把旧房改造变成经济增长新动力

◎文/王健 林立

把旧房改造变成经济增长新动力

◎文/王健 林立

旧房现存的问题

1.出行不便，上楼下楼困难

随着老龄社会的到来，一级级楼梯成为横亘在老人面前的一座座高山。借助电梯轻轻松松地回家和出门，对于在旧房居家养老的人们来说，是日思夜盼的梦想。

2.患病难医，养病护理犯愁

旧房居民生病受伤、行动不便时，上下楼都需要依靠亲属好友帮助背扶。如果患病需要在家养护，则更加困难。

3.居民安全存在隐患

20世纪80-90年代，全国城市化建设提速，大批居民小区楼房密集建成。那时，国家建筑规范标准较低，加之部分企业责任心差，给旧房工程质量留下了隐患。随着旧房进入“质量报复周期”，旧房坍塌事件时有发生，“居住安全”成为悬挂在所有旧房居民头上的“达摩克利斯之剑”。

4.公共设施老化

一是电力设施老化，电力线路消耗大，供电负荷不达标，居民大负荷用电时经常跳闸停电。二是供水管道陈旧，有的城市供水管道浪费惊人，旧房小区水压低导致中高层住房经常停水。三是排水设施满足不了排水需求，经常堵塞，污水外溢现象普遍。四是供暖管道老化，居民冬天常常挨冻。五是老旧小区楼房顶层大多是平顶，冬冷夏热，导致住户能源消耗巨大，还容易出现入室盗窃等问题。

旧房改造收一举三得之功

1.安居乐业的民心工程

（1）旧房改造中的加固工程，让居民圆安居乐业梦。从居民安全出发，采取楼房加固措施消除隐患，提高老旧小区房屋质量。我国《民用建筑设计通则》规定，一般性建筑的耐久年限为50-100年，然而，许多旧房却只能持续25-30年。对旧房进行抗震加固，消除隐患，让旧房的平均寿命达到100年，让广大居民放心居住。

（2）旧房改造的宜居工程提升居民生活质量，让老人颐养天年，减轻独生子女家庭年轻人的负担。2014年年底我国60周岁及以上老年人口达2.12亿人。由于我国具有赡养老人的文化传统以及养老机构严重缺乏的现状,使得对老人的照料义务,更多是由家庭承担。旧房宜居改造，主要是加装电梯和底层加坡道及顶层平改坡，解决各年龄段行动不便的伤残病人员特别是老年人上下楼难的问题，方便各年龄段的伤残病人尤其是老人的生活起居，有效提升居民生活质量。将旧房平顶改成坡顶，解决了冬天渗雪水夏天漏雨和冬冷夏热的问题，既提升了居民生活质量，又有利于旧房节能环保。

2.为实体经济增长提供新动力

（1）旧房改造是以房地产存量刺激实体经济增长，具有其他产业无可比拟的优势。在房地产市场整体出现下行趋势之时，2014年棚户区改造拉动GDP增长0.21个百分点。而旧房改造的建筑面积为棚改房的11.9倍，如此巨大规模的旧房改造对实体经济的推动作用将会非常显著。

（2）社会投资和消费增加，切实化解产能过剩。一是直接增加节能环保建筑材料生产、加工和施工的投资需求。二是增加电梯行业生产、安装和维修的投资需求。三是增加对防水防晒保温建筑材料行业的生产、安装和维修的投资需求。四是推动供水供暖供气和地下管道等诸多行业的投资需求。五是带动室内装修产业投资需求，家电、家具和家庭文化饰品行业的投资需求也随之增长。

（3）增加社会财富存量。与旧房拆迁不同，旧房改造增加了社会财富。对旧房进行拆迁和重建，虽然拆和建都增加了当期的GDP，但是不仅拆迁过程形成巨大的社会资源浪费，而且减少社会财富的存量，历年积累的社会总财富随着经济增长而递减。旧房改造不需要大拆大建，不仅以节约社会资源的方式提升了旧房的质量和价值，改善了居民的生活质量，而且旧房改造在增加当期GDP的同时，增加了社会财富的存量，使得历年积累的社会财富随着经济增长而递增。

3.彰显国家治理能力

对老旧房拆迁，往往出现居民对拆迁补偿不满意或居民不能顺利回迁等因素，常常引发政府与老百姓矛盾，甚至引发群体性事件。旧房改造增进了居民住房的质量和价值，改善了原有居住生态，地方政府在帕累托改进的基础上进行社区治理，从源头上避免了拆迁引发的社会矛盾，增强了政府的公信力，显著地提升了国家治理能力。

统筹谋划，整体推进旧房改造

1.充分发挥政府主导作用

（1）以“生命安全是最大的民生”理念实施旧房改造工程。以百年大计、质量第一为导向强化旧房改造规范，建立旧房改造建筑工程质量终身追究制，完善建筑业法律法规，建立起针对设计方、施工方、监管方等各个主体的追责体系。

（2）旧房改造与完善城乡基础设施相结合。旧房改造与城区供水供气供暖管网改造相结合，改造和完善地下排水设施；旧房改造与城市管网建设和改造相结合，优先改造材质落后、漏损严重、影响安全的老旧管网，确保管网漏损率控制在国家标准以内；旧房改造与城市供水、排水防涝和防洪设施建设相结合，加快雨污分流管网改造与排水防涝设施建设，解决城市老旧小区积水内涝问题。

（3）政府制定旧房改造政策。总结和借鉴北京、上海等城市已有的老旧小区抗震改造经验，制定旧房改造政策。虽然旧房改造是广大居民福利的帕累托改进，但不同楼层居民福利改进的程度不同，需要政府政策统筹各方利益，有效地平衡小区不同楼层住户的利益，顺利地推进老旧小区加固宜居节能改造工程。

（4）建设旧房改造示范区，以点带面促进老旧小区加固节能宜居改造。为了避免旧房改造中可能出现的失误和损失，应该由各地政府进行旧房改造的试点，通过旧房改造的示范工程建设，推动旧房改造的全面、有序展开，取得预期成效。

2.采取多元化筹资方式

（1）按照谁使用谁享受谁付费的原则，个人出一点，居民作为房屋产权人，对自己的房屋本体负主要改造责任，居民分摊的资金可以是居民自有资金或个人贷款，也可以来自公积金贷款。

（2）按照政府提供公共产品和服务的原则，政府补一点，由财政投入资金，主要用于小区水、电、气、热和通信等管网和设备的公共设施改造。老旧小区与公共设施改造相结合，提高政府资金的投资效率，减少二次投资和重复投资。

（3）积极鼓励社会资金参与改造，社会筹一点，由政府运用政策来激活房屋维修基金和公积金等处于闲置状态的资金，使其用于旧房改造。鼓励社会资金参与旧房改造，这些提供资金的企业可以优先获得政府购买服务政策支持，优先参与小区新业态的商业活动。

*本文系国家社科基金重点项目《实施扩大内需战略的重点和路径研究——政绩指标视角》（编号：12AZD036）的阶段性成果

作者单位：（国家行政学院政府经济研究中心）