税收视角下房地产交易趋向分析与完善建议

■冯海云 冯文刚 陈 亮 刁云莲

房地产市场良性运转紧密关系民生幸福、产业结构和城市经济发展。随着国家城镇化进程和房地产市场的快速发展，住房问题日渐成为社会关注的一大热点。本文基于税收视角，通过对山西晋城主城区近三年受理不动产交易业务涉税数据进行梳理，统计办理最大业务量增量房（一手房）和存量房（二手房）有关数据，分析近三年晋城市房产交易的趋势和特点，针对房地产交易存在的问题，有针对性提出建议，以助力相关税收征管精准施策、靶向发力。

一、晋城市主城区房地产交易税费收入情况

（一）房屋交易契税征收入库情况

1.整体契税入库同增量房呈正相关趋势，存量房对趋势走向影响较小。2023 年以前，受疫情影响，房产市场信心受挫，存量房市场遇冷，交易活跃度下降，交易申报减少，契税组织收入主要依赖房屋产权登记确权颁证清零行动（以下简称“清零行动”）刺激下的增量房申报。

2.存量房交易向好势头逐步趋显。清零刺激效应达到顶峰后，2022 年1 季度，增量房税款入库逐步变缓，清零效应对增量房的影响逐渐减弱；随着清零行动增量房确权户增加，为存量房交易创造了条件，存量房申报入库保持向好趋势，2023 年税款入库情况好于存量房。

3.近三年增量房呈下降势头，存量房趋势向好，整体水平处于平稳健康发展状态，但发展势头动力不足。

（二）不同类型房屋交易涉税申报量

1.增量房申报量波动大，在高浮动后呈现低迷态势

2021 年5 月—2022 年12 月，清零行动带来大批量增量房办理申报：从2021 年3 季度申报户次环比增长了1.15倍开始，申报户次以较快的速率上涨，2021 年4 季度达到顶峰，季度高申报量持续至2022 年2 季度。

2022 年3 季度增量房申报从达到2261 户次开始持续回落，清零效应逐渐减弱：2022 年3 季度—2023 年2 季度，环比下降依次为64.10%、24.11%、42.60%、8.53%。

剔除清零效应后，2023 年1 季度、2 季度申报户次基本持平，与清零行动未开展前2021 年1 季度、2 季度比较，同比分别下降46.88%、48.66%。因在清零行动批量申报办证后，增量房基本达到饱和状态，加之房产市场现状不容乐观，2023 年增量房交易申报预计会持续前半年低迷态势（见表1）。

2.存量房申报量态势良好

自房屋产权登记确权颁证清零行动开展以来，大量房产手续逐步齐全，为存量房交易提供了条件，存量房交易申报同比增多，2022 年3 季度影响力达到最大。随着清零行动实施，登记确权颁证满两年可免征增值税条件的房屋逐步增多，预计在未来一段时间存量房交易申报依旧保持良好势头。

二、房地产市场结构情况

房产市场趋于平稳健康发展，存量房需求好于增量房发展，刚需占比突出，短期投机现象得到有效控制，房产市场趋于平稳健康发展。

（一）存量房购需情况好于增量房

存量房申报占比逐年发展，增量房比重逐年下降。剔除2021 年5 月—2022 年12 月清零期（清零行动刺激该阶段增量房申报比重增高），2023 年增量房需求比重较往年有所下降，存量房需求比重为48.55%，明显高于往年（见表2）。

表2 近三年晋城市主城区受理住宅房申报买方市场增量房、存量房占比

（二）刚需占比突出

刚需住房和小户型房产市场好于改善住房或投资住房。根据政策，个人购买家庭唯一住房90 平米以上契税税率按1.5%计征，个人购买家庭两套以内住房90 平米以下契税税率按1%计征，可视适用1.5%征收率申报契税的买方为刚需用户，适用1%征收率申报契税的买方为小户型用户，2020 年至2023 年7 月，刚需和小户型涉税申报户次占比为75.33%，远超改善或投资（视适用其他征收率申报契税的买方）市场（表3）。

表3 晋城市主城区受理房屋交易契税申报适用征收率户次占比

（三）供给市场良性发展

房产交易涉税申报中，卖方有70.72%在房屋产权登记确权满2年以后再交易申报，满2年出售房屋的纳税人中，出售家庭5 年以上的唯一住房占比达到51.20%。可见，得益于优惠政策抑制效应，短期投机现象得到有效控制，房产交易市场结构趋于良性健康发展（表4）。

表4 晋城市主城区受理房产交易涉税申报中卖方出售房屋户次情况单位：次

三、房地产交易存在问题分析

（一）增长势头缓慢，交易市场下行

从申报规模上看，清零效应减弱后，2023 年前半年房产市场的下行趋势逐渐凸显。清零房屋主要构成楼龄偏老，本身以居住状态中为居多，短期内并不会高量释放出来。因此，无论是增量房还是存量房市场，基于前半年申报户次态势，房产交易市场不容乐观。

（二）短期内依赖刺激政策

清零行动阶段性提高了增量房申报规模，增加了房屋登记总数，扩大了存量房交易的合法基数，预计未来确权登记满2 年和满5 年以后的存量房交易会随之增多。但这些刺激效应属于阶段性红利，不存在长期性趋势，晋城市仍然需要符合当地情况、适应市场规律的基础性制度和长效机制来刺激房产市场活跃起来。

（三）税费基数大，中介成本高

从契税入库规模和户次对比看，2023 年开始申报户次同比降低明显，但存量房契税入库税款变化保持平稳，没有明显降低趋势。原因如下：清零中大多为楼龄偏老的房屋，其交易价格大多不高，计税依据普遍偏低；2023 年开始，存量房交易比重逐渐上升，交易价格普遍遵循现行市场价格，价格基数大，计税依据高，形成即使交易量下降的情况下契税入库税款仍保持平稳的趋势。加之房产市场缺乏供需直联平台，市场供需对接不畅，房产交易大多依赖中介搭起桥梁，造成中介费用成本过高，房产交易负担重。

（四）部门间对接不畅

因税务系统未能与不动产交易中心系统深度对接，在房产交易申报过程中，围绕与群众切身利益密切相关的缴纳购房契税、免征个人所得税、增值税政策等环节，缺乏纳税人房屋产权实际信息，无法准确判断纳税人交易房屋套次情况，需依靠纳税人作承诺确定优惠政策适用情况，这种实行税务证明承诺制的方式带来涉税风险，加大事后筛查风险的工作难度。

四、完善建议

（一）降低成本风险，建立信息共享机制

联合房地产交易中心，建立晋城市辖区区域性房地产交易市场平台，降低房屋交易中介成本。通过为交易双方提供更稳健、更畅顺、更安全、更便捷的主渠道，提高房产信息的透明度，为交易双方提供高效、优质、专业的一条龙服务，最大限度地满足交易双方从买卖到涉税申报最终领取房本全流程需求。同时，通过信息共享机制，税务系统与不动产交易中心系统深度对接，实现数据共享，可在交易申报前实现纳税人房屋产权实际信息数据提取，准确判断纳税人交易房屋套次情况，在事前有效规避涉税风险。

（二）鼓励刚需购房，降低刚需适用征收率

随着房产市场平均交易价格上涨，税费基数随之增大，购房者的负担增加，购房的积极性受挫。建议对刚需购房者有针对性地进一步降低契税的征收率，扩大刚需购房者的优惠力度，增加刚需购房者的购买力，减少刚需购房者的负担，缓解房地产市场的供需矛盾，促进税收结构的优化，提高居民的生活品质，增强人民群众的满意度和获得感，改善社会效益。

（三）刺激改善需求，扩大政策优惠范围

为促进房地产市场平稳健康发展，支持居民换购住房，自2022 年10 月1 日至2025 年12 月31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，需满足出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一的条件。如遇出售自有住房的产权人与新购住房产权人为夫妻关系，但不满足直接关系，无法获取退税。建议优惠范围扩大到家庭单位，优惠退税范围延伸至夫妻关系，充分减轻家庭购房负担，推进该利好政策释放红利，促使居民置换更高品质、更适宜的住房，满足消费升级的需求，平稳健康地推进房地产市场发展，推动经济转型升级。同时，建议政府扩大购房契税补贴政策期限限制，“2023 年一季度个人在城区内购买新建商品住宅的（不含车位车库、储藏室），给予应缴纳契税额20%的一次性购房补贴”。建议将利好政策“一季度”扩围至较长时间段，以长效刺激房产需求，全面提振房产市场信心，促进房产市场健康发展。

（四）因房施策，刺激供需对接

清零行动增加了存量房交易待售基数，刺激买方市场对清零房屋的需求，扩大了交易可能性。但因税收政策因素，“个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税。”这条优惠政策秉持“房子只住不炒”理念，促进了房产市场健康平稳运行，但针对一些楼龄偏老的空房，特别是因清零政策释放出的一批满足交易条件的楼龄偏老的空房，因政策限制造成一些待售房无人居住长期存放，一些有刚需购房需求的人无房可买的状态，刚需市场供需无法及时对接。建议在坚持“房住不炒”政策底线，继续实行现行政策基础上，仅针对清零行动期房屋产权确权登记的房龄偏老空置房屋，取消产权登记确权年限限制，一律免征增值税和个人所得税，促进供需对接，避免房屋资源空置浪费，满足刚需购房者需求。