安置房征迁安置模式探究

秦蓓蓓

摘 要：安置房指的是政府在修建城市道路或其他公共设施的过程中，为安置被拆迁住户而兴建的房屋。在我国加速城市化进程中，需要不断地征地，并对土地上的建筑进行拆迁，由此造成许多农民失地，其居住安置也是这一进程中的首要问题。我国在快速的城市化过程中建立起许多居民拆迁安置的新型社区。但这种在社会快速发展的过程中形成的拆迁安置小区，在管理方面却存在诸多问题。文章明确分析安置房的征迁安置现状，并探寻如何对其开展科学有效的管理。

关键词：拆迁安置小区；安置房；征迁安置模式

中图分类号：F299.23    文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2024）10-0016-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.004

我国的城镇化决策推进了社会的全面发展，但随之也产生了诸如失地农民的拆迁安置、新型社区的管理等相关问题。拆迁安置小区在社会的不断发展中起到了促进经济及社会快速创新的作用，但也提升了社会治理的难度，特别是合理的管理拆迁安置社区问题成为如今要面对的关键性问题。

1 安置房征迁安置的内涵与原则

1.1 安置房征迁安置的内涵

国家的征地补偿是指为满足公共的利益需求，对农民的集体所有制土地依法征收征用，并根据被征地的用途进行相应补偿。土地征用具体包含土地、安置补助以及地上附着物及青苗等不同类型的补偿费。拆迁补偿安置指的是由于城市及土地的开发建设等需对居民房屋进行拆迁，并按相应的方式对被拆迁人进行安置。农村居民的房屋拆迁通常通过征购、自拆自建的形式进行合理的补偿安置。

拆迁安置房指的是因城乡土地的规划利用等需拆迁特定区域内房屋，并按相应的法律法规依法为被拆迁人及承租人等提供的居住房屋。由于动迁安置户是其安置对象，因此，这种房屋应按照国家相应的法律规范决定买卖权，同时由地方政府制定相应政策进行有效管制。按照政策法律的标准要求，通常这种安置房可分为两类： 一是为大型的市政工程中动迁的居民专门建造或中低价配购的商品房；二是由于房产开发产生的动拆迁，相关的企业利用相应安置方式或为购买中低价位商品房供给安置人员居住。

1.2 安置房征迁安置的原则

现阶段，普遍应用的征迁安置方式包括调产安置、资金补偿、选址重建安置、房票安置、货币补偿结合限价期房安置等。在选取征迁安置方式方面要按以下原则实施：合法权益的优先保障、多种安置方式的自由组合以及因地制宜科学促进等。影响征迁安置人员合理选择安置方式的因素包括家庭的人口构成、家庭处于发展时期、家庭资源禀赋等，以及社会阶层、拆迁地与安置地的区域位置、安置房品质、家庭的社会关系网等，不同的因素对于每个家庭的意义不同，相同家庭处于不同的发展时期也会影响其对安置方式的选择，但从总体角度分析，选择安置方式基本上取决于权衡目前及预期收益之间利弊。站在征迁户的角度必然要选择能获取最多收益的安置方式。所以，选取任何的征迁安置补偿形式都要以广大征迁户的切身利益为先，这样才能建立适应实际现状及合理有效运作的征迁安置体系。

2 已有安置房征迁安置模式分析

我国在建设安置房方面目前有自建住房、集中联建、公寓式安置三种模式。自建住房和集中联建模式本质上属于“宅基地”的安置形式，建房土地均为集体性质；而公寓式安置突破了传统的宅基地安置模式，建房土地为国有性质。

2.1 自建住房模式

自建住房模式在城市化建设过程中，是应用于早期征地拆迁的安置方式，通常是通过保留老村庄和预留安置区域来实现。老村庄内未制定过建房及村庄整体治理方面的相关规划，需村民自行办理相关手续并开展建设。建筑面积为每户90～120平方米，建筑楼层为每户2 到8 层不等，多数未经全面的审批，且存在一户 2 宅甚至多宅的情况。未全面规划基础设施建设，未全面符合道路、电力电信、管线、消防等方面的建设标准，演变为所谓的“城中村”。这种模式全面利用原有住房的材料，节省成本，失地农民对此模式较为认可，可减轻政府安置部门的工作压力，短期内能收到很好的效果。城市区位中不断变化的土地地租可从其理论上进行推断，失地农民为了弥补土地资源的不足，经常会发生私搭乱建等违反城市规划制度的行为，破坏城市建设的整体格局。

2.2 集中联建模式

集中联建模式是在村、组的基础上，按照拆迁户数，在被征地拆迁区域内划分出安置被拆迁村民的建设用地，统一按步骤规划、设计、执行。集中联建模式的原则是开展一户一宅建设，每户建筑占地面积90 平方米，总面积450 平方米左右。这种模式可分为三个步骤。

其一，独立办证并实施。拆迁业主将规划、国土等手续办理妥当后交由村、组独立组织执行。

其二，统一办证、村组建设。拆迁业主将各种手续、三通一平、房屋基础等处理到位后，统一建设到整体工程的基准面后交由村、组执行。

其三，统一筹划建设。政府组成“拆迁安置指挥部”全程负责办理拆迁安置手续，统一进行规划、设计、施工等，并统一设置标准、分配、基础设施建设等，再开展规划建设，然后交付给被拆迁户。

2.3 “一户一宅”模式

拆迁计户以一户一宅为标准，计户单位根据当地政府下发的土地使用证。拆迁安置应执行全面的统一拆迁、规划、建设、安置等，并遵循合理安置融合货币补偿的原则来開展。安置小区的占地面积要符合被拆迁村庄宅基地安置的一户一宅面积标准；被拆迁村庄中其他的乡镇企业以及其未被征用等的占用土地，应按6.6万元每亩的标准征用；若存在私自买卖宅基地等违法行为，应依法归为国有；被拆迁村庄的安置为上多层安置或上高层安置，新村的规划面积要在原村庄面积的1/3以上，多余的土地则依法归为国有。

2.4 上楼安置模式

上楼安置模式分为两种，即上高层安置及上多层安置。被拆迁人需具备合法的村民身份、享受集体分配权利、具备申请宅基地的资格、宅基地房屋有健全的手续、拥有附属物所有权。上高层安置应结合货币安置，被拆迁人若满足以上条件，拆迁方应在拆迁方规划地区，根据被拆迁户的农业人口具体数量按每人30平方米及15万元的标准安置高层房屋和货币补偿费。上多层安置标准包括：被拆迁人满足申请条件，对申请房屋在建筑面积方面有相应的限制。多层安置方式要满足相应的容积率、室外配套、室内装修相关标准。

3 安置房拆迁安置的管理困境

3.1 管理体系不科学

城市社区的以政府本位为导向的管理服务理念及工作方法已很难满足经济社会的发展速度。小区管理主体（如管委会等）仍在小区治理工作中充当主抓管理、发布命令及通知的角色，管理继续走行政路线，在小区管理中习惯性地发号施令、运用强制手段等方式，对小区日常活动过多干涉，未注重小区居民及群众组织的主观能动性。且小区居民更多地以旁观者的心态应对这种行政化的管理模式。

3.2 管理制度不顺畅

在社区的管理体制中，拆迁安置小区由居委会担任社区管理的任务，对接管委会各个部门工作。虽然在法律角度上拆迁安置小区居委会是管理小区的主体，但其本质上是民间的社会组织，并不具备统合管委会不同职能部门的相关权限，在某些方面无法向上级组织汇报大众的不同需求。因此，居委会可协调的基层政府条块矛盾方式在城市社区当前体制下的管理中不可行。条块分割的附加问题为居委会虽能保持与居民间很好的联系，掌握居民需求，但与区域内条线部门间不具备相应的对接及结合能力，而市政府及管委会的部门通常都是从自身角度推行政策的实施，无法建立与拆迁安置社区及居民间的有效联系。

3.3 评价标准不成熟

我国改革开放后，因没有健全的城市社区管理的评价体系，社区管理存在诸多弊端，包括不具备专业的评价机构，没有完善的评价内容，评价指标更多地依靠主观判断，评价方式不够合理、严谨等。在实际的检查评比过程中，通常只看重由上及下的纵向评估，却未开展其他主体的横向参与，使检查评比流于表面。在拆迁安置小区的实际管理工作中存在主观决策及脱离行政管束等现象，部分基层管理人员没有秉承公平公正的原则，经常出现主观上不规范行为，在工作中重视“人情”或有懈怠情绪。

4 安置房拆迁安置模式优化

4.1 推行“1+X”多元化组合安置模式

更多地普及应用“1+X”多元化组合安置模式，可有效调和传统的调产安置与城市后续先行实践区发展的矛盾关系，杜绝不科学的发展情况。通常，“1+X”多元化组合安置模式的顺利执行要满足以下三方面条件。

首先，要完善丰富“X”的内容。“1+X”并非简单的一套房实施实房安置结合剩余执行货币安置的方式，而是以“X”代表不确定的安置模式，其包括传统的调产安置及货币化补偿等方式，也存在跨区域异地安置、虚拟期房再租赁、公寓化房产返租等更多的形式。如按照后续的社区建设标准，可寻求“X”以实房安置以后，再统一向第三方中介机构返租开展人才公寓运营来获得收益等不同的方式。

其次，要全面明确“X”安置方式是否有明文制度规定。如采用貨币化安置模式时，征迁户得到货币安置后，多数会购买居住房屋，而商品房购买金额与货币化安置金额间通常会存在一定的差异数额，若征迁户可承受相应的差额范围，则会认可货币化安置方式，进而接受政府倡导的货币安置方式。另外，因货币化安置必须在签订征迁协议之后，短期内将补偿资金一次性兑付，会造成做地主体的巨大资金压力，而调产安置方式则是按照安置房的建设工程进度逐渐支出资金，相较于货币化安置会大大减轻做地主体的资金压力。所以，实施科学的安置政策标准才能普遍被做地主体及征迁户全面接受。

最后，创建动态的“X”运行评价调整机制。要按照未来城市先行实践区在各个发展时期及附近房价的变化，创建满足本区域发展需求的有效模式。在初始的城市建设阶段，“X”主要应为货币化安置，可适当引入区域外异地安置模式进行组合化安置；在中期的城市建设阶段，可调整成实房安置再返租于相关中介机构获取收益的模式；在城市建设末期，则可寻求股权化的虚拟安置模式。利用实时调整安置政策来有效满足未来发展城市先行实践区的具体需求。

城市的未来先行实践区建设是极具新创性的一种挑战，要与传统的城市具备完全不同的空间形态，同时还要在政策及要点的集成创新和完善供给方面打破传统观念的桎梏，勇于创新尝试。在城市应用“1+X”多元化组合安置模式可视为一次创新的探索，利用全新的推广制度，增强支撑力度，创新融资的市场化形式，形成多种要素机制，以全面保障可持续发展，为创建未来城市先行实践区奠定基础。

4.2 强化安置房征迁安置模式网格化管理

在“互联网”及大数据的基础上开展网格化管理，是凭借自媒体媒介，划分社区内事务并分成各种类型的网格，加强政府（部门）、基层社区管理人员及社区居民间的联系，创建系统的服务信息网络，以互联网的优势为基础，有效管理拆迁安置小区，增强信息化的社区管理建设，全面提升城市社区的实际管理效率。

4.3 健全拆迁安置小区网格化管理制度体系

党的二十大报告中提出，我国社会目前的主要矛盾是人们逐渐提升的对美好生活的需求与发展的片面失调之间的矛盾。逐渐加快的城市化进程步伐以及深化的拆迁居民更多层次的需求，促使拆迁安置小区的居民急需更为优质、高效的服务管理体系。

其一，基层政府要转变观念，管理人员也要加强服务理念，明确自身的角色定位，将机构形态由“主导型”转化为“服务型”及“协调型”。

其二，持续向居民普及推广新型的服务政策，站在居民的角度来解决其实际需求，在网格化管理体系中深植服务的价值理念。

其三，全面创建拆迁安置小区管理工作的网格化制度体系，明确分工，创建不同部门的联动机制，多方资源有效融合，为体系建设打下良好的基础。

4.4 加强信息系统平台更新与管理

拆迁安置小区的网格化管理以互联网为中心，以数字信息技术为基础。要实现现代化管理思想的有效运用，就必须创建一个新型的社区服务系统，其中融合大数据、社区事务网格分布、地理信息系统、互联网等。相较城市的普通居民，拆迁安置小区会面对更多更复杂的居民需求，所以，要全面整理社区的信息并分析居民需求，对于居民需求及时响应。基于社区的网格化管理平台，秉承“以人为本”的原则，对于居民的需求及问题做到及时发现，并动态地开展系统的更新及优化，全面体现网格化结合互联网的便捷民众功能。

4.5 加强网格化管理队伍建设

福柯提出：权力话语利用巧妙的空间设计、构造及生产实现监视个体并完成可能的改造，最终使个体臣服于权力的管制规范体系。社区内事务在网格化管理模式下被全部罗列到各种类型网格中，创建起社区与网格负责人和事务负责人间的三级管理体系，网格服务队伍负责新社区的形态规训服务及拆迁安置居民反规训协调，创建新的社区文化形态，改善居民办事难的境遇。所以，网格化管理人员要具备相应的综合素质及专业技能。拆迁安置小区要建立自身的专业网格化管理队伍，通过政府平台（政务网）招募专业人才，并对其进行专业培训，适当应用激励手段，有效提升从业者的综合素养。

4.6 培育拆迁安置小区居民自治能力

我国实现现代化发展及全面社会转型的基础是真正的基层民主，网格化管理模式利用動员及整合社会的各种力量及不同的资源，为普通居民提供实际参与互动平台。居民对现代网格化管理模式没有深入的了解，更未曾真切地体验过，所以要利用不同的自媒体，包括微信群、QQ群等，用各种形式组织开展宣传和教育，鼓励居民积极参与社区治理；同时，可以大幅提升志愿服务活动的力度，增强社区居民间的交流互动，提升其社会责任感，建立社区网格化管理的良好氛围与环境。

党的二十大报告提出，要提升建设社区治理体系，将社会治理的重心放在基层治理方面，体现社会组织的功能，使政府治理、社会调节、居民自治间产生良性互动。地区拆迁面积大、情况复杂，拆迁安置小区数量随之提升，基层政府面对的社区管理问题也更为烦琐，无法持续提升居民的满意度及幸福感。对拆迁安置小区执行新型风格化社会管理模式可全面保障社区居民的日常生活，有效提高居民满意度，促进居民积极参与社区治理，促进居民的自治管理，全面推进社会的可持续发展。

5 结语

城市的征地拆迁及改造顺应了历史的发展，是城市建设发展问题的重点项目，密切联系着人们的生产生活，要正确贯彻科学发展观，以创新的思维完善相关法制制度，不断更新运作模式，坚持城市的节能环保发展。城市发展是区域经济、社会进步和文化发展的有效途径，城市因民族及区域的差异而具备不同的特征，在城市开展拆迁改造时要因地制宜，结合地区经济社会的发展现状，正确选取有关城市拆迁及改造的合理模式。

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