有机生长的城市更新与风貌保护
——上海实践与创新思维

王林/WANG Lin

有机生长的城市更新与风貌保护
——上海实践与创新思维

王林/WANG Lin

上海已进入了存量开发为主的内涵增长阶段与注重城市品质提升和活力激发的创新发展阶段，城市更新必将成为规划与建设发展的主导方向。梳理上海近30年发展历程中具有典型意义的有机生长的城市更新与风貌保护进程，并对衡山路-复兴路历史文化风貌区、外滩源地区及田子坊等在规划管理与街区建设的不同层面、政府主导与公众推动的不同方式、具有典型意义的实践案例进行分析与思考，提出建立“更新、保护、创新”的城市有机生长理念，更多地通过政府、市场、公众的共同合作与协商，积极地探索和创新城市更新的政策与多方支撑。

更新，保护，创新，上海

1　城市更新将成为上海城市建设发展的主题、主流、主导

城市是在历史中形成，并不断变化和生长，不断地新陈代谢。

上海，这座曾经的远东第一大都市，具有百年发展的辉煌史，这里拥有丰富的历史文化遗产，也是一座建筑的万国博览会。城市的发展经历了漫长而曲折的成长过程，从上海早期不同租界的文化背景之间、新区与老城之间，到传统与当代之间的发展，在矛盾冲突与和谐统一的不断碰撞中发展演变，造就了其城市风貌、街区格局、建筑形式的丰富多样性特色。

与世界上所有的发达国家在其历史上的大发展时期类似，上海同样从1990年代开始，在过去的30年中经历了快速发展、迅猛扩张、人口激增的重要历史时期。上海作为中国中心城市之一，在生态环境、土地资源、基础设施建筑等方面一直都面临巨大的挑战。从现状人口与用地规模上看，2020年的规划目标已经被超越，这样的增长正在给城市的发展提出大量问题与压力。目前上海在总人口的增量上，已经由1998年的1527万人迅速增加到2014年的2425万人，增幅达60%，而且还以每年平均50万～60万新增人口的速度激增；同时城市建设用地以每年60～80km2的增速扩张，到目前为止实际占用的土地已经达到了城市陆域面积的45%。

为此，最新一轮城市总体规划（2015-2040年）纲要明确提出要转型城市发展模式，对土地资源和城市发展采用底线约束（Bottom-line Constraints），极具魄力地提出了规划建设用地将“总量锁定”，只减不增，实现“负增长”［1］。通过加强土地的集约利用和功能适度混合来提升土地的有效利用率，确保城市的生态环境与资源得以保护与修复。

这是上海城市发展的一个转折点，代表着上海将从新开发为主，转入再开发为主的城市发展模式。城市倡导精细化运作，再开发的量会越来越多，而新开发会逐步减少；城市更新将成为上海城市建设和发展的主导方向，越来越重要。

2　上海城市更新与保护 实践历程

城市规模的迅速扩张，城市发展、建设用地的扩张过猛，用地绩效的相对粗放，导致土地、环境等资源既面临巨大压力，也让土地更是成了稀缺资源，其中，旧城老化、服务能力不足的问题在上海尤为突出，在此基础上城市保护和更新也是难度很大。1990年代以大规模旧区改造为代表的新天地地区建设开发、世纪之交启动的以中心城沿河工业仓储等产业功能外迁为代表的苏州河、黄浦江两岸滨河地区再开发等等都是上海城市更新具有影响力的实践案例。

尽管上海和大多数城市一样，在快速城市化阶段在发展过程中采用“大拆大建”的模式进行了大规模旧区改造，但是从21世纪初开始上海中心区、特别是历史文化风貌区内的许多街区和地段，尝试着以环境改善、功能提升，尊重历史、延续风貌为核心理念的城市保护与更新实践。既有由上至下、政府主导、专家引领、公众参与的大规模、系统性、试点性的保护与更新的规划实践与街区建设（如上海历史文化风貌区及风貌道路的保护规划制定与管理控制、外滩源地区及外滩滨水区的保护改造、思南路等若干历史街区保护整治试点推动、以及上海雕塑艺术中心为引领的红坊艺术创意区等）；也有由下至上、公众主导、专家指导、政府协调、企业参与的小规模、渐进式，微改造、针灸式的创意空间与街区复兴（如苏州河仓库SOHO区、莫干山路M50艺术园区、八号桥创意办公区、田子坊里弄创意区等）……我们通过这些不同层面、不同类型、不同规模、不同方式的城市案例，可以看到上海如何长期持续地、艰辛努力地、探索创新地实践着 “有机生长”与“可持续”的城市更新与风貌保护。

3　延续街区风貌格局的保护与更新规划控制——衡复

在“城市中建造城市”最经典的案例莫过于上海历史文化风貌区中的保护、改造与新建的各类建造行为。在2004年之前上海在老城区（通常指内环线以内浦西地区）的建设行为是没有规划依据的，唯一的依据是《上海市建筑管理技术规定》，也就是说不论是在外滩还是在人民广场、在老城厢还是在衡山路-复兴路地区、在静安寺还是在虹桥，通常情况下允许建造的高度、容积率都是一样的。这也是为什么像联谊大厦、文汇报业大楼、华东电力大楼、科学会堂大厦这样几千幢高层建筑如插蜡烛般散布在上海的老城区。

2001年《上海市城市总体规划（1999-2020年）》划定了中心城12片各具特色的历史文化风貌区，总面积达到27km2，范围覆盖了老城区的近1/3面积。如何在城市快速发展阶段更好地继承与保护上海独特的历史文化遗产与城市风貌景观，如何在承担着城市重要的经济、金融、贸易、商业及居住生活重要功能的城市中心区域，兼顾保护与发展、实现城市的科学、规范、有效的有机更新，成为需要破解的重大课题。从20世纪末开始，上海市政府及规划建筑领域的学者专家就展开了对这一命题的解题工作，经过了长期研究与摸索，2002-2003年《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》制定并施行，从此规划保护工作变得有章可循、有法可依。同时启动了上海最大的一片历史文化风貌区——衡山路-复兴路历史文化区风貌区（简称“衡复”）的规划研究与编制工作。规划在进行大量现状调查与充分借鉴国内外城市实践相关案例的基础上，同各个领域的专家一起，研究提出了立足于单体建筑与整体风貌保护、兼顾保护控制与更新引导、适用于规划管理的规划编制方法，具体说就是“保护/Historic Preservation +城市设计/ Urban Design+控制性详细规划/Zoning”的综合性规划［2］。

1上海城市保护与更新典型案例梳理（时间是指该更新保护项目启动实施的年份）

2衡山路-复兴路历史文化风貌区：建筑保护与更新总图

3衡山路-复兴路历史文化风貌区：街坊规划图则

（2，3图片来源：《上海市衡山路-复兴路历史文化风貌区保护规划》［控制性详细规划］，上海市规划与国土资源管理局）

4外滩源整体规划愿景示意（保护+新建+更新改造）

5外滩源整体规划愿景鸟瞰景观示意

（4，5图片来源：《外滩源修建性详细规划》，上海市规划与国土资源管理局）

6.7外滩源保护与更新改造前、后实景

（图片来源：上海市规划与国土资源管理局）

“衡复保护规划”的系统性与综合性主要表现定位在城市控制性详细规划层面，不仅是对保护内容的确定，更是对于未来变化的管控，包括土地使用、街区风貌、市政设施、交通引导、新建建筑控制、公共服务设施、老建筑保护与更新、景观绿化与公共空间等发生变化的内容的管控。比如，对街区内的每一幢建筑逐一调查并确定保护、保留、拆除、改造、新建的保护与更新管控要求，作为直接控制和指导风貌区保护与建设的法定性文件，为历史文化风貌保护、城市建设和城市管理提供依据。这是上海市实质意义上第一个针对建成区进行规划编制的更新规划。

“衡复规划”另一突出特点是通过对街区风貌的研究，运用城市设计的思维与分析方法确定了街区风貌管控要素。这里有诸多的突破与创新思维运用，比如，对建筑高度的控制，应用了日本历史街区的“控制道路上视线所及范围”方法与街区自身特色相结合的方法，分别制定了沿街控制高度和地块内部控制高度。比如对于建筑退道路红线的规定，坚决地改变长期以来新建建筑必须按照道路的宽度与等级进行建筑退界的规定，明确在风貌区内应该延续历史街道界面与尺度，沿着（不退）道路红线进行建造。再比如，对于历史街区内建筑密度高、绿化率低的特点，创建性地提出风貌区内的绿化率不低于现状的规定。并且上述所有内容纳入控制性详细规划的图则中，从法定规划层面上具体指导未来的更新与发展。

2004年“衡复规划”经市政府批准实施至今，被规划管理实践与风貌实施评估证明是科学有效地管理了在建成区内的城市更新与保护规划的重要典范。以此为范例，上海相继完成了所有风貌区的规划，并随后确定了32片郊区历史文化风貌区和144条中心城风貌保护道路。

特别值得研究与总结的是，与近30年上海的整体大发展大建设略有不同的是，历史风貌保护区域一直在其范围内以严格控制为主，将风貌街区控制，历史建筑保护、维护、修缮，以及新建筑管理作为主要的工作，在保护中更新，在控制下谋求理性发展成了重要的核心发展理念。在保护规划的指导和控制管理下，历史文化风貌保护区也将继续作为实践与实施城市更新战略的重要基地，在“保护与更新”中运用创新的思维实现遗产保护与城市发展的高度统一。

4　自上而下的历史文化街区保护与更新推动——外滩源

“外滩源”处于黄浦江、苏州河交界河口的南端，作为上海历史上第一块租界地具有着独特的历史文化价值与风貌景观环境，隶属于外滩历史文化风貌区的一部分，是上海大都市的标志性景观节点区域之一。外滩源的建筑风格极具特色，云集了众多极富上海历史特色和文化价值的建筑单体与群落。上海对外滩源地区的更新与保护工作可谓是由来已久、且十分重视，而今的面貌是在近30年的持续不断的政府推动与引导以及社会多方的共同努力下得以逐步实施。外滩源的保护更新工作大致可以分为以下几个阶段：

4.1第一阶段：1990年代初期的外滩金融贸易区功能定位恢复

外滩源是历史上外滩地区的第一块租界，从这个意义上讲，它承载的历史意义和历史价值非常显著和突出。自解放后，外滩地区原有的银行、办公大楼等建筑，大多由市政府等机关单位使用。到1990年代初期，在改革开放和经济发展的推动下，上海市提出要恢复和发展外滩地区金融贸易功能，政府和机关单位逐渐从外滩源及外滩地区搬离，开启了当时上海非常有影响力和代表性的第一阶段的外滩保护更新工作——外滩大楼功能置换，并专门成立了国有企业久事公司专门从事此项工作。以市政府从原汇丰银行搬迁到人民广场、浦发银行入驻为标志，开启重塑外滩作为上海城市CBD功能的工作。外滩源区域内的原英国领事馆和官邸除此之外，及后来在基地上加建的几幢3～6层的办公建筑，是当时上海行政机关事务管理局办公所在地，随着外滩置换工作的推进逐步被搬离。

4.2第二阶段：21世纪初期开启“外滩源”的“重塑功能、重现风貌”

2002年黄浦江两岸再开发启动，研究提出外滩源以重塑功能、重现风貌为街区发展指导原则，即以保护为核心，恢复历史风貌为内容，在市政府直接推动和支持下，启动外滩源历史街区保护与整治试点项目。

外滩源的规划研究经过了保护规划研究、国际方案征集、控制性及修建性详细规划的制定3轮工作。外滩历史文化风貌区按照衡山历史文化风貌区所确定的规划管理控制基本要素，结合外滩的特点，制定了外滩历史文化风貌区的保护规划；2003年外滩源规划研究启动；2004年国际方案征集工作启动；2005年，外滩历史文化风貌区保护规划（暨控制性详细规划）得到了市政府的批准。外滩源地区按照外滩历史文化风貌区保护规划的要求，确定了外滩源修建性详细规划内容。

外滩源的保护由政府主导，制定风貌空间保护策略导则，并制定历史建筑保护与修缮导则。由国有的外滩投资集团和民间资本的洛克外滩源公司分别进行保护与开发建设。除了对历史街区整体格局和风貌特征进行系统梳理和保护以外，对于历史建筑的保护修缮则做了充分详实的资料收集和分析研究。区内的历史建筑以保护、保留为主，被列入上海近代优秀历史建筑的建筑单体，其改建、装修应以“整旧如旧”为基本原则。通过整体性保护与更新，外滩源整体环境品质得到大力提升，原有不协调的建筑与环境，被进行了逐一剔除，或改造，使其与建筑物风格有机协调。包括拆除原来外滩3号和4号地块内所有在1970-1980年代加建的6层楼，整治景观环境。拆除了原来的文汇报业大厦、友谊商店，重新确定对包括真光大楼、亚洲文汇等等十几幢在内的保护和保留建筑进行分类细致的保护修缮和更新改造，同时新建高品质酒店与公寓，保留大树、恢复绿化景观及圆明园路步行空间，逐步形成以及金融、文化娱乐、商业办公、酒店公寓及公共活动空间等组成的多元复合城市功能区。

4.3第三阶段： 外滩隧道建设和外滩滨水区景观改造提升整体公共空间品质

著名的外滩隧道工程建设，在2007年提出的时候曾经争议很大。原来外滩地面纵贯南北的10车道城市交通主干线，通过外滩隧道工程将原来6车道移至地下，保留地面上的4车道，并在两侧设停车带；改造后地上地下车道总数仍是10车道。其被质疑的核心观点在于，隧道建设需要花费大量资金，而城市道路交通功能并没有得到提高和改善，且周边外滩历史保护建筑和外滩防汛墙功能维护等等复杂情况，隧道建设技术难度很高，外滩隧道建设的必要性受到质疑。但是我们应该非常深刻地认识到，外滩隧道的建设核心不是解决城市车行交通问题，而是缝合外滩历史街区和城市滨江地区、将更多的外滩城市公共空间归还给百姓，提升外滩作为上海城市名片的空间品质和整体形象。原外滩建筑一侧的人行道非常狭窄，外滩隧道工程将原100m的道路红线调整为50m，在沿江近1.2km原有100m的机动车道路空间，腾挪出50m作为城市步行空间，极大地提升了外滩地区城市公共空间的品质，充分体现“以人为本，还江于民”的理念。这样人们可以通过南京路、福州路、汉口路直接步行到外滩滨水空间，人们有更多的空间可以欣赏和体会外滩精美的万国建筑群和优美的天际轮廓线。

2010年4月30号外滩滨江改造完成时，当地百姓欢呼雀跃。外滩滨水空间改造对提升上海标识性公共空间、滨江历史空间环境起到极其重要的作用，尤其是在外滩源地区，原来的吴淞路闸桥斜跨苏州河连接到中山东一路，高架部分斜切外滩源地区后接入地面。外滩隧道工程通过在苏州河底部地下穿越苏州河，拆除吴淞路闸桥，苏州河口、外滩源地区恢复了历史景观、整体绿化环境与景观得到整治，加之与黄浦公园的良好衔接，使得外滩的历史风貌得以重塑。

同期建造的半岛酒店在遵循保护规划控制要求的同时，其设计从高度、宽度、顶部的收缩退界、城市开敞空间，包括石材、色彩，经过了几十轮的方案调整，使得它严格保持和延续本地区立面风貌特征和建筑整体尺度空间，同时也依从和汲取了周边被保存的旧建筑的建筑风格特点。

外滩地区的保护更新具体项目还包括圆明园路步行空间的恢复、沿路建筑的立面整修；益丰洋行外立面保护和内部新建与功能更新；罗斯福酒窖所在大楼的保护性修缮与功能复合；和平饭店恢复原汁原味的装饰艺术派风格的保护性修缮和功能复原；更远处一点但非常有代表性的东风饭店（原英国总会），以保护建筑作为裙房主体，与其后部早期土地批租的新建高层建筑相结合，成为极具魅力与特色的酒店更新改造项目。这些建设项目包括新建、保护与新建的结合，以保护为主体的修缮等多种方式的保护更新工作，非常有代表性，对提升外滩功能活力起了重要作用。

我们同时也看到，外滩的功能定位是随着城市社会经济发展和总体功能定位的变化而变化。外滩是1920-1930年代的金融商务区，1950年代的行政办公区，1990年代恢复为城市CBD，很多银行搬回。但逐渐发现传统的银行建筑不能完全满足当代银行与金融发展的需要，而历史建筑所具有的气质与氛围可以更多地与文化艺术、都市休闲、高端餐饮、酒店旅游等功能相匹配，使得文化旅游和商业娱乐在这个地方生根发芽，逐步发展成为具有商业、文化、旅游等综合功能的城市公共活动中心。这种功能的不断调整也是城市更新的一个重要方式。

外滩源为代表的外滩地区的保护和更新，从1990年代末期开始生发，至今有近20年的历程，总体上是政府由上至下的整体推动，社会各界的共同努力下，街区历史建筑得以完整保留，城市风貌得以延续，又通过功能的置换，积极吸引国内外的投资，激发出其潜在的活力……街区更新是不断的叠加、发展的过程，是持久的、可持续的、渐进式的生长，可以看到外滩源地区改造还在继续发生。

5　自下而上的保护与更新衍变实践——田子坊

今天的田子坊热闹非凡，文化商业气息浓厚，社区开放度非常高。但是在1990年代，这里还是典型上海市民杂居的街坊生活里弄。田子坊从一开始就具备转型更新的潜质，数量不大但较为集中的街道小型生产作坊与工业建筑，让这里拥有了与一般石库门里弄不完全相同的独特面貌与空间。

早期的艺术家们正是看中了这一特质，并且结合当时较低的厂房租金优势，从1988年陈逸飞、尔冬强等艺术家率先入驻田子坊创办工作室开始，至2003年有100多位艺术家在此地驻留发展，作为他们的兼具创作、展示、销售甚至居住等复合功能的空间，使这里成为了上海自发形成的位于中心区、且有相当聚集度的创意区。这就是田子坊发展步骤的第一阶段：以创意产业入驻废旧工业仓库、厂房为主的渐进式自我更新改造的自发阶段。

但在同时期的城市建设规划上，该区域还未纳入保护规划的保护范围之内，由于位于原法租界的边缘，在上海大量的石库门里弄中属于规模、特色、建设质量都较差的区域。原来一个黑漆大门内为一户人家居住的最初的使用情况，到如今已经是5～6户人家混居共住的极其拥挤的使用状况，且没有独立的卫生设施，居住在此地的老百姓要求搬迁改造的呼声极其强烈。政府早1990年代就已将该区域确定为旧区改造的重点区域，并实施了土地批租，田子坊所在的整个街区以其泰康路南侧共两个街坊明确由开发商通过整体拆除，开发改造为“打浦桥新里城市居住社区”。但是由于1990年代末的金融危机，旧区改造的进程暂时停滞，到2003年开始经济复苏，该地区的旧区改造进入实质性启动。租借了街道工厂厂房的艺术家被通知要离开，居住在石库门里弄的居民被通知要进入动迁阶段。

8田子坊弄堂墙壁上的英文导览图

9.10田子坊多元复合的生活形态

（8-10摄影：Tunney Lee）

11原东斯文里地区规划方案（大部分拆除后新建）

12.13东斯文里地区保护更新方案之一（大部分保护保留，图12中空白处为新建区）

此时的街区情况是十分复杂的，一方面，老百姓非常期盼改善自身的居住条件，感觉总算有盼头了；另一方面，在此工作生活了近5年的艺术家们却不愿离开，他们联名写信给市政府要求保护田子坊这一区域。非常有幸，我当时作为规划部门具体负责人参与了此项目的调查研究，并通过多次现场调研，与街道居民、区政府、房地产开发商，尤其是艺术家等进行多方的沟通交流，最终提出了解决矛盾冲突的研究报告与建议方案：研究提出考虑到创意产业方兴未艾、石库门自身魅力对城市更新的积极意义，以及泰康路地区缺乏有活力公共空间的现状，积极响应田子坊的保护诉求，先予以保护（是否最终保留，让时间和未来告诉我们），通过对南北两个旧改地块进行总量不变下的容积率转移的建议思路。该建议得到了市政府的支持，以及区与街道政府的积极响应，通过与该地块开发者的共同协商，最终形成将田子坊地块开发容量转移至南面地区（现日月光中心）的保护路径及调整措施。政府的支持，创新的城市更新策略，开发商的理解，使得田子坊在艺术家的呼吁下得到保护。这就是田子坊发展步骤的第二阶段：尊重社会原创力、结合自主发展群体，依靠政府协调，尝试风貌保护的探索阶段。

非常客观地说，在2003-2010年的这个时期，田子坊在法定层面始终未被列入保护和保留的范畴，田子坊的老百姓、艺术家和街道工厂的房东是事实上的发展主角，艺术和商业行为开始向石库门区域蔓延，逐步地也慢慢地影响该区域及周边功能的转型，渐进式的自然生长的形式，微小地却也产生了巨大的改变。商店、作坊、居住交织着，混杂着，由居民自主决定是否通过出租房屋离开或继续在街区生活。此时，独具特色的、原汁原味的弄堂原貌的保留形成了田子坊发展的空间优势。非常值得思考的是，若此时政府采用通常的整体性物质层面更新保护做法，将原有居民全部动迁至他处，彻底快速的动迁行为会导致街区环境彻底改变，原有的里弄文化与居民生活氛围快速消失。田子坊在保持复杂产权的情况下，通过市场规则下个体行为的累积，形成了“自下而上”的自主更新模式，形成了自我生长、多元融合的原汁原味的石库门里弄风貌特色区。田子坊里弄住宅作为公租房，所有权归政府，居民享有使用权和租赁权。在更新里弄住宅的相关政策缺乏的情况下，政府适时放宽制度，灵活运用现有条件，施行产权不变，功能由居住用途而用于商业经营，在政府职能运作方面，进行制度创新与弹性管理灵活机制。这就是田子坊发展步骤的第三阶段：政府通过政策创新，发挥市场和民间力量，激发街区自我生长动力的创新阶段。

随着田子坊石库门里弄出租率的提高和多种艺术作坊、设计工坊、创意商店的入驻，及各类餐厅、咖啡、茶室和零售的聚集，此时田子坊旧式里弄居住功能为主的市政基础设施配套的严重不足，成为矛盾焦点与社会隐患。街道通过重新铺设弄内水电煤管道，并为每户居民设置一个抽水马桶、消防设施，以及规定不得设置有明火需要的中餐馆、夜间营业不得超过23点以防扰民等具体详尽的管理规定与措施方法，提高了街区整体的环境品质，受到了居民的欢迎和支持。这是田子坊发展的第四阶段：政府通过街区基础设施改造和社区管理，提升街区环境品质、确保社区安全和邻里和谐。

创意产业的发展为田子坊带来了巨大的活力，也给田子坊内的居民带来了经济上的增收。田子坊房屋的出租率已经达到70%以上，房屋的租金也由最初的每日0.15元/m2，到如今最高的5.1元/m2，出租房屋的居民生活都有了很大的改善，居民大都将租金收入的1/3用于改善居住条件，剩余的租金则作为财产性收入提高了生活水平。选择继续居住的居民，也成为多元自主生长的田子坊保护更新的有机组成。如今越来越来越少的居民和越来越商业化，是田子坊保护与更新面临的问题和挑战。虽然田子坊是特殊时期的特殊案例，但其成功的实践对上海大量的里弄建筑的保护与利用仍然具有十分积极的创新意义。

14东斯文里现状鸟瞰

15东斯文里石库门里弄现状

（11-15图片来源：上海市规划与国土资源管理局）

6　保护更新的政策创新 何解

城市保护与更新的困境是什么？未来走向在哪里？石库门里弄这一曾经构成上海肌理的主要地域性建筑群体正面临消失的危险。上海石库门里弄区的保护与更新是最具上海特色也最为棘手复杂的问题。在上一轮城镇化加速、城市旧改大规模推进过程中，里弄规模迅速减少，那些建筑年代久远、居住人口密集、建筑质量较差的旧式里弄成为又一批被拆除的对象，许多没有保护身份的石库门里弄正在逐步消失。目前上海中心城区历史文化风貌区内共保留有173片以石库门里弄为主要特色的街坊，251个石库门里弄保护地块。上海共有632处优秀历史建筑，其中共涉及到63处石库门里弄。在2015年最新公布的上海市119个风貌保护街坊中，有58处涉及里弄。注重保留上海特色，从“旧城改造”向“旧城更新”的发展思路转变，有必要从上海独具特色的石库门里弄建筑中探索保护与更新的政策与策略。

保护与更新中现存的主要问题是什么？保护更新缺乏相应政策支持是主因。保护是前提，如何完善更新运作机制是核心内容，需要创新地将保护与更新落实到可操作性范畴。石库门里弄的保护需要规划、房屋、土地、财税等环节的优惠政策予以支持，同时开展石库门保护试点与相关政策研究，提升社会企业参与石库门里弄保护的积极性。

2015年，东斯文里街坊的保护与更新就是一个很好的典范。斯文里属老式石库门后期建筑，房屋采用欧洲联排式布置，以行列式布局，包括东、西两部分，始建于民国3年（1914年），是上海规模最大的旧式里弄之一。当时，东斯文里街坊已被列为旧区改造项目，完成房屋征收，准备拆除后按规划进行开发。就在此时，笔者与专家共同的意见是呼吁保护，并展开深入讨论研究。当时还在市规土局工作的我，提出可否给予保护以实质性支持，建议给予旧区改造中新增保护保留对象不计容积率的鼓励政策，这一建议得到了领导的大力支持，并作为抢救性保护石库门里弄的政策试点，经与区政府多次沟通和多方共同努力，通过方案征集与研究比选，最终该街坊内的绝大多数的石库门里弄建筑得以整体保留。特别值得一提的是，这一保护与更新项目试点的创新政策，已经被纳入2015年上海市规土局研究并颁布的《上海城市更新管理办法》中。

保留之后，如何更新改造的问题，也是需要创新的思维与技术法规政策的支撑。比如《上海市城市规划管理技术规定》是针对城市一般地区的规定，其有关建筑间距、退让、面宽、绿化率、消防等控制要求难以适用于石库门里弄的保护与改造要求。

再比如，如何解决多元化的土地供应方式？因风貌保护需对规划容积率进行转移，但国家现行土地招拍挂制度不允许土地的捆绑出让，形成容积率高的区域市场兴趣度高，容积率低的风貌特色区域无人问津。如何解决产权难以转让的压力？国有直管石库门里弄、旧里中非成套房屋的使用权难以转换为产权。产权转让问题极大制约了社会资金参与保护性开发的积极性，应该探索建立公有住房产权转让的相关途径，允许国有直管石库门里弄、工人新村、旧里（包含成套及不成套）将使用权转换为产权。鼓励上述产权市场化运作，通过吸引民间资本参与保护工作。

7　更新 保护 创新　结语

上海已进入了存量开发为主的内涵增长、注重提升城市品质和活力的创新发展阶段。上海城市发展的模式需要转变，城市更新将成为上海城市可持续发展的主要方式。运用风貌区保护与更新的经验，以创新的思维形成上海市未来发展格局。城市更新的模式是多元的，既有自上而下的政府主导型模式，也有自下而上的市场驱动型模式，未来将会有更多的市场与政府合作、与公众交互协作。

面对城市更新的困境与挑战，重新梳理、引导与制定需要更新的政策，以创新思维探索更合理优化的城市更新方法与政策。城市更新创新政策的制定原则与导向，必须在经济上能更有利于城市功能提升和土地优化利用，在环境上更有利于城市公共景观的品质提升，在文化上更有利于城市遗产保护和文化传承，在社会上更有利于市民生活水平和空间品质的提高。

未来的城市更新趋势，将更多是小规模、渐进式，更多是公共环境改善驱动、针灸式，更多是自下而上、而非政府主导，更多是公众参与、协商调和，是长期性、复杂多样的城市更新的主题。

我们要建立“更新、保护、创新”的城市发展核心理念，面对“城市更新”为主导方向的未来城市建设与发展，更多地通过政府和市场、公众的合作与协商，积极地探索和创新保护与更新的多方政策支撑。

［1］ 上海市城市总体规划编制工作领导小组办公室.上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要. 2015.

［2］ 伍江，王林. 探索与突破——上海市衡山路-复兴路历史文化风貌区保护规划综述［J］.上海城市规划. 2004（6）: 4-6.

［3］ 王林. 上海历史文化风貌区保护规划［J］. 世界建筑导报:设计论谈. 2005（5）: 60-61.

［4］ 伍江，王林. 上海城市历史文化遗产保护制度概述［J］.时代建筑， 2006（2）: 24-27.

［5］ 伍江，王林. 历史文化风貌区保护规划编制与管理［M］. 同济大学出版社，2007.

［6］ 庄少勤 等. 城市有机更新——2015上海在行动. 上海市城市规划管理局，上海市城市规划设计研究院，2015.

［7］ 王林等. 上海市历史文化风貌区保护整治试点项目评估及政策研究. 2015.

［8］ 上海市规划与国土资源管理局. 上海市城市更新实施办法. 2015.

［9］ Eve Blau， Ivan Rupnik. project Zagreb—Transition as Condition， Strategy， practice. Harvard University， 2007.

［10］ Hayward Richard. Urban Design and Urban Regeneration. 2009.

［11］ Lin Wang， Ron Van Oers. Urban Conservation takes hold as Skyscrapers rise across a powerful， New Shanghai. City of Opportunity， pWC， 2014.

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［13］ David Chipperfield Architects. 静安城市设计研究. 2014.

Organic Growth of Urban Regeneration and preservation: Rethinking Shanghai practice

Shanghai has transformed into a phase of existent development； focusing on innovation of connotative growth，quality improvement and vitality stimulation. This form of planning and establishment of urban regeneration will become the leading direction of future development. We review the organic development process of Shanghai urban regeneration and preservation of the last 30 years. projects，such as the Hengshan-Fuxing Road Historical Cultural Area，Waitanyuan Blocks on the Bund and Tianzifang Community，have been analyzed as examples to illustrate the cases leading either by government or public in different situations. Regeneration， preservation and innovation are key points in urban organic growth. Further cooperation and negotiation among government， market and public are needed. Innovation on urban regeneration policies and multiparty supports are urgent in urban practices.

regeneration， preservation， innovation， Shanghai

上海交通大学城市更新保护创新国际研究中心

2016-03-15