对房屋承租人权益的强制执行探析

吕雅妮

（西南政法大学 法学院，重庆 401120）

我国在可作为民事执行标的的财产性权益的类型规定方面，除了常见的债权、知识产权、股权等，鲜有立法及实务上的进一步的突破。近些年来，在执行工作实践中，以土地用益物权为执行标的的司法案例层出不穷，实务工作者提出了大量将其纳入执行标的范畴的立法建议。以土地用益物权进行类比，司法界始出现了对被执行人的房屋租赁权强制执行以清偿金钱债权的执行案例。就民事执行而言，财产性权益的扩张在对执行难和执行不能问题的解决中起到了举足轻重的作用。但是，我们一方面需要对执行标的范围扩张的正当性作出法律考量，也就是说，倘若要将房屋租赁权纳入执行标的，就必然要对其可执行性进行深入的讨论。从另一方面而言，我国当前的执行法立法体例表现在执行标的方面的问题是，无法对新的执行标的保持一个包容的态度，这会造成执行人员对房屋租赁权是否可以执行以及如何执行的争议，从而降低执行效率和执行质量。因此，理论界应当在对房屋租赁权的流转可能性、财产价值性等可用于强制执行的权利性质判断的基础上，作出如何对房屋租赁权采取强制执行措施的诉讼立法建议。

一、将房屋租赁权纳入诉讼标的范畴思路的引出

在此，笔者以黑龙江省佳木斯市迎春林区基层法院对公产房承租人权益强制执行的案件以及最高法对公产房使用权是否允许评估拍卖（（2013）执他字第23号）的回复为例，引出将公产房承租人权益纳入诉讼标的范围的立法建议，进而引发对一般房屋租赁权能否作为诉讼执行标的的讨论[1]。

（一）案情简介

该案伊始，某投资咨询公司作为某药材公司的债权人申请对其强制执行，药材公司与公用房产管理处签订有公用房产租赁协议，其享有对两处公产房的使用权，且除该财产性权益之外，无其他财产可供执行。执行法院在征得房产管理处意见后对两处公产房使用权进行了查封拍卖。在执行结案后，公用房产管理处以不定期租赁合同为由起诉药材公司要求解除合同，拍得人林某以第三人身份参加了诉讼，该案经一审二审后以房产管理处胜诉而告终。此后，刘某向执行法院要求退还拍卖款并赔偿损失，高院执行局经审查认为，基层法院执行并无不当，并就公产房使用权是否允许评估拍卖向最高法请示，最高法于2013年作出答复①。

（二）案情分析及问题引出

现笔者结合最高法的回复对案情分析如下：

首先，在执行依据方面，最高法认为尽管我国尚未有关于公产房可被强制执行的法律条文，但该省关于允许公产房使用权流转的地方性法规，可作为执行公有房屋使用权的法律依据。笔者查阅了《黑龙江省城镇公有房屋管理条例》的相关规定后，发现该条文包含了双重含义，即公产房使用权的转让和公产房的转租，在此意义上代表着，公用房产的承租人权益可被强制执行还债。纵使其实质意义在于对公产房使用权的强制执行，但笔者希望从问题的原始形态、或者说是从权利的客观外貌（亦即药材公司作为公有房屋的承租人，对房屋享有承租权这一客观地位）出发来讨论，以探究强制执行的标的是否可以推而广之及于一般的房屋租赁权②。其次，如果说排除在上述形成诉讼中租赁合同双方当事人恶意串通的情况，那么依照实体法解除合同的法院判决并无不当，但是又确实存在着对拍卖过程中买受人林某的权利侵害，笔者暂且将该种损害界定为一种期待利益的损失或者说时效利益的损失。并且，其后的形成诉讼也着实起到了回避执行法院执行的消极效果，这难免有些于理不合。基于此，笔者认为，应当将根源性问题定位于可被强制执行的公有房屋租赁权的客观范围的讨论，并应当限制此类以不定期租赁合同为依据的承租权进入强制执行。更进一步地，笔者将对一般的房屋租赁权进行划分以界定可作为金钱债权强制执行标的的权利类型。最后，由于我国尚未有对房屋租赁权益的强制执行的规定或类似规定，上述执行案件中的执行措施的采用也是比照对一般财产权的执行而定的，是一种执行实践的做法。笔者认为，一旦认可了对某些类型的房屋租赁权的强制执行，就应当对其进行立法归入，为此，笔者将提出关于执行房屋租赁权的立法建议。

（三）问题引出的现实性和必要性

在房改的20年来，由于“只售不租”政策的推行，导致一度忽视了租赁市场的发展与监管。日前，相关部门及部分地区政府出台了一系列措施以推进租赁市场的发展③。尤其是近期住建部提出的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，更加强调了承租人的权益保护，同时鼓励市场化交易和对长期性租赁关系建立的提倡。由此可观我国对租赁市场的发展推动力度之大，因此我们不难预测，在不久的将来，房屋租赁权即将成为私有财产权益的重要组成部分，且伴随着政策对租赁权流转限制的逐步放宽，租赁权的转让和转租行为实现相对自由的市场流转已经有日可期。所以，笔者开始思考，当租赁权切实地作为一项财产性权益为多数人所认可时，那么是否意味着，其可以进入执行程序并作为一项执行标的来偿还申请执行人的金钱债权？当租赁权的财产价值越来越多地引起债权人的重视时，在执行程序中关于租赁权能否用于执行的讨论势必会引起更大的争议，如果立法不对此进行明确是否会导致执行迟缓甚至阻碍执行？与此同时，在我国执行难的背景下，在债务人确无其他财产可供执行却拥有租赁权的情况下，可否对其强制执行以打破执行不能的僵局？

除此以外，在上述案例中，最高法的回复将执行的法律依据定位于地方性法规（《黑龙江省城镇公有房产管理条例》），无独有偶，近期昆明市政府出台的《昆明市居住房屋租赁管理办法》也有类似的规定，即允许经出租人书面同意的转租④。但是，这类政策性规定指向的是民法领域，其可以作为民事诉讼执行的参照依据，却始终未有直接的诉讼规定可供援引，简而言之，在诉讼法中没有关于这类房屋租赁权益可被强制执行的影子，更没有如何对之采取执行措施的后续规定。因此，笔者认为未来的立法修改中应当对此考虑一二。

二、对房屋租赁权能否作为金钱债权执行标的的讨论

在本部分，笔者将首先结合可作为民事执行标的的财产性权益的特点来检验房屋租赁权是否适合作为执行标的；其次，笔者将对房屋租赁权进行类型划分，并逐一讨论每个项下的权益是否适宜用来强制执行还债；最后，笔者认为能够作为民事强制执行标的的房屋租赁权必须是经过一些必要限制条件筛选过的，所以在下文中，笔者将对这些限制性的前提条件进行讨论。

（一）房屋租赁权能否作为执行标的的判断标准[2]

1.可流转性

在现行法律制度下，只要房屋承租权可以依法进行流转，那么就可以成为执行的客体，进入执行程序的视野。上文所述，我国各地地方性法规陆续将“允许租赁房屋经出租人同意后的转让、转租”列入其中。从我国最开始的完全限制转租到现在满足一定条件下的允许转租的政策性转变，可以看出，承租权在我国租赁市场上始具有了流转性。但是，这一要求“出租人同意”的要件发生在民事主体平等交易之间，其境况不同于强制执行程序中的房屋转租的行为，对于后者而言，具有国家强制的性质，因此笔者认为，此处无须取得出租人的同意。这里，可以参照台湾强制执行法的规定，征询债权人或债务人的意见作为执行法院的参考⑤。

上述论述并不意味着因为执行程序具有强制性，便可以对一般民商事活动中无法流通、流转之物或权益进行强制执行。简单来说，可用于执行的标的必然是现实中允许让与之物或权利，只不过其让与的某一要件因为执行措施的强制性而自动补足罢了。

在关于房屋租赁权让与的问题上，实体法理论上有对不动产租赁权定性问题的探讨。为数不少的学者认为应当将不动产租赁权界定为用益物权，他们认为承认承租权人租赁权转让和转租的自由就等于承认了不动产租赁权作为物权所具有的可处分性。他们想证明不动产租赁权在不断物权化并将作为物权成为民事执行标的的一部分。我国的财产法是参照大陆法系国家物权与债权的二分构造所制定的，在这一背景下，笔者更倾向于隋彭生教授提出的对他人之物利用的“二元体系”（即用益物权和对物用益债权）[3]。以此观点为前提，房屋租赁权是作为有财产性价值的其他权利而成为执行标的的，其作为债权的本质并不会影响权利的独立性和让与的自由性，因为可让与的要件，是通过房屋租赁登记备案制度、买卖不破租赁原则以及允许房屋租赁权转让、转租等规定来保障的。所以，总的来说，在对房屋租赁权可作为执行标的的流通性问题的论述上，没有必要对其是物权还是债权的问题作以回答。

2.财产价值性

财产价值性是其他权利可作为执行标的的最为重要的性质。杨与龄先生认为，执行其他财产性权益的实质，在于将处分所得之价金用于清偿金钱债权，因此该权利须具有金钱价值，才得成为金钱债权的执行标的。

（1）房屋租赁权作为一种广义上的财产权，应当是没有争议的。德国民法典将租赁分为了使用租赁与用益租赁，后者较前者多出了收益这一目的，也就是说，对于用益租赁，承租人可以取得天然及法定孳息[4]。我国合同法第225条规定，“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”，因此在我国，当事人在租赁合同中没有约定排除的，承租人当然享有收益权，这是租赁权财产价值性的基础。

（2）对于房屋租赁权而言，其用益价值的体现，主要来源于法定孳息。正如隋彭生教授所述，法定孳息产生于用益法律关系，是用益的对价，并且，法定孳息在物质表现形式上为货币，这成为了其可以作为执行标的被执行以偿还金钱债权的直接依据[5]。一般来说，承租人利用租赁物收取法定孳息的用益物权，是通过转租来实现用益价值的。另外，承租人在经同意的情况下，还可将租赁物作为用益出资的财产，以换取分红、股息等。同理，在执行房屋租赁权时，通过强制转租收取租金的方式可以达到清偿金钱债权的目的。但是，若房屋出租人与执行债务人订立的租赁合同是分期或连续支付租金的，则转租获取的租金在支付原租金的基础上有剩余的，才得用于清偿债务。倘若被执行人无力支付接下来的租金，而对转租收益的评估也不见得会高于原出租费用，此时的租赁权是不具备财产价值的，不得用来强制执行。

（3）通过财产价值性的检验标准可以明确以什么样的方式对房屋租赁权强制执行可以产生价值。在对房屋租赁权处置的方式上，有学者主张“三分法”，即租赁权转让、转租和租赁合同的转让；有学者主张“二分法”，认为租赁权的转让即为租赁合同的概括转让。笔者支持后者观点，若将承租人的权利和义务进行剥离，则会导致出租人、承租人以及受让人三者法律地位的进退维谷[6]。那么，在二分法的前提下，以哪种方式处分的执行可以产生金钱价值性？笔者的答案是，在房屋租赁权上承载了某种营业价值、某种公共资源补偿价值或某种社会资源稀缺价值时，以租赁权转让方式的强制执行才可能有财产价值的剩余来补缺金钱债权。因为租赁权的转让与转租相较而言，缺少了作为法定孳息的租金的收益，如果某一房屋上未承载特殊价值，租赁合同的概括转让是无法产生额外的金钱收益的。

（二）可作为执行标的的房屋租赁权的类型

在此，笔者将依据对房屋租赁权的类型划分来分析哪些房屋租赁权可以作为执行标的，尤其侧重于论述不同房屋租赁权在假定作为执行标的时是否具有财产价值性：

根据房屋来源的不同，可以分为公房租赁权和私房租赁权。通常，公房租赁多用于居住性租赁，私房则既可以为商业用房租赁也可以用于居住用房租赁[7]。房屋使用目的的不同，决定了法律在租赁、房屋回收权等方面的管制的不同。对于居住用目的的房屋租赁，为了保障承租人的生存权益，政策的导向性在于严格控制住房租金的提升，尽管不少地区因为承租人加价进行的二次转租导致地区的房屋租金呈畸形偏高，但是最终会为持续加强的租赁市场的监管和规制所平复，并且，我国《商品房屋租赁管理办法》第9条第2款也有对租赁水平严格限制的规定⑥。因此，出于两种原因，此类居住目的租赁的房屋不适合作为强制执行的标的：一方面，出于保障债权人基本住房保障的目的；另一方面，对居住性住房进行二次租赁，未有或鲜有剩余收益（指二次租赁与原始租赁之间的租金收益差额）用以清偿金钱债务。但是，同时满足以下条件的居住用房租赁权可作为强制执行的标的：第一，该租赁的房屋并非是承租人的唯一住房；第二，该房屋由于其地理位置的优越性而具有了稀缺性，第三人愿意以高于原始租金的价格来购买承租人对房屋的使用收益权。举例来说，我国部分地区推行的“就近免试入学”的政策，导致了中国特色的“学区房”现象，如今我国开始尝试推行“租售同权”的政策，这意味着租房者和住房者拥有同样就近入学的权利，这将直接导致学区房的稀缺和租金的暴涨。因此，这类房屋具有强制执行的金钱价值。这一要件的具备与否，需要执行机构的因地制宜：在决定执行前，结合租赁房屋所处的地理位置以及本地区的政策性文件等多种因素进行判断，再决定是否要将该租赁权纳入执行标的的范围。

不过，以上问题对于公产房租赁权的转让或转租来说是不存在的。因为公产房的原始租赁更适合说是一种资格租赁，其租金因具有某种补偿价值而远远低于市场租金，所以公产房转租的收益（即市场租金与公房租金间的差额）是十分可观的，其具有客观存在的金钱价值可供执行。即使该公产房是作为被执行人的唯一住房，也可以用于强制执行，执行机关应当从执行的剩余收益中拨付出相当于市场最低房屋租金标准的价值让被执行人用于解决住房问题。

另外，对于商业用房租赁而言，由于其目的在于生产、经营，国家管制的立场应当不同于住房租赁的严格管制，而应当表现出较强的私人自治性。其一，商业租赁关系呈现出较住房租赁更强的稳定性和延续性，权利的稳定是其能够作为民事执行标的的重要支柱；其二，出于保护承租人目的的强制性的租金干预应当只限于住房租赁，基于商业租赁市场的供需变化和租赁形式，应当允许当事人自行调整租金[8]。因此，承租人在转租时是可以根据情况进行加价的，那么其转租收益用于必要支出后便可存在剩余价值以偿还债务。其三，商业用房的租赁从狭义上来讲，即为商铺租赁，承租人对商铺进行转租时，其转租收益通常不止于房屋本身使用价值的对价（即依照市场标准确定的租金），还可以包含转租人单方提出的商铺转让费，即次承租人对转租人的商铺商誉提升（如固定客户群体的存在）的补偿、对预期经营利益（有形资产和无形资产的投入）放弃的补偿和对商事营业场所租赁权让渡的补偿[9]。

综上所述，居住用房性质的租赁权通常来说不适宜作为强制执行的标的，但其中并不包含公产房租赁权和类似于兼具教育目的的学区房租赁权等，在此，笔者不排除可能承载有其他特殊价值性的住房租赁权的存在。仅就狭义上的一般性用房的意义而言，如果该租赁的房屋非为被执行人的唯一住房，原则上其租赁权可以用于强制执行，但需要经评估的转租的收益能够明显大于原始租金的价格方可，这要求执行机构在具体执行时再做进一步的判断。但无论如何，根据上文所述，此类租赁权不可能通过转让的方式进行执行。相对而言，商业用房租赁权通常具有财产价值可供强制执行，并可以选择以租赁权转让或转租的方式进行。

（三）对进入执行的房屋租赁权的限制要件

1.禁止让与的权利不得执行

执行机关决定对被执行人的房屋租赁权进行强制执行，其实质在于执行机关命令被执行人让与所属的房屋承租权或执行机关强制转租，那么其强制执行的命令应当是建立在该房屋租赁权是准许转让的前提之上的。在判断房屋租赁权在什么情况下不允许转让时，笔者准用了债权让与的规则，即在房屋出租人与承租人在租赁合同中明确约定排除租赁权的让与或转租行为的，又或者说，租赁双方当事人在订立合同时明确表示该租赁法律关系只能发生在特定当事人之间，不变更合同内容不得转让合同权利时，该房屋承租权不得用于强制执行[10]。

2.不定期租赁权不得执行

房屋租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同，对房屋租赁权的执行应当受租赁权期限的约束，即因转租房屋订立的合同其期限应当小于或等于原租赁合同的期限。而对于不定期租赁合同而言，没有固定的合同期限可供执行遵循，并且，另一方面，不定期租赁合同的双方享有随时解除合同的权利，使得该租赁权处于一种不稳定的状态，相应地，执行受让人取得的权益就处于不确定的状态，由此决定了这类租赁权不得用于强制执行。本文开篇的公产房使用权强制执行案中的房屋租赁合同即为不定期租赁合同，执行机关对其进行了强制执行，出租方依据法定解除权解除了与承租人的租赁合同，由于房屋承租权的灭失导致了拍卖受让取得的房屋使用权也相应消灭，这一串的连锁反应其最终受害者是案外受让人，但是其损失似乎不得归咎于依照地方性法规执行房屋使用权的执行机关，也不得归咎于判定解除原租赁合同的法官，更无法归咎于无过错的被执行人，那么问题到底出在了哪？笔者认为，这一问题的关键在于，建立在不定期租赁合同之上的房屋租赁权从一开始就不得进入到强制执行程序中，如果不对这一要件进行明确，就会放任越来越多类似的案件发生，那么强制执行的意义也就荡然无存了。

3.其他限制要件

关于对被执行人生存权益的保障，前文已经有所提及。生存权益的保障对执行的限制表现在我国法律中为“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍变卖或者抵债”⑧。该法律规则同样适用于对房屋租赁权强制执行的限制。这里需要明确的是，“必需”并非“唯一”，而是将不得执行的标准限定在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准的范围内。另外，有学者以房屋租赁的登记备案是租赁合同产生对抗力的依据为由主张可用于执行的房屋租赁权应当是经过登记备案的权利，也有学者认为执行时登记备案的文件是确定权属的依据，因此经过登记备案的房屋租赁权才能进入执行程序。尽管我国城市房屋租赁管理办法和各地方的房屋租赁管理方面的法律法规，都规定了城市房屋租赁的登记备案制度，但是笔者并不认为登记备案是房屋租赁权被执行的必需要件，或者说前提要件。因为就权属的认定来说，参照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条可知，依据其他证据或文件可以证明房屋租赁权属于被执行人的，便可以采取执行措施，并且，房屋租赁的登记备案并非证明租赁权独立可以转让的依据，合同法本就确立了租赁权的对抗原则，所以是否登记备案不影响房屋租赁权的可处分性和可执行性。

三、对房屋租赁权强制执行的诉讼立法建议

我国将强制执行法的内容并入了民事诉讼法中，但一方面未明确强制执行的客体，仅能从执行措施一编中窥见几分蛛丝马迹；另一方面，从我国执行措施的体例构造来看，我国并没有采取类似于德日立法模式的、依执行财产的类型不同做分别规定的立法技术。类似我国简单罗列执行措施的立法弊端在于，我国执行机关在针对同一执行标的进行执行时无法有统一的、系统的、详细的措施可供遵循，只有大体框架的指向无法规范执行人员的行为，这会导致执行措施在具体实施时的随意性；其次，这样的立法体制无法对未来可能出现的新的执行标的保持一个开放的态度，执行程序中若出现新型执行标的，无法套用现有的适用于其他执行标的的执行措施，例如对于房屋租赁权的执行，究竟采取扣留、提存，还是查封、拍卖，抑或是其他执行措施，未有定论。立法条文上的缺漏会造成法律对新执行标的执行措施规定的空白地段和执行员在执行过程中的无所适从，同时也会成为导致执行难的一个关键诱因。

但是，基于文章篇幅的限制，笔者并不是要在此对我国的强制执行法部分进行重新的谋篇布局，而是试图抛开执行法体制问题，不去对房屋租赁权进行执行财产类型的归入，不追求同一性质执行标的项下执行措施的体系化构建，而是仅就房屋租赁权作为执行标的时如何执行的问题作以探讨，并针对房屋租赁权的执行提出自己的立法及实务建议，同时，希望藉此为以后可能出现的新的财产权益的执行提供借鉴思路。

（一）执行方式的限制

对于执行中的转租而言，除了需要参考执行当事人的意见之外，还应当考虑原租赁合同期限的长短、租金的多少。就债务人与第三人之间的转租合同来说，首先不应当订立不定期合同，因为这一合同类型对于第三人来说具有极大的权益不确定性，随时面临着债务清偿完毕被解除合同的风险，这种风险也会直接阻碍第三人竞拍的积极性；其次，通过综合原租赁合同的期限、租金、市场价格基准以及需要借执行租赁权清偿的金钱债权的数量等因素，执行机关应当对房屋的转租期限进行一个大致的推定，如果通过短期转租就能够实现债务清偿的目的，就不能达成期限过长的转租合同，从而避免对债务人权益的重大影响。

另外，上文提及，对房屋租赁权的执行方式有两种，即对房屋租赁权的转让和转租，前者是对房屋租赁合同的概括转让，后者是将承租人对房屋的使用、收益权转让以获取对价。以租赁权转让方式进行的执行本就具有适用的范围限制，而在其本能适用的房屋租赁权的范围内，笔者同样主张限制其使用。诚然，租赁权利义务的概括转让能最大可能让执行机关一次性获得足够的出让对价以偿还申请执行人的金钱债务，但是这也是对被执行人权益损害最大的一种方式，债务人本可以期待在还清债务时恢复房屋租赁权，却可能因为租赁合同的概括转让而无法享有未来可期待的利益。因此，应当限制以租赁权转让的方式执行房屋租赁权，尤其是对公产房租赁权的强制执行，因为这还牵涉到房改收益、拆迁补偿和安置收益等财产的所有权属，正如本文开篇案例中，根据公产房管理处起诉承租人要求解除合同时，受让人以第三人的身份参与诉讼，可知执行机关未采取转让公产房租赁权的方式，承租人并未退出合同法律关系。

（二）执行措施的选择

如果将房屋租赁权定位于民事执行制度中，那么其应当归属于“其他财产权”这一执行标的目录中。在德国民事强制执行立法体系中，将“对其他财产权的强制执行”归入到对动产的强制执行中，并规定“除以不动产为强制执行标的外，对其他财产权的强制执行，准用对债权执行的规定”。但是，对于房屋租赁权而言，在执行机关对其进行强制控制这一阶段中，其执行措施的采用却不应当等同于对金钱债权的扣押和禁止支付、禁止处分这样的命令，而更适合参照“关于土地的规定的权利的强制执行”，即准用不动产的强制执行，对租赁房屋进行查封登记以剥夺租赁权人的占有使用收益权能⑨。而就房屋租赁权执行的实质来讲，其换价的根本在于将租赁权转让的一次性对价或房屋出租的一次性或持续性收益用以清偿执行债权，也就相当于对承租人之于出租人的房屋用益债权或承租人之于执行受让人的租金债权进行强制执行，执行机关从而可以强制要求被执行人让与用益债权或租金债权，同时可以强制被执行人的债务人进行转付。就这一视角的解读来说，对房屋租赁权的执行可以基本等同于对金钱债权的强制执行。因此，在强制执行立法体制中，我赞同王娣教授提出的对我国强制执行法的建议稿的框架，即将“对其他财产权的强制执行”独立成章，而不是将其归入债权、动产抑或不动产的强制执行部分[11]。

综上所述，笔者认为，如房屋租赁权此类新执行标的的种类的权利本质各具特点，不能进行简单的执行措施的类型化归入，应当因地制宜，灵活采取执行措施。所以，为了立法体制的简洁明了、同时出于尽量减少新的执行标的出现时的体系变动的目的考虑，应当将其他财产权独立成章。在我国目前的执行立法体制下，将房屋租赁权纳入执行标的的范围内、在执行措施部分进行罗列，同时对其特有的执行措施或执行方式予以说明即可。

（三）变价措施的竞合

通过强制执行房屋租赁权来清偿金钱债权的目的是以获得一次性转让租赁权的对价或转租的租金或其他收益的方法来实现的。对于前者而言，通常是通过评估拍卖的方式进行换价；对于后者来说，情况相对复杂一些，笔者大致将其分为两种类型：其一，可以一次性取得对价的。这种主要针对出租的房屋上承载有其他价值可以通过对价换取的或者长期租赁一次性支付租金的情形。其二，不能一次性取得对价的。此类主要针对转租受让人需要分期支付租金的、或者债权标的额较小不适合长期转租或一次性转让租赁权的、或将房屋使用权作为出资财产经一段时间后才可取得收益的情况。第一种类型同样可以以拍卖的方式进行换价，但是，对于第二种类型，根据交易习惯转租人需要分期收取房屋租金从而不适宜强制拍卖的、或者出于保全被执行人在执行终结后剩余利益的目的、又或者依据公平、合理、经济的目的不能拍卖换价的，此时该如何选择变价的措施？尽管此时仍可以以作价抵偿的方式清偿债务，但若申请执行人或被执行人一方不同意时又当如何处理？笔者认为，应当借鉴国外执行立法中的强制管理制度对我国的强制管理措施予以完善。

在此谈到“完善”一词，是因为笔者认为我国已经有与强制管理相关的规定，其依据见于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称“解释”）第492条。但该条仅提及到强制管理方式中的一种，即直管（以申请执行人为管理人），且缺乏强制管理应有的制度设计。另外，根据“解释”第491和492条的规定可知，我国立法将强制管理视为辅助性变价措施，，这不同于作价抵偿措施的并行性，而仅在无法拍卖时才可以适用。针对我国相关规定，笔者将对强制管理提出以下立法建议和意见：首先，应当扩大强制管理的方式。根据管理主体的不同有三种方式，即自管（被执行人为管理人）、直管（申请执行人为管理人）以及托管（第三人为管理人）。其次，笔者认为应当将强制管理作为与拍卖并行的变价方式。因为强制管理固然包含了不可或不宜拍卖的情形，但同时也应当包含相较于拍卖来说更适合更经济的情况，所以其完全可以独立存在，而不必作为辅助性的变价措施存在。最后，由于笔者此部分写作的目的在于，论述在对房屋租赁权这类新型诉讼标的进行强制执行时完善强制管理立法的必要性并对强制管理适用的情形做出判断，所以笔者在此并不对我国强制管理制度的具体构建加以详细描绘，仅针对房屋租赁权的强制管理措施的实施条件提出以下建议[12]：

1.因房屋租赁权转让或长期转租的价值远高于执行标的额，采取拍卖一次性获得对价的方式显失公平的，可以采取强制管理措施变价；

2.在短期租赁、需要通过受让人持续的租金给付来偿还债务或该房屋租赁权的价值较低等情形下，如果采取强制管理的执行费用支出明显小于进行拍卖时的支出，那么就应当采取强制管理方式进行变价。此时，自管和直管相较于拍卖而言，均更具执行经济性。另外，在自管时，法院应当指定一名监管人员以监督债务人的管理行为并定期向法院报告⑦；

3.在可以采取拍卖措施换价的情况下，若经拍卖未能成交，执行债权人不愿承受再一次的拍卖费用，提出以其他方式换价的，若此时房屋使用权估价除去必要费用开支后仍有剩余价值的，可以采取强制管理措施；

4.在强制管理没有必要或不能继续进行的情况下，法院应当立即决定终结强制管理。

总的来说，在对房屋租赁权进行变价的过程中，是采用强制拍卖、强制管理抑或是作价抵偿，这取决于实务中个案的真实情况，应当结合具体案件中被执行人与申请执行人的意思表示、房屋租赁权和执行标的额价值的大小、市场因素、交易习惯、变价措施采取的难度大小和费用支出多少等多种因素的共同作用结果，来决定当下应当或者说更适宜采取的措施类型。

考虑到执行立法尚未对一般性的房屋租赁权的可执行性予以明确，实务中也未查到有代表性的案例出现，同时考虑到我国未有依照执行财产构建的执行措施的体系，对房屋租赁权此类新诉讼标的的强制执行更添了几分不确定性。本文的写作目的就在于解决实践中或者未来可能出现的对房屋租赁权可否用于执行的争论，在论述一般房屋租赁权的可执行性的同时一并提出如何对其采取执行措施的立法建议。但是，要想实现构建一个完整的关于执行房屋租赁权此类新型诉讼标的立法体系的目标，必然是一个漫长的修法的过程，这可能需要基于执行立法体制的重新谋篇布局，而立法技术的革新本身就是一项艰巨且久远的任务。所以在那之前，笔者建议仅将房屋租赁权作为一种补充性的执行标的，在债务人确无其他法有明文规定的财产可供执行时，再考虑将房屋租赁权纳入强制执行的范畴，使得此类财产性权益可以成为解锁执行难和执行不能问题的一则新的密钥。

注 释：

①最高人民法院于2013年12月17日答复如下：在建设部《城市公有房屋管理规定》于2001年被废止，且目前涉及公有房产使用权转让的问题没有全国性规定的情况下，执行法院在征得佳木斯市公用房产管理处同意后，参照本省地方法规（《黑龙江省城镇公有房产管理条例》）的相关规定执行该案所涉公有房产使用权，并无不当。

②《黑龙江省城镇公有房屋管理条例》第14条：公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。已经转让、转租的，应按前款规定办理。第15条：公有房产使用权转让、转租人应当向产权单位交纳一定数额的转让、转租收益，具体办法由各市人民政府制定。

③国土资源部、住房城乡建设部联合制定的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以及住房城乡建设部提出的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。

④《昆明市居住房屋租赁管理办法》第15条，来源：昆明日报/2018年/4月30日/第002版。

⑤《台湾强制执行法》第107条第3项，“执行法院为前项许可时，应征询债权人及债务人之意见。但无法通知或届期不在场者，不在此限”。

⑥“国家统计局发布的数据显示，2011年至2015年住房租金类居民消费价格指数呈持续上升态势，年均涨幅达3.6%，高于同期CPI年均增幅2.8%”，数据来源：中国商报/2017年/3月22日/第P04版。另参见“二次租赁推动我市房屋节节攀升”，兰州日报/2014年/11月20日/第007版。

⑦《德国强制拍卖与强制管理法》第150c-150e条。

⑧最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条。

⑨《德国民事诉讼法》第8编部分的第829、857、870条。