北京市公租房空间可达性分析与评价

付 晓，周爱华，何 丹

（北京联合大学应用文理学院，北京 100191）

北京市公租房空间可达性分析与评价

付 晓，周爱华，何 丹

（北京联合大学应用文理学院，北京 100191）

研究收集2010年至2014年5年间的北京市已建公租房数据，利用地理信息技术，计算公租房到各类公共服务设施的最近距离衡量可达性水平，并依据综合加权求和法进行公租房空间可达性的综合评价。结果表明：1）公租房到各类公共服务设施的可达性平均水平存在较大差异，地面公交的可达性最好，文体、教育、医疗设施的可达性相差不大，轨道交通的可达性较差，公共绿地的可达性最差；2）文体、教育等公共服务设施的空间配置比较均衡，各处公租房到达上述设施的最近距离相差不大，公租房到达地铁站点的最近距离差异最大；3）公租房的综合可达性水平总体上良好，但也存在明显差异，同时可达性并没有随着建成时间变化有明显提升。通过对已建公租房的可达性进行分析与评价，以期为公租房后期的配套建设提供决策支持，并为公租房规划选址提供参考意见。

北京；公租房；可达性；公共设施

随着商品房价格的持续飙升，很多中低收入家庭不堪购房重负，为解决这部分群体的住房问题，政府先后推出经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房形式，但实践证明，这些类型的住房形式并不能很好地解决市场供需矛盾。2010年，北京市推出公租房这种新型的保障性住房形式，力图在解决广大“夹心层”群体住房需求的同时，通过“以租代购”的形式防止国有资产流失，实现住房保障的动态性和可持续性。公租房在部分城市具体规划建设以后，学术界进行了较多的相关研究，大部分集中在公租房的政策探讨、用地供应、融资途径、租金高低、准入退出等方面［1-5］，这些大多关乎至上而下的顶层设计，而针对居民居住需求方面的研究相对较少。空间可达性作为居住需求的一个重要指标，满足居民工作出行及日常生活的需要，关系到社会公平性和公共资源优化配置。本研究选取可达性作为切入点，分析公租房在公共交通、医疗、教育、文体、公共绿地等方面的到达便捷程度，并进行综合评价，以期为公租房规划与建设提供决策支持。

1 数据来源与研究方法

北京市公租房采取现房供应的形式，公租房信息主要来自于北京市住建委及各区县房管局等政府网站［6］，包括房源位置、套数、户型、租金标准等。公共设施信息主要包括交通、医疗、教育、文体、绿地等，来自于高德地图开源数据。研究方法包括可达性分析及综合加权求和评价法。通过整理公租房信息，将文字描述的房源位置转化为空间数据，建立空间数据库。结合公共设施数据进行可达性分析，可达性的测度方法有多种，主要包括比例法、最近距离法、基于机会累积的方法和基于空间相互作用的方法［7-11］（见表1），针对不同类型设施的空间布局，根据研究单元的尺度大小采用合适方法展开探讨。

表1 可达性度量方法Table 1 measurement method of accessibility

根据研究尺度和研究目的，本研究主要采用最近距离法（NERA-DIST）计算公租房与其周边公共服务设施的可达性，通过空间分析方法计算公租房位置与周边公共设施的直线最近距离，数值越小则可达性越高。

居民空间行为的目的不尽相同，使用时间和频次也不同，对各类公共设施的可达性重要程度不同，采用综合加权求和评价法对不同的可达性权重赋值并分等定级，从而实现对所有公租房项目的可达性进行统一评价。

2 北京市公租房空间布局总体分析

通过数据整理与统计，北京市现有公租房67处（截至2014年底），2010年至2014年的公租房数量分别为6、8、21、18、14处，从建成年份来看，近5年来公租房建设数量有明显的提升，其中2012年、2013年为公租房建设高峰期。公租房的空间分布如图1所示，公租房主要分布在城区边缘，中心城区即东城区、西城区没有公租房项目，远郊区的公租房也比较少，怀柔区、平谷区仅各有1处，密云区、延庆区的数目为0。公租房大体上沿着环线分布，四环内仅有4处，四环至五环之间有7处，五环与六环之间最多，共有40处，六环外有16处，且大多数紧靠六环。此外，公租房的空间分布在南北、东西方向上没有明显的差异。从公租房空间分布可以看出公租房远离城市中心，居民日常活动对周边设施有很强的依赖性，公租房对公共设施的可达性显得十分重要。

3 北京市公租房可达性分析

选择公租房到公共交通、教育、医疗、文体、公共绿地等公共设施的最近距离作为可达性的表征因子，通过GIS平台进行空间计算，统计出北京市公租房到各类公共设施的最近距离（均值、标准差、最大值和最小值），如表2、图2所示。居民的空间行为主要分为工作出行和生活出行两部分。对于这两种行为，因其目的与使用频次的不同，采用不同的标准分析其可达性。

表2 北京市公租房到公共设施的最近距离Table 2 Closest distance from rental housing to facilitiesm

3.1 交通可达性分析

公租房主要面向中低收入群体，公共交通是该群体日常出行的主要方式。一般来说，居民对交通可达性的要求较高，徐循初（2003）、杨忠振等（2004）的研究表明，城市居民可以承受的到达公共交通的最大步行距离为1 000 m［12-13］。因此，以500 m、1 000 m、1 500 m、2 000 m作为交通可达性优、良、中、差、极差等5个评价等级的临界值。

分别计算各公租房与周边地铁站点和公交站点的最近距离，67处公租房中，到达地跌站点的平均距离为3 805 m，最大距离为36 562 m，最小距离为126 m。其中，仅有常营等5个项目距离地铁站点小于500 m，昌平园等13个项目距离地铁站点在500～1 000 m之间，高米店等7个项目在1 000～1 500 m之间，其他42处公租房项目与周边地铁站点的距离均超过1 500 m，远远超过居民的可承受范围，今后需加大地铁站点周边公租房的布设。公租房到达最近公交站点的平均距离为312 m，最大距离为1 141 m，最小距离为51 m，只有苏家坨和马驹桥等2处公租房到达最近公交站点的距离超过1 000 m，可见公租房到地面公交的可达性高，在居民可承受的范围之内。

3.2 生活设施可达性分析

居民生活主要以居住区为中心，满足医疗、文化、教育、休闲等日常活动的需要。北京在全国率先制定出全市基层现代公共服务体系的实施意见，将以步行15分钟为服务半径，统筹设置基层公共设施，建立“15分钟便民服务圈”［14］，居民的生活需求可以在步行15分钟的范围内得到满足。按照成人平均步行速度6 km/h［15］计算，居民能够接受的到达生活设施的最大步行距离为1 500 m。因此，以750 m、1 500 m、2 000 m、2 500 m作为交通可达性优、良、中、差、极差等5个评价等级的临界值。

可以看出：公租房对各类生活设施的可达性基本满足居民需求，公租房到达教育、文体等公共设施的最近距离平均值均小于750 m，可达性整体为优。公租房到达附近中小学的距离平均值为719 m，最小值为249 m，最大值为2 403 m。除亦庄等2处公租房，其他公租房与学校距离都满足居民需求。这在一定程度上减轻了保障对象家庭的生活负担，为中低收入家庭子女接受基础教育提供了保障因素。公租房距离普通医院最短距离的平均值为828 m，其中最大值为3 665 m，最小值为111 m，公租房距离三甲医院的最短距离的平均值为7 277 m，其中最大值为429 397 m，最小值为1 867 m。目前，中国卫生服务提倡新体系新格局：“大病进医院，小病在社区”，公租房社区附近社区医院分布较均匀，居民生活中的一般疾病情况均可以在社区医院解决，凡社区医生看不了的疑难重症，社区卫生服务中心和大医院及时为病人提供转诊，迅即转到对口的大医院治疗。上述卫生服务新体系新格局政策在一定程度上减轻了医疗资源匹配不足给公租房家庭所增加的生活负担。北京市公租房距离公共绿地最短距离的平均值为4 156 m，其中最大值为304 403 m，最小值为213 m；今后需要加大公共绿地的配置建设。

4 北京市公租房可达性综合评价

基于上述可达性分析指标，建立可达性综合评价体系，通过加权求和法对公租房可达性水平进行统一评价。根据专家打分法，确定评价指标权重和各等级量化值，其中交通设施、教育设施、普通医院、公共绿地、文化设施、体育设施等各指标所占权重分别为：0.45（轨道、地面公交可替换原则）、0.2、0.1、0.05、0.1、0.1。每一指标分优、良、中、差、极差5个等级，各等级量化值分别为：90、80、60、40、20分，根据以上要求分别计算各个公租房可达性的加权和，分析各公租房可达性综合水平，结果如图3所示。

总体上，各公租房项目的可达性良好，平均分为80.25分。其中，郭公庄公租房的可达性最好，该项目位于西南四、五环之间，从区位上来说并不是最佳的，但因其距离周边公交站点在500 m以内，交通可达性高，并且教育、文体、绿地等设施都在750 m以内，各项指标均为优；地铁距离管庄等41个项目可达性为良，长阳等15个项目可达性为中，在单项指标上存在短板；杨镇等9个项目可达性比较差，在多项指标上存在严重不足。马驹桥项目可达性最差，所有指标都属于最低值，该项目位于东南五、六环之间，距离地面公交站点1 141 m，地铁站点2 536 m，均超过居民可接受的最大步行距离，且距离周边公共服务设施均超过2 500 m。从建成年份来看，公租房的可达性存在一定差异，2011年份的可达性最好，平均分为84.4分，2013年的可达性最差，平均分为78.5。这说明随着城市的发展，公租房的数量明显增多，现有的公共设施配套建设已经不能满足公租房建设的需要。

5 结论与建议

北京市公租房的可达性从一个侧面反映了公共设施服务于居民居住需求的便捷程度，从总体上看，北京市公租房的周边公共设施基本可以满足居住需求，体现了社会公平性和公共资源优化配置的水平。

各项可达性指标存在一定的差异，公租房大多建设在四环以外，公交可达性优于地铁可达性，基本可以满足居民出行。公租房周边医疗、文体、教育设施可达性水平较好，基本满足15分钟便民服务圈的需要。各公租房的可达性水平也存在明显差异，超过1/3的公租房在单项指标上存在短板，在今后配套建设中可以有针对性地进行合理配置。公租房可达性并没有随着时间变化有明显提升，今后在公租房选址时要优先考虑可达性。

公共交通设施虽然可以满足居民出行需求，但由于市民进入市区所耗费时间过长，建议公租房附近设置通勤班车或者设置地铁站点接驳车，减少多次换乘消耗的时间。公共绿地距离较远可达性差，今后需加大周边公园绿地建设，同时公租房建设时尽量提高小区内部绿化，提高居民居住质量。

［1］毛颖.面向城镇外来务工人员的公租房政策制定和实施问题研究［D］.成都：电子科技大学，2013：10-14.

［2］程大涛.住房用地二元体制对公共租赁房产业化发展的影响研究［J］.中国土地科学，2011，25（6）：35-40.

［3］姚瑶.北京市公租房融资问题及其政策研究［D］.北京：首都经济贸易大学，2014：12-15.

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［6］北京市住建委.关于北京市2014年公租房项目房源的公示［EB/OL］.［2014-12-30］.http：//www.bjjs.gov.cn/ publish/portal0/tab662/info102939.htm.

［7］彭菁，罗静，熊娟，等.国内外基本公共服务可达性研究进展［J］.地域研究与开发，2012（4）：20-25.

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［13］杨忠振，边洪坡.优化人口分布以减少城市道路交通需求［J］.大连理工大学学报，2004（8）：125-134.

［14］人民网.北京市率先建立“十五分钟便民圈”［EB/OL］.［2016-01-27］.http：//bj.people.com.cn/n2/2016/0127/ c82837-27634909.html.

［15］Sen A.Inequality reexamined［M］.Oxford：Oxford University Press，1992：21-26.

（责任编辑 李亚青）

Analysis on the Accessibility of Public Rental Housing of Beijing

FU Xiao，ZHOU Ai-hua，HE Dan
（College of Applied Arts and Science，Beijing Union University，Beijing 100191，China）

Based on the analysis of the accessibility of public rental housing with transport facilities，medical facilities，education facilities and so on，evaluation on the total accessibility of each pubic rental housing in Beijing city is made.Some results have been given：the average of each accessibility index were differentiated and education facilities，culture facilities has been developed equally，the composed accessibility of public rental housing have been very differently，and without enhancement in temporal change.finally giving some advice to pubic rental housing planning in the future.

Beijing；Public rental housing；Public facilities；Accessibility

F 299.271

A

1005-0310（2016）03-0038-05

10.16255/j.cnki.ldxbz.2016.03.007

2016-04-20

北京市社科规划项目（13ZHC017），北京联合大学新起点计划项目（Zk10201302）。

付晓（1977-），女，四川金堂人，北京联合大学应用文理学院副教授、博士，主要研究方向为城市地理与城乡生态。E-mail：fuxiao@buu.edu.cn