房地产项目全过程成本控制模式研究

陈薇

摘 要：为了提升房地产项目效益，重视对房地产项目的全过程成本控制与管理显得尤为重要。文章主要从房地产项目出发，对房地产项目的全过程成本控制概述、成本全过程管控中存在的问题展开探讨，进而提出切实可行的成本控制策略，从不同阶段做好成本控制工作，为房地产项目效益的有效提升提供保障，为房地产企业的更好发展提供支撑。

关键词：房地产；项目全过程；成本控制模式

中图分类号：F299.23   文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2024）10-0068-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.017

1 引言

房地产企业在发展过程中，项目的全过程成本控制是企业管理的重难点。成本控制的效果直接关系到房地产项目管理水平与获利能力的提升。重视对房地产项目的全过程成本控制，构建系统化的成本控制模式对于提升房地产企业管理效率非常有利。因此，文章通过对房地产项目的全过程实施成本控制，分析房地产项目决策、设计、招投标以及施工环节中成本控制局限性，不断提出更具针对性、实效性与科学性的全过程成本控制策略，为房地产项目的成本控制效果的提升、经济效益的增加提供保障。

2 房地产项目全过程成本控制概述

2.1 房地产项目全过程成本控制的原理

房地产项目全过程成本控制，是对房地产的项目从立项-物业以及运营管理的每个阶段的成本费用进行科学的管理［1］。

项目成本中主要包括土地成本（出让金、转让费、使用费、闲置费以及其他相关费用）、前期的工程费用（规划、设计、咨询、代理、临时设施费用以及三通一平或者七通一平等）、基础设施费用（给排水、供电、园林绿化、网络通信、道路以及环卫等）、建筑安装费用（建筑材料、安装人工费用等）、公共配套设施费用（幼儿园、物业、停车场等）、相关的期间费用（销售费用、管理费用和财务费用）以及相应的税金等。

2.2 房地产项目全过程成本控制的意义

2.2.1 提升综合管理能力，提升各部门工作效率

在房地产项目全过程成本控制中，各个阶段、各个部门的有效衔接与资源的优化配置，不仅有利于提升各部门工作效率，还有利于培养企业员工的成本控制意识与能力，激励员工更好地发挥工作积极性与创造性，对于企业综合管理能力的提升也更为有利［2］。

2.2.2 强化成本管理效果，减少资金损耗

很多房地产企业的成本管控模式比较单一和传统，其成本管理的范围相对比较狭窄，并不全面。运用全过程成本控制模式，能够灵活管控房地产项目每个环节的成本，使得成本管理模式更加灵活和有效，对于成本管理效果的强化与提升更为有利。与此同时，通过全过程成本控制模式的科学应用，能够实现房地产项目资源的优化配置，使得各项资源得到更好的匹配与利用，减少不必要的资源浪费，节约资金，降低资金损耗率。

3 房地产项目全过程成本控制存在的问题

3.1 项目决策阶段存在的问题

3.1.1 项目规划及市场定位缺乏科学性

在项目投资建设之前，重视对项目可行性研究非常必要，其是项目决策的前提和基础，也是项目建设与经济效益提升的重要方式与途径。在项目决策阶段，项目的规划与市场定位非常重要。由于考察项目可行性时，会面临多个方案的比较与选择，如项目的建设规模、地质、投资估算、招标方案、资金运作等，每个环节的规划必须详细，并对项目的经济合理性以及盈利能力进行全面评价。但是部分房地产项目的规划以及市场定位有失科学，部分规划细节流于形式，缺乏深入的剖析，没有对房地产的买卖市场、方案策划的合理性与科学性等进行深入探讨与分析，最终影响项目规划与市场定位的科学性［3］。

3.1.2 项目策划组织机构设置不合理

在策划房地产项目时，如果策划团队缺乏一定的理论知识与丰富的实践经验，那么很难结合房地产项目的管理目标、盈利目标以及管理模式进行有效的分析。一些房地产企业项目的策划组织机构设置得并不合理，组织成员并非都是专业人员，一部分成员都是其他部門拼凑的，团队设置不科学、人员结构不合理，都会直接影响项目策划的效果，这对于项目的后期设计、建设施工等环节非常不利，容易产生资源浪费、资金损耗，不利于成本的全过程管控。

3.2 项目设计阶段存在的问题

3.2.1 缺乏明确的责任划分

在项目设计阶段，如果设计与建设单位之间缺乏必要的沟通与配合，那么就会给后续的施工与成本控制工作带来很大的麻烦。成本的控制不仅仅体现在建设阶段，设计阶段也非常重要。如果设计阶段的设计细节较多，缺乏科学性与合理性，没有贯彻成本控制原则与思想，则不利于后续成本控制工作的有效开展。在实际成本控制过程中，由于设计与建设部门或者单位之间没有明确的责任划分，工作人员岗位职责不明确，缺乏部门间的协调、沟通与配合，不利于成本管控工作的更好开展［4］。

3.2.2 设计人员素质水平不高

房地产项目建设周期较长，管理内容较多，管理的综合性较强，如果没有专业的管理团队与专业技术人员支撑，那么成本控制工作很难做好。当前，部分房地产企业的设计人员素质与水平偏低，部分设计人员对于项目建材的质量、价格、预算等并不了解，在实际设计过程中，设计的环节或者细节与价格之间并不匹配和契合，一些设计人员在项目设计时过分重视安全性的提升，在部分建设与施工环节中没有考虑到成本控制因素，这会导致成本控制难度增大，出现成本浪费与超工程预算问题。与此同时，一部分预算工作人员在工程设计方面缺乏必要的专业知识，一般只会按照图纸计算工程量，并按照套定额来编制该预算。无论是设计部门还是造价部门，两个部门工作人员素质与能力均有待提升，部门间的沟通与联系较少，缺乏事前、事中的高效沟通与互助，影响成本控制效果的提升。

3.2.3 缺乏设计阶段成本控制的重视度

通常情况下，很多房地产企业在设计阶段的成本控制工作主要通过压价来实现，对于设计阶段成本控制的重视度不够，在委托条款中一般只要求设计费用、质量、工期等，而基本没有对经济性方面提出更高的要求，对于设计、造价相关的指标也没有明确要求，这会直接导致在建设环节中出现返工、设计变更等问题，对于项目成本控制非常不利，容易造成资源浪费、延长工期，也会对项目施工质量产生一定影响。

3.3 项目招投标阶段存在的问题

3.3.1 存在行政干预和地方保护主义

项目的招投标阶段是项目建设前的重要阶段。很多房地产企业项目在招投标时，由于存在行政干预与地方保护主义等问题，很多招投标项目隐藏着一些“关系户”“欺生”等，导致招投标工作变得更加复杂，使得走过场、陪标等现象屡有发生，这会大大增加项目的招投标费用，影响项目的成本控制效果。

3.3.2 招投标市场缺乏规范性

很多房地产企业在项目招投标过程中通过低价中标、串标等方式恶性竞争。而恶性竞争产生的主要原因在于技术简单、产能过剩以及较低的准入门槛等。由于招投标市场缺乏必要的规范与机制，一些施工单位为了拿下工程，一般会先通过低价把标中了，然后在后续施工时可能通过偷工减料、分包、转包、合同倒卖等方式，反复的转包与分包，导致利润被压缩殆尽，那么很多分包方只能通过偷工减料等方式压缩成本，这会对项目施工质量、施工安全带来非常大的威胁，一旦发生质量与安全问题，那么损失不可计量，这对于房地产项目成本控制工作非常不利。

3.4 项目施工阶段存在的问题

3.4.1 设计变更过于随意

在房地产项目施工过程中，施工单位要按照施工预算严格施工，将各个环节的施工成本控制在造价限额以内。但是一部分房地产施工单位在实际施工中没有对设计深度以及建筑标准进行严格审查与准确把握，对于投资额度也没有进行更好的管控，导致设计变更过于随意，反复修改与变更施工量等，这会大大增加项目施工成本。

3.4.2 现场签证不規范

在房地产项目实际施工环节中，施工现场的管理工作非常重要。如果没有对现场施工进行制度化、规范化管理，监理人员没有发挥工程监理的实际作用，现场签证不规范，盲目地进行现场签证，那么就会大大增加造价成本。还有的施工单位在签证上做手脚，通过以少报多的方式弄虚作假，如果没有及时地收集签证问题，那么在后续工程结算时容易出现很多的问题。同时在现场签证的审核方面，如果没有认真、严格的审核就签字、盖章，没有按照现场签证的标准流程进行审核，也会导致施工成本的增加［5］。

3.4.3 反索赔意识不足

房地产项目涉及的环节与内容很多，且合同项目约定的内容与项目也非常多，很容易导致违约行为的发生。很多房地产企业在反索赔方面缺乏足够的意识，对于施工信息的收集、文件的整理与分析、来信函等资料缺乏收集与管理，对于现场签证的报价、告知、取证等环节缺乏确认，签证审核结果缺乏必要的收集环节等，对于反索赔工作非常不利，容易增加官司成本。

3.4.4 质量成本被忽视

质量是房地产项目管理的核心与关键，如果项目质量不合格，那么后续的成本、费用不可估计。部分房地产企业在质量成本的控制上没有予以充分且必要的关注和重视，忽视了质量成本的控制，一味地追求收益而控制成本，进而忽视质量，导致索赔等资金损失增加；也不能过分追求质量的提升而忽视了成本的控制，这会大大降低企业的利润。

3.5 项目竣工阶段存在的问题

3.5.1 竣工资料缺乏有效管理

在项目实际竣工阶段，资料的整理与造价统计工作非常重要。很多房地产企业在竣工资料的整理过程中，由于资料不完整、不规范等，缺乏对结算资料的全面、有效管理，导致很多竣工结算工作无法顺利完成，部分资料难以凑齐。还有些资料之间存在相互矛盾等问题，签证漏洞百出，这会大大增加工程结算的难度，增加竣工阶段的成本费用支出。

3.5.2 工程价款计量不准确

一些房地产企业在竣工结算阶段遇到工程价款计量不准确的问题，那么很多材料性能、价款、耗量的计量工作就会被重新启动和审核，这会增加工程结算工作量。调查、取证以及计算等工作的反复开展，会增加人力等成本、费用，不利于竣工阶段成本控制工作的有效开展。

4 房地产项目全过程成本控制问题的解决对策

4.1 项目决策阶段的成本控制

4.1.1 加强市场调研，开展可行性研究

在做出房地产项目决策之前，为了优化项目决策阶段的成本控制工作，根据政府土地出让计划（公告），初步筛选出拟跟进的地块后，相关部门人员进行现场踏勘，踏勘完成后营销部提供市场调研报告，充分调研可售业态市场价格、户型配比、销售周期等信息，编制科学、全面的可行性研究报告。通过实地调研、考察，掌握与了解投资环境和条件、土地相关信息、市政配套情况等，并对各项经济指标进行充分分析。策划人员要结合项目的技术、经济等多方面指标进行研究与评估，并制定多种策划方案以供选择，突出每个项目策划的利弊。在市场分析的实际过程中，通过对宏观、微观以及区域因素的分析，进一步进行市场预测与成本测算，按照各项财务指标进行项目的敏感性与盈亏平衡分析，最后制定出策划方案，在每个策划细节上都做好成本的控制工作，从而从策划的全局上做好成本管控［6］。

4.1.2 加强各部门协调沟通

在项目决策阶段，会进行充分的市场调研、编制可研报告，其工作量非常大，涉及的人员也较多，不是单一某个部门能够独立完成的，这就要求房地产企业各部门之间要加强协调与沟通，通过各个部门的通力合作，更好地实现资源的优化配置。专业的人干专业的事，各部门分工与责权明确，既有分工又有合作，市场部门做好客户群体的调研、设计部做好设计方案的编制、造价部门做好工程造价的估计、工程部做好投资额、工程期限以及施工计划、销售部做好销售策划与计划工作等，只有各部门强化沟通与合作，才能够减少相关费用的产生，提升项目决策效率，这对于成本控制非常有利。