业委会想“炒”物业公司？业主表决环节不能错

组稿_本刊编辑部

指导_广西住房和城乡建设厅法制处

导语

住宅小区管理是城市治理的重要组成部分，更是城市精细化管理的神经末梢。业委会作为业主自治组织，是基层治理“三驾马车”中不可或缺的一环。业委会的成立，可以更好地增强业主参与小区治理的主人翁意识，搭建起业主、开发商及物业公司沟通的桥梁，积极协调改善业主居住环境、提升小区服务品质，让居民生活更加美好。然而，在现实中，存在业委会行使职责不规范等现象，这不仅没能有效发挥业委会的作用，还往往引发新的矛盾纠纷。

基本案情

2013年6月，广西壮族自治区梧州市岑溪市一家房地产开发公司与岑溪市某物业公司签订前期物业管理服务合同，将其开发的一个小区交给该物业公司进行物业管理。2015年，该小区大部分业主与房地产开发公司完成交房手续。2019年11月，在房管部门和所在社区等的指导监督下，该小区第一届业主委员会经业主大会选举产生。

在管理过程中，小区业委会认为物业公司的管理方法、收费标准及工作人员的管理态度都存在极大问题，大部分业主对此不满，拒绝支付物业费用，并强烈要求更换物业服务公司。

2020年2月29日，小区业委会向物业公司发出关于终止前期物业服务合同和移交工作的通知书。但是物业公司认为，小区业委会欲解聘已有的物业管理公司，自行管理物业，事前没有就该问题召开业主大会，也没有取得超过半数业主的同意，该决定是非法、无效的，不应得到支持，故拒绝签收该通知书，并继续在小区提供物业管理服务。

裁判结果

广西壮族自治区梧州市岑溪市人民法院经审理认为，该小区业委会在岑溪市住房保障和房产管理中心进行登记备案，需履行选择小区物业管理公司等相关义务，也享有更换物业管理企业等的权利，故其诉讼主体适格。但是，小区业委会既没有足够证据证明对于解聘物业公司已由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，又没有足够证据证明建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效。因此，对于小区业委会要求终止前期物业服务管理合同的诉请，不予支持。

法条原文

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

典型意义

业主大会由全体业主组成，基于业主行使建筑物区分所有权而产生，是小区治理的最高权力机构；业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生；业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定，为全体业主服务。

《中华人民共和国民法典》规定解聘物业服务企业应由业主共同决定，体现了法律对业主权利的尊重和保护。广西壮族自治区梧州市岑溪市人民法院的判决，一方面充分认可小区业委会的诉讼主体资格，另一方面有效敦促业委会依法依规履行职责。

小区是城市社会的基础单元，是城市基层治理的“最后一公里”，小区和谐既是社会和谐的载体，也是社会和谐的传播器。小区业主应当积极参与小区管理，依法行使自己的表决权，维护自己的合法权益，解决小区管理中的矛盾和纠纷，齐心共建美好家园，切实筑牢和谐社会稳定基石。