单位大院的社区商业化转型案例研究
——以无锡农口大院改造为例

许文杰　郝靖欣　夏东

(无锡市建筑设计研究院有限责任公司　江苏无锡　214001)



单位大院的社区商业化转型案例研究

——以无锡农口大院改造为例

许文杰郝靖欣夏东

(无锡市建筑设计研究院有限责任公司江苏无锡214001)

以某单位改造为实例，探讨如何通过对原单位大院进行功能置换、空间重构以及业态更新，来打破过去单位大院在城市中割裂自闭的空间格局，将大院空间与社区商业相结合，重新盘活城市社区，从而对城市老旧社区进行更新升级。

单位大院；社区商业；街区活力；建筑更新

0　引言

作为计划经济时代社会结构的基本单元，单位在我国曾经是一个集合了工作、生活以及各种社会功能复合体，“单位大院”作为其典型空间组织形式，存在明显围合界面的独立封闭空间，是当时城市独特的组成架构。

随着经济体制向市场经济的转型发展，政企分离的同时带来单位大院的搬迁与没落，无偿划拨土地进行围合式建设带来城市空间的割裂状态亦对新一轮的城市发展带来了负面的影响。处于单位大院周边的居民区，大多建于二十世纪七八十年代，相应的社区公共服务配套设施不完善，导致破墙开店、零敲碎打的小作坊式经营充斥街头巷尾，街区空间热闹而杂乱。如何依托成熟社区完成对闲置的单位大院进行更新利用，从而盘活整个街区，是一个很有意思的研究课题。本文以位于无锡城市中心地带的一个项目为课题研究的素材进行探讨。

1　项目特征分析

单位大院形式的解体带来的城市死角、人口结构老化、产权混杂等方面影响了城市的快速发展，在城市之中形成一个个活力逐渐降低的灰色地带。而通过土地置换开发的杠杆，对这些单位大院进行改造再利用，从而带动周边整个区域的更新，为城市生活提供新的可能，是一次很好的机会。

1.1项目概况

无锡农口大院位于无锡市南长区曹张新村169号，始建于1986年，由4栋5层或6层的楼房组成(图1)。曹张新村是20世纪70年代底建设的老新村，新村内多为过去机关单位、工厂建设的职工宿舍楼，包括色织一厂、市建筑公司、粮食局、二院、玻璃厂等。农口大院位于曹张新村清扬路入口附近，与城市主干道距离不远，且随着20世纪90年代城市化的推进，新开辟的永乐路从它南侧穿过，农口大院由此成为新村与城市界面交汇的所在(图2)。进入新世纪后，该区域机关、单位、工厂等纷纷迁出，大部分单位大院仅余沿街铺面出租改作日常小商业使用，内部大楼基本废弃。在此情况下，政府通过土地市场挂牌拍卖方式将土地市场化，大院的土地性质由行政办公用地转变为商服用地，利用土地吸引开发商来进行合法的建设，以期实现利润最大化。

图1　农口大院原状鸟瞰

图2　农口大院区位

1.2布局与现状使用特征

农口大院东、南、西三侧都为高耸的围墙所包围，在城市中明确划分出单位的边界，北侧临街面向曹张新村住宅区，沿街5层的楼房在当年一片平房中鹤立鸡群，展示着属于机关单位的优越感。然而在院内单位撤离后，围墙反而成为大院进行自我更新的制约。农口大院周边的曹张新村随着时间的推移和经济的发展，逐渐产生商业行为的需求，住宅沿街一层大多改为日用商业店铺，在老住户纷纷迁出的情况下反而作为无锡亲民小吃的集中地产生了新的活力；农口大院则只有沿街一层做诊所、药店使用，内部3栋楼与沿街楼的二层之上均无人使用，成为城市生活的死角(图3)。

图3　农口大院北侧临街面

1.3周边业态与功能

通过调研得知：周边整个永乐路和永丰路沿街商铺总量达到200户左右，两条街的商铺出租率总体达到95%左右(图4)。老小区住宅改造的商铺，单间(14m2左右)年租金为3.5万元左右，大面积的商铺单间年租金为6万元～10万元左右。争取利润的最大化必然是企业追求的首要目标，在开发商做了市场测算和损益后，决定公司自持产业，以出租形式将其定位为老新村的新社区商服。

图4　永乐路上的繁华商铺

2　现状问题

在进行具体项目改造之前，有必要回顾单位的发展历史，并整理出原有的功能和空间所带来的问题和影响，以便寻找具有针对性的改造策略。

2.1空间封闭性带来的消极空间

单位制度是中国传统大院思想与苏联激进规划杂糅的产物，使用人群的日常生活的每个方面都被给定一个集体的背景，并在一个被特别设计、能支持集体原则的空间中进行[1]。单位的空间型制基本继承了中国传统建筑中院落围合的形态，通过墙体明确划分内、外的界线。这种空间结构在城市中形成了一个个的孤岛，每个单位大院都是一个自洽的完型体，单位职工的衣食住行仿佛都能在这个孤立空间中解决，从而使得个体与城市互相割裂，在保证社会结构稳定的同时也制约了城市发展的活力与多样性。

2.2公共空间尺度与停车问题

单位作为我国高度控制的政治管理体系中的一个终端组织，不仅提供给职工就业场所，而且提供了单位成员及其家属的住宅和其他一些福利设施，承担了城市中的部分社会职能。在这一前提下，职工的衣食住行都依赖于单位大院及周边区域，日常生活需求可在一个较小的区域中得到满足，迁徙、出行的需求较小，对于城市来说其行为方式属于内向型。结合当时时代背景下的经济状况，其区域内部的交通方式以步行为主，街道狭窄，街道沿街以销售日用商品为主，多有占道经营等情况，整个区域虽然杂乱而富有生活气息。随着单位的搬迁和城市结构的调整，职住分离和人们出行方式的多样化特征在客观上造成了区域交通拥堵，停车位缺乏，沿街停车既不现实亦给城市其他区域的人群进入本地区制造了障碍，从而影响了正常的城市交往活动，间接地降低了区域活力。

因此，规模化商业的建立必须要先期解决地块自身的停车问题，并帮助改善街区的交通问题。

2.3单位制度解体引起的人口杂化和社区老龄化

单位制度解体带来的是“单位人”向“社会人”的转变：通过单位职工下岗分流、不同单位之间职工的流动和单位职工的离职，构成单位制度的人口基础被逐渐动摇[2]；同时随着收入的增加和生活方式的变化，人的日常生活不再以单位为中心发生，商品房成为人们置业的新选择，年轻一代多数选择离开原有的老旧社区。伴随着单位居民的迁出和其他城市居民的迁入，单位社区开始杂化，并向城市社区转变。而老年群体普遍具有深厚的单位情结与单位依赖心理。长期的生活习惯以及邻里交往使得老年人和部分老单位员工不愿意迁离单位周边的住区，老龄化成为单位周边社区这一阶段的主题。在这一前提下，社区内部对于服务性商业的需求逐渐凸显，成为社区更新再发展的主要拉动因素。

3　单位空间的社区商业化转型决策基础

社区商业是一种以社区内以及周边居民为服务对象的商业业态, 是以社区为载体, 以便民、利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业[3]。它既不同于综合体型商业，又与商业街型商业有着明确的分野。于本案来说，将其向社区化商业方向改造，首先是基于以下优势条件。

3.1成熟的社区基础

一个成功的社区商业必定根植于一个成功的社区。社区是居住在一定地域范围内人们社会生活的共同体，其要素必定包含：一定的地域边界，一定的人群，一定的组织机构和一定的认同感。农口大院所在的曹张新村在过去是由多个单位的职工宿舍集合而成的居住区，拥有常住人口上万人，远超现在新建的住宅小区。这些人群在过去以单位为社交纽带，拥有比较一致的生活基础。尽管随着单位的解体，区域整体上产生了人口杂化和老龄化，但是一方面人口的杂化为社区提供了社会阶层的分野，从而客观上提高了社区活力；另一方面老龄化在一定程度上改变了过去社区潮汐式人流的特点，社区中的人流不再局限于白天上班家中无人、晚上回家操持生活这一单调模式，从而为社区商业提供了全天候商业行为的可能性。

3.2规模化社区商业业态的缺失

社区商业的产生最初来源于居民的自发行为，服务于普通大众的衣食住行，受限于经营资本的规模，其形式多为沿街底商，同时存在店铺形象不佳，缺乏市政管理等问题。项目所在的曹张新村生活气氛浓郁，沿新村主干道和清扬路、永丰路沿街，均出现了大量自发的沿街小商业，拥有诸多无锡名小吃店铺，但这些店铺散落于新村内各处，相对来说缺乏集中的成规模的高层次定制商业，周边道路狭窄交通不便，其产生的污物、噪音等对新村居民均有一定影响。而农口大院由4栋5层或6层的建筑组成，在未来进行改造后作为社区商业中心对外出租，集中管理，集中营销，内部各商铺之间形成规模化效应，既可提升商业形象，又有利于城市社区管理，在一定程度上推进老新村的更新改造，相对于社区是一个双赢的结果。

4　项目设计

4.1空间向社区开放

芒福德曾说：“交往是引起现代化的关键因素，正是交往的压力带来了传统社会的土崩瓦解。”原社区住民的交际圈相对较狭窄，社区内公共开放空间极少。随着经济的发展，人们的交往需求日益凸出，对于社区公共开放空间的需求也越来越大。

农口大院在改造中首先拆除三面环绕的围墙，将原本孤立于城市之外的单位大院向城市开放；院中沿围墙栽植的香樟、雪松予以保留，勾勒出街区的边界轮廓，同时维持老新村人行道绿冠如伞盖的街面形态，融入城市氛围。大院4栋建筑由南至北平行展开，一层设置的店铺均双向开门，4栋楼之间通过内廊相互沟通，商业人流可以自由穿行于各楼栋之间，形成全天候商业旺铺；各楼之间通过二层环廊和天桥形成的开放中庭提供了室外社交活动的平台，为社区居民的生活提供更多的可能性(图5)。

图5　加建部分平面示意图

4.2增加形态的标志性

一个好的商业地产需要有一个具有吸引力的外部形态，来吸引人流进入。单位大院作为区域的标志性建筑，其形态简洁实用，以功能为导向而没有多余的装饰，仅在各栋楼的中部有水塔凸出稍具标志性。改造后的农口大院以折衷式风格为主，红色的砖砌外立面与加建的钢构玻璃体虚实相映；立面布列竖向肌理，与窗户之间的灰色粉刷形成具有韵律感的立面节奏；顶层通过加建一层檐部在形成经典三段式构图的同时，将原本难以处理的大屋顶遮挡起来，同时降低改造成本；水塔塔楼居中引领整个立面布局。在沿永乐路方向的第一栋楼的端部，以水塔为基础，加建出一座钟楼，作为整个项目的标志物，对社区人群具有相当的引导作用(图6、图7)。

图6　改造后的鸟瞰图

图7　改造后的效果图

广告招贴的设计同样是商业地产形态重要的一环。在本案设计中，农口大院4栋楼的东侧山墙面直面清扬路城市主干道，清扬路沿线多为商铺，商业气氛浓厚。因此在设计时考虑将各楼栋的山墙面均留给广告招贴而不进行多余改动。未来招商中与商家进行协商设计，通过这样的控制措施，既凸显出建筑的商业属性，为建筑增添色彩，又在无形中降低了建设成本，适宜于项目未来的推广和复制。

4.3成熟的业态规划

社区商业价值与活动的实现最终依赖于与城市具体环境的有机契合。不同城市商圈的生活模式、消费习惯决定了其价值实现的途径，尤其是其功能组合与业态选择的基础。随着无锡近年来经济水平的提高，居民的消费习惯逐渐从购物型消费向体验型消费转变，对消费环境和体验项目的要求均大幅提高，因此商业综合体、主题商业街是人们日常消费的主要去向；然而受限于距离和交通，这些商业点的人流呈现明显的周期性，即在节假日集聚大量人流，平时则较为冷清。社区商业则很好地填补了这个空缺，通过与社区的紧密结合，为社区住民提供日常消费体验的公共场所。

农口大院地处的曹张新村位于无锡核心城区，周边有市图书馆、博物馆等文化中心，有太湖广场这个市民活动中心，也有家乐福这样的大型超市和茂业百货这样的城市综合体。区域整体生活氛围浓厚，生活便利，交通发达。因此，社区商业的业态宜以服务性的、引导性的和休闲体验性的为主，通过流行性、时尚型的消费场所的引入，加速城市区域的更新发展，同时吸引年轻人流向老社区的回流，从而提升地块的商业价值。改造后计划以精品餐饮和精品零售店为主，辅以精品快速旅店，依托历史积淀，打造老城区的新时尚港口，驻足于社区居民的日常消费和交往需求，填补区域空白，从而实现地产价值。改造后实景图如图8所示。

5　结语

单位大院空间的转型对于城市空间来说既是问题又是机会。问题在于单位大院往往处于城市核心老区，产权结构复杂，周边配套落后，区域活力不足；机会则在于所在街区庞大的人口潜力和区域更新附加的高土地价值，通过对土地功能的置换重新梳理城市区域业态布局，对街区开放度的重构激发社区活力，以成熟的商业业态策划引入新的城市活力点，并通过有吸引力的建筑形象对街区面貌进行升级换代，从而重新彰显有生命力的社区形态。

(a)改造后内街界面

(b)改造后沿街界面图8　改造实景图

任何一次变革都应该是一个扬弃的过程，只有了解优点，掌握缺点才能顺应发展，取其精华，去其糟粕。在这个过程中，城市管理者和规划师应该具有前瞻性眼光，研究城市规划应该如何通过正确的引导和管制，来使单位大院的分解重构过程健康顺利和较快速地完成，从而促进单位所在城市区域的整体更新，实现城市、社区、开放商的多方共赢。

[1]柴彦威,陈零极，张纯.单位制度变迁——透视中国城市转型的重要视角[J].世界地理研究，2007，(4):61-69.

[2]任绍斌.单位大院与城市用地空间整合的探讨[J].规划师， 2002，(11):60-63.

[3]马启国.社区商业作为一种城市生活形态——以联洋社区大拇指广场为例[J].中外建筑，2007，(3):75-76.

Research on Unit yard turned into community commercial

XU WenjieHAO JingxinXIA Dong

(Wuxi Architectural Design & Research Institute Co., Ltd.,Wuxi 214001)

Through the projection of Unit Yard Renewal, learn how to reconstruction the yard to reborn the community. By reconstructing the unit space and replacing the function, with the appropriate commercial planning, unit yard can become the vigor and vitality part of the city ,and will renew the community.

Unit yard；Community commercial； Block vigor； Building reconstruction

许文杰(1985.8-)，男，工程师。

E-mail:595859437@qq.com

2016-04-28

TU984.11+4

A

1004-6135(2016)08-0001-05