试析大型低密度住宅项目施工的监理质量控制

杨家新（上海百通项目管理咨询有限公司， 上海 200127）

0 引 言

我国特大型城市如上海、广州等，经济发展较快，但人口稠密、建筑物林立，住在城市中心的人们在工作与生活的双重压力下，开始向往起郊区的生活。于是，大型低密度住宅应运而生。目前，我国房地产市场在满足人们基本居住需求的前提下，正逐渐向高品质住宅方向发展，所追求的是更广阔的居住空间和更优质的居住环境，而大型低密度住宅的推出恰好满足了这些要求。大型低密度住宅小区具有高绿化率、低容积率等显著特征，可分为联排别墅、独立别墅、多层住宅洋房等几个类别。低密度住宅通过营造良好的社区氛围，增强建筑与室外空间之间的亲和性；将建筑与景观融合在一起，形成具有多层次居住空间的高质量住宅。

相较于其他住宅项目，大型低密度住宅项目存在以下难点：基坑围护沿建筑红线紧贴布置、施工道口少、开发速度节奏快。因此，在实际施工管理过程中将面临较大的困难，如何加强对大型低密度住宅项目施工的质量控制、安全控制和进度控制，是项目管理人员需要考虑的问题。本文以上海市杨浦区新江湾城 N091104 单元 C1-2（D7）地块住宅项目为例，对大型低密度住宅项目施工的监理质量控制进行分析探讨。

1 工程案例简介

本住宅项目位于上海市杨浦区殷高东路及淞沪路东侧、国泓路南侧、清波路西侧、江湾城路北侧。工程用地面积为 131 998 m2，总建筑面积为 305 063 m2，基坑面积为 118 300 m2，计容面积为 151 498 m2。项目以 2～3 层的合院为主，包括 6～7 层洋房、文化中心等，共计 65 栋单体，预制装配化率（PC 装配率）为 34%。

2 项目施工难点

（1）基坑围护施工离管线、地铁站和道路较近。项目基坑围护施工离管线、地铁站、道路较近，西侧红线外为市政道路淞沪路，道路宽 22.0 m，西侧地下分布有上海市轨道交通 10 号线殷高东路站地铁车站，基坑距离地铁车站外墙 9.8 m～21.2 m，局部区域分布在地铁 50 m 保护线范围内，其中殷高东路站地铁车站为施工过程中重点保护对象，同时要保护国泓路、清波路以及殷高东路等道路的地下管线。基坑土方开挖对地铁正常运营影响较大，极易影响运行中的地铁结构，加剧风险隐患发生，加大该项目施工难度。此外，由于基坑围护施工离管线、地铁站、道路较近，对基坑施工要求更加严格；各个工作面同时施工，如基坑围护、土方开挖、地下结构等，施工管理难度也相应增大。

（2）现场施工用道口少。由于该项目临近地铁车站，与多条道路相邻，交通运输较为密集，人流量较大，加上杨浦区新江湾城住宅项目工程规模较大，现场用于施工出入临时道口较少。因楼号多、间距较小，内部可用于大型机械、材料运输的施工道路较难布置，对项目施工带来一定影响。以上因素造成材料、机械进出施工场地极为不便，若组织管理不善，极易导致各施工工序衔接不当，造成相互制约，扰乱施工秩序，为项目施工埋下安全隐患，降低施工效率和质量的同时，也难以保证项目在规定的合同期内完成施工任务。

（3）塔吊布置困难。塔吊是现代建筑施工过程中最为重要的起重运输设备，塔吊合理布置对项目施工效率十分重要，同时也是大型低密度住宅项目施工部署阶段核心内容之一。项目占地大、楼栋单体多、PC 装配率高、单个构件重量大等特点，施工需求塔吊多布置较难，在一定程度上限制了塔吊的选型、定位及回转吊装活动。如果在低密度住宅项目施工前期准备筹划工作不到位，塔吊布置方案随意，没有根据低密度住宅项目施工情况来考虑塔吊起吊位置、安装部位、塔吊中心距离、拆除等因素，不仅会降低塔吊利用率，也会延缓住宅项目施工进度及安全拆除工作。

（4）现场装配式构件（PC 构件）堆场布置挑战大。装配式预制外墙板、隔墙板、楼梯、预制梁、凸窗板和叠合板等都属于 PC 构件，大型低密度住宅项目施工涉及大量PC 构件的使用。由于杨浦区新江湾城住宅项目栋号多、楼间距小，施工现场以及运输道路较为狭窄；加上每层建筑PC 构件用量较大、种类多且重量大，在一定程度上加大了现场 PC 堆场布置难度，若设置不当将影响 PC 构件进场、地库顶板的安全，进而影响项目施工的顺利进行。

（5）渗漏隐患多。由于大型低密度住宅项目地下室面积大，基坑多为盆式，底板结构厚度相对较薄，如果结构沉降缝、施工缝设置不合理，加上地库顶板大型车辆超载等因素，易造成地库渗漏。此外，建筑外立面造型复杂、工序繁多，易造成门窗、外墙、退台渗漏，严重影响住宅品质。

3 项目施工监理质量控制

3.1 施工前的筹划工作

为了确保大型低密度住宅项目顺利施工，做好前期施工筹划工作十分必要。若前期筹划做得好，既能减少大型低密度住宅项目后期施工过程中不必要问题的发生，又能最大程度地保障项目最终的施工质量。建筑高度低、层数少、楼间距小、施工道口少以及开发速度快是大型低密度住宅项目基本特点，虽然具有开发优势，但项目管理的难度相对较高。做好施工前期筹划，有利于住宅项目快速进入施工阶段，施工前期筹划主要包括以下几点：一是施工场地调研。在大型低密度住宅项目施工前期，针对该项目施工区域进行勘察与调研，确认地质条件、管线以及周围环境，根据建筑工程项目管理规范和施工现场要求，统筹规划施工前期各项基础工作，同时将各项勘察数据做好记录，为后期现场施工管理及施工方案确定提供参考依据；二是根据临时施工道口开设情况，结合施工图总平面，规划临时施工道路、材料堆场，筹划施工顺序。此项工作基于业主进度要求分为打工程桩、基坑围护、地下结构、主体结构等 4 个主要施工阶段。内容包括场地堆土外运、施工便道修筑、地下障碍物清除、地库顶板材料堆场、运输道路设置加固措施等。根据现场施工场地实际情况编制相关方案。三是图纸会审。图纸会审前，项目监理工程师应了解和熟悉此项目施工质量标准，认识审查施工图纸，明晰图纸中各环节设计意图，使其达到超前控制目的。例如：建筑图与结构图是否一致，土建工程与水电安装工序是否协调，PC 深化、底板沉降缝、施工缝设置是否合理，等等。仔细审查完毕后，方可组织施工。

3.2 施工阶段的全过程质量控制

（1）施工前期准备阶段质量控制。再次确定施工组织设计、施工方案、施工技术、施工材料以及施工设备等是否存在遗漏和缺陷问题，并确定现场施工管理人员是否到位，核心技术施工人员是否具备资质等，原材料必须符合设计文件要求，明确施工现场管理细则，确保大型住宅低密度住宅项目顺利施工。

（2）施工阶段质量控制。包括施工图纸变更、施工工序质量控制以及隐蔽工程验收、分项工程验收等。加强工序管理，确保各施工工序衔接恰当，验收合格后方可进入下一道工序，隐蔽工程施工质量必须要仔细核查，针对不符合要求的分项工程，必须要求施工单位进行返工。

（3）工程验收阶段质量控制。此阶段需要总监理工程师带领各专业监理工程师对大型低密度住宅项目施工质量情况以及使用功能进行全面检查，并根据质量控制资料逐项对项目各区域功能进行严格细致的检查与验收，若存在需要整改的问题，则应在整改符合要求后再次验收，直至符合大型低密度住宅项目施工合同、设计文件及验收规范的要求。

3.3 明确施工质量控制重点

施工过程中质量控制重点包括建筑物水准点、基准线测量与复核，保证此环节与项目规划相一致，若发现问题，应及时进行处理。施工材料入场后，现场监理人员应根据材料单据再次核对施工材料，确认材料类别、数量、规格以及性能是否符合要求，检测合格后方可用于工程。加强防水隐蔽项目检测，对屋面、卫生间等项目进行防水试验，确认无渗漏后方可进入下道工序施工。充分发挥监理作用，做好与施工单位各部门的沟通协调工作，做好事前和事中控制。技术资料是大型低密度住宅项目施工重要文件，同时也是评价住宅项目施工质量的重要依据。

4 解决施工难点的建议

（1）针对基坑围护施工。出于对地下管线、道路以及地铁车站的安全考虑，建议业主召集相关管线单位做好管线交底工作，取得相关管线施工绿卡后方可进行施工。基坑围护施工周边环境保护措施十分重要，对监理提出的措施是强化总承包单位、围护施工单位和监测单位的责任。根据现场实际情况，要求施工方细化基坑施工方案，了解基坑开挖区域地下管线和地铁结构的准确位置。开挖过程中，要避免地下管线、地铁结构上施工，并与相关单位负责人建立沟通机制，一旦出现险情，便可立即启动应急预案并采取相应措施，以防安全事故的发生。

（2）针对现场施工用道口少。大型低密度住宅项目规模较大、施工复杂，出于对该项目施工安全性、便捷性的考虑，与施工地区相关管理部门进行协调，尽量增设道口，同时筹划好施工顺序、施工节奏、各种材料使用量和机械设备进出场时间等因素，确保大型低密度住宅项目施工顺利进行。若道口设在交通运输密集、人流量较大区域，施工单位应配置专人负责道口交通，维持交通秩序。严禁非施工车辆及行人在施工道口调头、逗留，以免影响交通运输和安全事故发生。

（3）针对 PC 堆场布置。PC 构件入场前期，根据楼号、塔吊起吊半径在每个施工区域设置 1 个 PC 堆场，PC堆场的设置不能影响场内运输道路的通畅。若 PC 堆场设置在地库顶板的，应对地库底板进行加固处理，并限制堆载量以防堆载量过大而造成地库顶板裂缝。同时还要做好运输道路的加固措施，确保地库顶板的安全。PC 构件进场后，利用塔吊按施工吊装顺序有序吊至专用堆放场地内。预制构件堆放必须符合要求，场地上的构件应作防倾覆措施。PC 构件堆场应与施工现场进行隔离防护，严禁非 PC构件操作人员进入，吊装过程保持平稳，有专人指挥，以防堆放过程中 PC 构件因磕碰而受到损坏。

（4）针对塔吊布置。塔吊位置的布置不同，对塔吊的型号选择和安装拆卸都有很大影响。塔吊布置要充分考虑塔吊的利用率和 PC 预制构件的质量，应综合考虑大型低密度住宅项目构件的起吊位置和安装位置，以期能最大范围地覆盖楼栋，提高塔吊的使用效率。还要考虑塔吊安装拆卸起重机械、运输车辆进出施工场地通畅。同时要保证塔吊与塔吊之间安全距离；协调好塔吊之间的作业顺序，严格按审批方案执行。既能避免相邻塔吊运行时相互干扰，又能发挥各自的施工作用，避免发生安全事故。

（5）针对渗漏难题。对大型低密度住宅项目地下室的渗漏，地下室底板防水卷材应采用空铺法施工，地下室结构底板设置合理的沉降后浇带和施工后浇带，严禁随意留置施工后浇带。混凝土浇筑严格按方案执行，地库顶板防水层施工完成后应及时做好保护措施，以防防水层被破坏。若外墙门窗渗漏，应细化门窗防水节点做法，做好技术交底，严格监控工序施工顺序，严禁工序倒置，并做好外窗淋水试验。厨房、卫生间、退台、屋面防水施工完成后，必须严格执行隐蔽验收和蓄水试验，确认无渗漏后方可进行隐蔽。

5 结 语

综上所述，大型低密度住宅项目建设，在一定程度上可以满足我国城市快速发展的要求，以及满足除了实现居住基本功能以外，对大居住空间、优质居住环境以及良好社会氛围等的要求。鉴于大型低密度住宅项目的施工难点，必须加强施工各个环节的监管力度，确保项目施工完成后符合国家质量标准。只有这样，才能打造成安全、高质、高效的精品工程。