“微改造”引导下的老旧社区更新规划

李赵琛

中信建筑设计研究总院有限公司 湖北 武汉 430014

居住社区是城市居民生活和城市治理的基本单元，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。建筑并非短期消耗商品，在杜绝大拆大建的前提下，城市居住区的改造更新正式走到了舞台中央。从制度、规范、政策等角度多管齐下，依照完整居住社区的标准，建设出居民适宜步行范围内，有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业服务和健全的社区管理机制，且居民归属感、认同感较强的居住社区。

1 项目背景

2018年4月26日，总书记在武汉青和居社区考察时指出“社区是基层基础，只有基础坚固，国家大厦才能稳固”。居住社区是城市居民生活和城市治理的基本单元，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。

2020年7月10日，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出“各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。”

2020年7月22日，住建部等6个部门出台《绿色社区创建行动方案》，要求各地结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。以生活垃圾分类、城镇老旧小区改造、绿色社区创建、完整居住社区建设等工作为切入点，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。

2020年8月18日，住建部等13个部门出台《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》，明确提出以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住社区建设补短板行动，提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力。

2020年7月24日，省住建厅厅长在全省推进城镇老旧小区改造工作视频培训会讲话鼓励各地积极探索片区化改造方式，采取大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡3种主要模式推进老旧小区改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享。

2021年1月21日，市委九届八次全会提出要加快“三区三市”，打造“六新”。全会提出，全面推进绿色发展，建设生态宜居美丽仙桃。大力推进绿色低碳发展，建设美丽宜居公园城市。

主城区老旧小区改造已启动，2021年拟启动的五个片区（社区）片区化、功能化改造工作写入2021年市政府工作报告“十件实事”之列。

以此为契机，我们在政府部门的牵头下，系统性的开展了主城区老旧小区的改造工作。

2 项目概况

项目位于仙桃市中心城区，沿仙下河两侧区域，北至复州大道，东至钱沟路，西至锦瑞路，南至仙桃大道，总用地范围152公顷。项目整体分为5个地块，需要依次对1-5地块老旧小区交通流线、景观环境、配套设施、市政设施等方面进行详细设计。

根据实地考察勘测，民意问卷调查，政府各部门多次协商沟通，我们将五个社区分为了基础型、标准型、示范型三个档次。同时根据<住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见>建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。提出《完整居住社区建设标准》《绿色社区创建行动方案》作为本次居住社区改造的指导文件。

本次重点就“示范型”社区——沔阳路社区进行重点阐述三项目定位。

设计中融入“三微”理论，尊重建筑肌理、活化用途、功能置换、打通通道、使资源得以共享。拉近距离，凝聚人心，充分激发社区生命力。

微更新：杜绝大拆大建，尽量保留原有社区肌理；针对活力不足小尺度社区空间的修补、重塑；以“组团式”“网格式”等微小点切入、渐进式激活全面。

微共享：以社区网格为单元，打通居住区内部封闭院落，疏通道路，让网格内部、网格之间的空间、资源共享；社区和周边区域联动开放发展，提高物质资源的利用效能，降低社区运营成本。

微服务：统一的“大物业”平台下，划分至网格，落实到“网格管理员”，构建精细化、网络化管理模式；协调政府、社区居民、社会组织等多元融合，通过成立社区工作坊等“微服务”项目，形成多元共治。

参照完整社区、绿色社区的建设标准，将沔阳路社区打造公园城市·翡翠社区，打响仙桃旧城改造的第一炮[1]。

3 规划方案

采用多层次多阶段改造策略：通过对老旧小区阶段性改造，采取整体改造，整体实施的方式，对老旧小区及其外部空间进行优化提升。

基础改造工程（畅交通、疏管线、增停车）：拆除围墙违建，打通人行通道及消防通道，道路空间刷黑，保障道路空间整洁；增设雨水管网、设置雨污分流系统、整治电线电缆，消除安全隐患；增设机动车停车位置，充电桩，非机动车停车棚规范化停车；增补多种绿化植物、花箱等设施美化社区环境，提升居民居住舒适度[2]。

完善社区功能（齐配套、补设施、提档次）：依照完整社区建设标准，对缺少的公共服务配套进行补充完善；局部拆除厂房等废弃建筑、增设公共活动场地，完善健身、休闲、体育设施。

提升整体环境（整风貌、显特色、塑品质）：建筑屋顶、立面，通过制定相关标准，进行刷新；增加社区文化元素，通过墙绘、休闲设施、座椅等进行文化植入，彰显片区特色。

根据以上分析，我们总结了出了需要改造的内容，并以此来逐个击破。

图1 沔阳路社区规划改造方案

车行交通规划：修复路面，更换站石，保障道路微循环畅通，打通消防通道，完善道路标识系统，除设置车行道路外，增色人行道和道路绿化，有条件的道路设置单边停车位。

停车位规划：通过小区内部停车、沿街停车、公共停车场、共享错时停车，补充社区停车需求，采用4种形式增加停车位：利用楼宇之间空地规划小区内部停车位；利用城市道路布置沿街停车；对闲置地进行改造，建设停车场;考虑共享停车，错时停车针对行政办公车位可利用下班后空出车位限时对居民开放停车；规划后，使规划后增加自停车位与户数比例为0.50个/户。

步行系统规划：通过拆除违章建筑、击穿围墙的方式，串联起各个居住小区，与周边城市道路衔接，形成连续人行通道，解决居民出行不便问题。

公共活动空间规划：对建筑拆除后剩余的场地进行整合利用，增设社区公共空间；充分利用建筑角落空间、背街小巷、藏污纳垢等不易利用的场地增设绿地空间；设置社区文化广场，增设老年人活动广场、儿童游乐场地为社区居民提供多种休闲空间。

图2 社区公共活动空间改造意向图

配套设施规划：利用闲置建筑，集约置入多种功能，居民使用更加便利，如社区活动中心、托幼场所、老年服务站等，社区综合服务中心以“情系社区，服务万家”为宗旨，随时为居民提供优质服务。依据现状，对小区内外的监控系统设备进行补。在小区的出入口，道路等适当增设安全监控设备。垃圾回收，智能快递柜，道路标识牌等等，完善小区相关配套。拆除不协调的广告，减低楼顶广告高度，进行有序化调整。增设路灯和地灯，保障居民夜行安全。增设公共厕所，同时充分考虑老年人和残疾人的需求，注重人文关怀，街道家具方面，每隔50米设置垃圾箱，在公共活动区域和公共绿地场所设施坐凳。社区内部分具备条件的住宅，可实施加装电梯等适老化改造；住宅和公共建筑出入口可设置轮椅坡道和扶手；道路根据实际情况可设置盲道等无障碍设施。关爱社区弱势人群，构筑以人为本的无障碍社区。

市政管网规划：完善主次干道供水、排水系统；对区域内所有排水管网进行排查清理，将社区污水主管网补充完整，利用现有排水管线作为污水管网，对堵塞、破损、塌陷等管道进行修整更新。将现有排水管网改造为污水管网，新建雨水管网解决渍水问题，更新改造老旧供水管网，配套建设消防栓，按区域增设二次加压设备，解决水压不够问题。采取分区就近汇入的方式，污水通过小区内排水管道接入城市支路干管，再汇入仙源大道、沔阳大道等主干管网后排入污水处理厂。消除现有架空管线安全隐患；对架空管线开展集中专项整治，改造拆除空中横跨街道、巷道的电源线、电话线、电视信号线、支撑线、挂晒线等各类架空管线，按照入地、入管等方式集中敷设，基本消除私接乱拉、影响城市景观和安全的现象，使市容景观环境明显改观[3-6]。

建筑风貌规划：社区建筑顶面以坡屋顶为主，多为红瓦、青瓦等材质，但很多屋顶顶面由于年久失修，破损比较严重，且采用很多蓝色彩钢板材质，对整体色彩有一定的破坏，建议对彩钢板屋顶进行修整，统一采用灰色彩钢板或红瓦青瓦等材质，以保证社区屋顶的统一性。社区内建筑多为80-90年代建筑，建筑立面年久失修，整体展现出不整洁的风貌，建议对建筑立面进行统一整治，可保留原有色彩的情况下对建筑表面进行粉刷，剔除较为突兀的建筑色彩，可增加线脚、竖线条等形式丰富社区色彩[7]。

文化建设规划：文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间向度上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成端赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。充分挖掘当地居民的文化特色。以文化人，以德润城，推进人文社区建设，利用社区居民楼山墙、围墙挡土墙打造社区文化墙，以创新创造，乐观包容邻里亲近绿色共享的社区文化深度荣社区建设和居民生活，养成居民文明，健康向上的思想意识和生活方式，培养心口相传的社区精神，健全社区志愿服务体系，提升社区开放包容水平[8]。

社区和物业管理规划：统一的“大物业”平台下，划分至网格，落实到“网格管理员”，构建精细化、网络化管理模式协调政府、社区居民、社会组织等多元融合，通过成立社区工作坊等“微服务”项目，形成多元共治。成立社区工作坊，同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，为社区居民就共同关注的议题相互沟通、共同思考、同步推进搭建工作平台[9]。社区工作坊由基础党组织、社区居委会、业委会、物业管理组成。

4 结语

老旧小区改造是这几年的热门话题，让改造不浮于表面，充分深入挖掘当地特色，号召村民自治，深度参与。老旧小区的整治是一项综合性的系统工程。需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推进老旧小区改造的进程中，注重发挥政府的主导作用，多措并举，寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数。改造不是一时的，而且应该是长期完善的过程。通过改造，让居民更有认同感，归属感，幸福感和舒适感，更自发的去维护社区，才是旧城改造的最终目的。