩不出线路的走向和用处，这不仅是一种严重的安全隐患，也降低了中心城区的整体视觉效果。所以完善老旧小区管线就要做到杆线入地，条件不具备的地方统一高度和线路走向，各部门安排专业人员实地整理杆线，杜绝乱拉乱接，提高老旧小区整洁度。

3.1.6 基础照明更新

地块内的老旧小区室外几乎没有路灯照明，部分照明电线老化亮度较弱，存在一定的安全隐患，完善和规范基础照明建设是改造中不可或缺的一部分。在街道沿路和转角处隔10-20 米安装一杆路灯，路灯采用LED 节能路灯或者太阳能光伏路灯，确保能全覆盖照明，路灯纳入城管部门，与道路路灯实现智能同步控制。

图1 基础改造类项目

3.2 完善类改造项目应用策略

完善类老旧小区改造是指满足居民生活便利和改善型需求的内容，包括建筑外立面、环境及配套设施、节能改造等。具体的完善类改造项目应用策略包括外立面保温改造、建筑外部绿化改造、第五立面绿化、太阳能利用及雨水收集改造、公共区域整治、加装电梯等。

3.2.1 老旧小区建筑外立面改造

一些老旧小区外墙在建设时未设计外墙保温层，对于老旧小区外墙保温改造中也要实事求是，对于外墙较好的老旧小区，如果存在二次装修的可能，建议采用内保温的方式进行保温改造。老旧小区建筑门窗各式各样，有木质、铁制、塑钢、铝合等各种材质，门窗是建筑围护结构保温节能较为薄弱的环节。因此改造建议采用保温性能好的门窗材料。

3.2.2 老旧小区建筑第五立面改造

改造区域内第五立面绝大多数平屋面的架空隔热层早已损坏，现针对这类平屋面，在不影响采光、房屋结构的前提下，将隔热层拆除，改造为斜屋面。原为小青瓦的斜屋面随着时间的推移，逐渐老化、漏水，在经过实地走访后，将小青瓦更换为琉璃瓦，对全部屋架进行检查修整，损坏的屋架必须更换。有条件的可以考虑升级为光伏屋顶或者绿化屋顶，一方面可以节约能源，另一方面可以增加城市绿化率。

3.2.3 老旧小区公共区域整治

清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建占用公共空间，楼道内乳胶漆出新，修整楼梯扶手、栏杆，修缮破损台阶踏步，将老旧小区公共区域在硬件方面进行现代化改造，排除安全隐患是根本，提升公共区域人居生活环境是关键，同时增加公共区域的智慧化控制和感应监控系统等。

3.2.4 加装电梯

对于部分老旧小区需要加装电梯的问题，可以采取补偿共享策略，加装电梯第一受益人肯定是顶层住户，第一权益受损的肯定是首层住户，可以采取对首层住户补偿机制，推进老旧小区加装电梯改造，方便居民生活。

3.3 提升类改造项目应用策略

提升类是指丰富社会服务供给、提升生活品质的内容，包括卫生、托育、养老等公共服务设施配套建设以及智慧化改造。完善类主要应用策略可以包括：片区集中智慧物业管理、建筑智能化改造、完整社区建设等。

3.3.1 片区集中智慧物业管理

首先针对无物业的老旧小区由政府统一进行片区集中智慧物业管理。重新设计优化物业管理布局，针对既有物业需要对物业管理进行培训或者更换。对于物业管理的升级，一方面是管理路径和方式上，优化管理方式，拆除老旧小区占绿、毁绿的违章建筑物及构筑物，恢复本质区域功能，另一方面在现代化物业管理水平上，根据当下一老一小管理、家庭医生管理、智慧养老服务、智慧快递服务等多方面智慧化进行改造，老旧小区改造的同时建设智慧管理应用设施设备。

3.3.2 老旧小区建筑智能化改造

增设智能安防系统，安装高清智能监控摄像头，覆盖小区入口、公共区域和停车场等重要地点，以提高安全防范能力。增设智能门禁系统，使用智能门禁系统替代传统门禁，可以通过手机APP 或刷卡进行出入，提高安全性和便利性。增设智能垃圾分类系统，引入智能垃圾桶，通过感应设备帮助居民实现垃圾分类，提高社区的垃圾处理效率。增设智能能源管理系统，安装智能电表和水表，帮助居民实时监测能耗情况，通过手机APP 进行远程控制和管理。增设社区信息化管理系统，建立社区信息平台，提供居民在线社区服务，包括公告发布、活动通知、报修服务等。

3.3.3 老旧小区完整社区建设

完整社区建设是一项全面考虑居民需求、社会互动和可持续发展的综合性工程。首先，通过规划和改善基础设施，提升居住环境的舒适度和便利性。这包括交通系统、公共交通、绿化空间、以及智能化设施等。其次，社区服务平台的建设至关重要，通过数字化手段提供信息发布、社区活动管理、报修服务等功能，促进居民间的交流与合作。引入智能安防系统、智能停车管理等技术，提高社区的整体管理水平。社区文化建设也是不可或缺的一环，通过文化中心、公园、社区活动等方式，增强社区凝聚力，丰富居民的文化生活。可持续发展的理念贯穿整个建设过程，包括节能减排、垃圾分类、以及可再生能源的利用，为社区的长期发展提供可持续的动力。通过这一系列的措施，完整社区建设不仅提高了居民的生活质量，还为社区创造了一个宜居、智能、文化丰富且可持续发展的生态体系。（图2）

图2 县域老旧小区更新改造流程图

4 项目改造后的效果及评价

项目改造后的效果及评价见表1、图3。

表1 旌德县徽水河沿岸老旧小区更新改造策略应用及改造效果评价

图3 县域老旧小区更新改造前后对比图

5 结语

城市更新中的老旧小区改造属于民生工程，是利用经济、合理的方式推动城市的更新，使新旧街区在空间上无违和感的相结合，创造出一个舒适的建筑空间。县域城镇老旧小区所进行的更深层次的改造和提升规划设计，目的就在于改善和提高现有的环境效果，是提高县域城市形象和品位，提升人民生活质量的关键。本项目的老旧小区改造所面临的问题及采取的应对策略具有一定的普遍性，也具有一定的特殊性，希望能够为类似的项目的城市更新改造提供借鉴。